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发布时间： 2024-01-29 点击次数： 223次 来源：魔都房房房 作者：汤臣金融大厦官网小编整理
2023年，整个上海楼市的走向堪称奇幻，处处都充满着不确定性。
房地产“印钞机”的口碑仿佛一夜之间崩塌了。
今年热议的焦点转变为——
多少房企暴雷了，多少地产人失业了，多少购房者掏空六个钱包买的新房暴跌了......
虽然在宏观数据上，上海楼市依然稳居“一哥”的位置，但受大环境影响，购房者的信心还是在一点一点崩塌。
作为全国楼市最坚实后盾和堡垒，上海楼市似乎正在慢慢失守。
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01
12·14政策的效果不佳
1月13日，上海在没有任何风吹草动的情况下，同时放松了青浦、奉贤两区的限购政策。
青浦：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时、符合单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
奉贤：按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
原来非上海户籍，需要交满五年社保＋结婚后，才能买一套房，现在在这两地：
①外地人的购房资格从家庭放宽至单身。
②外地人的社保年限从5年放宽至3年。
说实话，这个政策很鸡肋，既没有完全取消限购那样的豁达，也不像之前那样紧绷。要说有改进吗，确实有改进；要是问对人们买房有刺激吗，真的很有限——
青浦和奉贤在上海楼市本身就没什么竞争力是一方面，还不是全境放开又是另一方面。
尽管我觉得这次放松力度小的可怜，对整个上海楼市的冲击力可以说微乎其微。但值得一提的是，至此上海已经有临港新片区、金山区、奉贤区、青浦区放松了限购，这几个区域加起来占上海全市面积的46%。
也就是说，上海将近一半的面积放松了限购，是目前一线城市中继广州之后放松力度最大的城市。
作为全国调控最严格的、被盯的最紧、影响力最大城市之一，上海每一次落实新政都能吸引全国的目光，引发一波又一波解读和猜疑。
眼下距离上海上一轮政策大放松满打满算不过一个月，上海楼市调控放松的口子，却越撕越大，不免让人产生一种怀疑：是不是上一波降低普宅标准、降低首付比、降低房贷利率政策效果不好，现在又被迫加码？
是的，上一波政策效果确实一般。
通过这张表格，我们可以明显看出新政后两周，成交量出现短暂的上扬，但这也只是一时的繁荣，元旦过后，二手房成交量的增加又开始乏力起来，前后半个月的时间，成交仅相差了118.8套。
金山、奉贤、崇明三区成交量还在持续下跌，青浦和嘉定也只增加了3%左右，去化压力还是比较大。
02
预期很悲观
不久前，同策研究院发起了一场关于“您认为2024年上海楼市何时筑底反弹”投票活动，收到的395份投票中，有62%的人选择了“仍会下行”这个选项。
样本很少，但我们以小窥大，不难发现，多数人还是对楼市的未来持有一种比较悲观的态度，这也是为什么现在市场上到处弥漫着“崩溃论”。
预期很弱的情况下，当有人看到房价在下跌，卖房的人很多，原先可能没有卖房想法，这时候也会加入到卖房的队伍里来，以求保全财富，解套求安。
现在上海楼市挂牌量惊人，但说的难听些，很大一部分是跟风“恐慌式”挂牌。
原来市场上有10000套房，一年成交5000套，现在一年成交了8000套房，但市场上挂牌50000套……即使成交上升，但供应吞噬了需求。
供应大，意味着大量房子卖不出去，连环踩踏，卖不出去怎么办——
答：下调价格。
弱预期导致弱结果，弱结果反过来强化弱预期。
房价只要还在持续下跌，这种弱预期带来的恐慌情绪就不会消弭。
2024年1月24日，北京大学国家发展研究院院长姚洋教授在《经济大家说》采访中表示，房地产市场现在远没有调整到位。
他的原话如下：
“房价下降没调整到位，因此老百姓就不太可能买房。为什么各地都取消了限购，但居民买房的热情不高？因为房地产毕竟还是个资产，既然是资产，老百姓一定是追涨杀跌的。看着房价要涨了，老百姓赶紧掏钱去买，因为不买房价就涨；但是房价继续在跌，现在买了就亏了，老百姓就会持币待购。”
“原来都说老百姓没钱了，老百姓还是有钱的，储蓄率还在上升呢。不是老百姓没钱了，而是老百姓不愿意去买房子，所以你必须让价格调整到位。”
“有些人害怕说，房价跌了，老百姓资产受损，可能银行贷款还不上。但是如果憋着不让房价调整到位，房地产想稳定下来，难度就极大了。所以地方政府不能再控制房价。房价为什么老那么高？很重要的就是地方政府不想让房价跌。”
“让它跌到底，跌无可跌了，老百姓才会出手。比如一个中等城市，成都或西安，如果西安的房价腰斩，你看老百姓买不买？肯定会有人去买的。所以，首先要让房价跌到位。”
关于“跌到位”的标准，他是这样回答的：
“我们没办法评判，只有老百姓才能评判。老百姓觉得心里能承受了，这个房价可以了，有人开始买了。大家都觉得好像到时候了，再不买房价又涨回去了。”
这个跌到位，我们姑且理解为“房价筑底”。现在上海老破小还在持续沦陷，似乎远远没有达到“筑底”的标准，这是不是也能侧面说明，起码在二手房这个领域，房价还没跌到位呢？
看完二手房，再来看看上海新房市场。
上海新房市场已经连续两年供大于求，2023年的住宅用地成交量925万方，较于2022年并没降多少，而且很多都将在今年入市。
再加上政府又在大力发展的保障性住房，这些都决定着商品房房价很难短期内反弹。
据同策研究院：“2023年上海新房市场供应缩量，但依然处于高位，成交量则创3年最低。”
而局部供需矛盾尖锐的板块，下跌的压力更大。
比如临港，虽然2023年其供应量拦腰斩，只有6675套，但网签量约5500多套，仍过剩了20%。
而且其待供应楼盘将近25311套，按照2023年的去化量，可以卖上5年。
2024年，这种板块，房价压力很大。
当然，楼市不存在铁律，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。而且就在本文发布前的1月27日，广州突然针对限购区域内的120平以上住宅全部放开限购，这不得不让我们对上海进一步宽松楼市充满了期待！
汤臣金融大厦