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那些年，我们一起追过的上海写字楼

发布时间： 2023-10-27   点击次数： 256次   来源：上海写字楼图鉴   作者：Echo常卿

十年前的现在，我刚刚入职上海商业地产租售业务的“黄埔军校”——原德佑地产商用事业部一个多月。

初生牛犊不怕虎，刚来上海的我用了三天找工作，再用了一天办入职，然后用了一周时间走马观花地“步量”了一遍上海市中心六大CBD商圈里的写字楼。

那时候我也没想到，此后十年我会逐步向选美大赛的评委靠拢，一览大上海灯火阑珊处的霓虹美色——虽然是从人品鉴到了楼，但本质上终究是一个样儿——好看的皮囊（楼品）价格不菲，有趣的灵魂（腔调）需要资质预审。

在看过了成百上千套房子之后，今天就来数数，那些年，我和我的同行好友们一起“追过”的上海写字楼。

（一）投资上乘系——六大CBD商圈品质上乘可买、租金收益稳定的写字楼

传统的写字楼投资逻辑，是比较简单好理解的。

由于商办物业的租约相比住宅稳定，买卖税费相比住宅较高，交易手续相比住宅复杂，因此在我刚入行之初，写字楼的投资客基本上只看重一样指数——就是年租金收益比。

而在实际的操作过程中，也会参考地段交通，楼龄，空置率，以及市场买卖交易活跃度。

经过以上参数层层选拔，六大核心区的六大商圈各自出了一个明星楼盘——静安·静安中华大厦  、徐汇·飞洲国际广场  、长宁·远东国际广场   、黄埔（卢湾）·上海广场、黄埔·旺角广场、浦东·同盛大厦。

这几个楼盘作为商圈投资课代表，除了远东国际广场和上海广场这两个当年的“明星”外销房“出生”于1999年前后，其他四个无一例外都是2005年竣工的写字楼。

事实上2005年也的确是一个分水岭。自那以后竣工的写字楼，除了极个别在一手散售时开发商已经预支了至少未来五年的行情上浮空间在开盘价里外，其他绝大多数都没有散售过。

这也导致直到今天，如果单纯的只考虑长期稳定收租的写字楼投资，可供选择的楼盘实际上并不是很多。

(二）经济适用型——隐于闹市物美价廉经济适用可买的写字楼

除了上述投资客首选的商办写字楼，刚需自用企业也占据了商办写字楼交易的半壁江山。

虽然这些年国家大力给企业减税，提供融资贷款金融扶持，但在国内，私营企业主想要用到正规金融机构的贷款依然难比登天。

除了个别名头太响的企业主，一般私营企业除了拿房产做抵押外几乎没有任何正常贷款渠道。

企业上市需要一定比例的不动产资产配置，私企贷款更需要拿不动产做抵押担保，国企每年按需买入部分不动产或按需出售部分不动产投放市场，更不用说企业自用办公场地既节约租金成本，又可作为进项抵扣营收所得税等。

这一类的交易更侧重写字楼的房屋估值。那些成交活跃的明星楼盘，因为交易频繁有多个评估参考样本，反倒没有太多评估溢价空间。而一些藏身闹市，没有名气，相对楼龄又较老的商办写字楼，反倒既可以满足自用需求，又能在抵押评估上占据一定优势。

（三）普通只租不售系——比上述几个被点名的明星楼盘更新更高大上的大多数写字楼只租不售

在以前给部门新人做商圈培训时，我最喜欢引用的就是上述（一）里面列举的六大CBD商圈的几个“标志性”写字楼。

这几个楼可以当做所属商圈商办写字楼档次分级的分水岭。

往上，大多数都是只租不售大业主持有的范畴，市场租金往往更高；往下，楼龄更老，品质也相对较差，配套设施往往比较陈旧，租金行情自然偏下。

当然并不绝对。有些楼虽然比较老，但是一直是大业主自持为主，较少散售，整个的物业管理相对统一整齐，楼的保养就相对更好，也会提升整个大楼的品质。

不管是入行的新人，还是行业外的有心人，在穿梭在大上海的大街小巷时，只需要认出前面提到过的几个处于分水岭边界线上的写字楼，就能对整个上海市中心的写字楼有一个大概的了解。

同一商圈，比这几个楼看起来更新更高大上的，租金更高，通常也没有房子卖出来；比这几个楼看起来旧很多档次低一些的，租金低，物业费相对也便宜，使用成本低，许多楼里也有可交易的二手房源。

当然啦，品相看起来相差无几的，租金一般相差不大，也时不时的会有一些二手房源卖出。

（四）明星只租不售系——六大商圈最顶级最知名的顶级写字楼，除了看钱，还要“看脸”才能进场入住

看钱好理解，出得起租金就行；“看脸”估计就会让很多人纳闷了，难不成租个房子，还有颜值歧视不成？

其实租赁市场和买卖市场都是市场决定一切。在行情低迷的时候，能出得起租金的自然就是金主，行业性质，企业背景等等这些脸面功夫，都不是重点。

但当行情趋向较好的时候，越是高大上的顶级写字楼的大业主，就越是有话语权。楼里空置房源不多，出的起租金的企业排长队等着入住，这时候，就要多拎出来几个参数对比一番了。

五百强，国企央企，行业钱途光明，企业背景实力雄厚，或者创始人，老板有很名等等，都是锦上添花的要素。

甚至小陆家嘴有几个硬气的大业主，在看房前都需要先提供营业执照进行预审，符合业态和资质的才安排实地看房。

至于偶尔有几个大业主将租赁当做买卖来筛选客户，限时竞价啥的，在租赁市场最好的时候，也是时有发生。

（五）以旧改新网红系——花样二房东，比拼的就是人性化服务

上面这些无论是买是租，都还只算是传统写字楼市场。

在近两三年的上海写字楼市场当中，或租或买，以旧改新，再分割出租的二房东如雨后春笋一般，越来越多，也越来越成熟。

过去存在了很多年的联合办公商务中心，一直都还算是小打小闹。通常都是租下一层或两层毛坯写字楼，再分割成一个一个小的格子间，1人起租，10人就算大间了，共享会议室，接待区，打印，茶水，前台等服务。

这些联合办公都是以工位为计费标准，人均月租1千到几千不等，个别顶级的，比如小陆家嘴国金中心里的联合办公，人均月租过万。

这些小打小闹逐渐延伸到传统面积。那些单套毛坯房装修再出租的二房东生存空间有限，资金量稍微大点的二房东也是一层或多个层面一起拿下来，按照原始户型装修或再分割装修，做好功能隔断以及工位开放区，提供家具或不提供家具，再对外招租。

近两年发展的如火如荼的Wework，各种空间+等，都是联合办公和传统面积都在做。

更有实力一些的，就是整栋整栋的拿项目以旧改新，再对外招商运营了。

目前在上海知名的德必，快易名商等等，就是这一类运营比较成熟的二房东机构之一。

上海作为中国的经济之都，企业体量惊人。企业办公场地的租用成本过高一直以来都是各个行业的痛点和难点。

如何站在企业运营的角度上去思考问题，解决企业租房难，装修贵，家具使用频次低，以及不可少却又不值得企业自己投入大量时间成本精力维系的原本可共享的诸如，会议室，饮水咖啡，接待面试，甚至办公绿植，注册记账，人事管理等配套服务，将会是写字楼市场的巨大机会。

清明节假期已经过完，万物即将复苏，期待各行各样在这个迟来的春天绽放生机。春天虽然会迟到，但一定会到来。

坚持下去的企业会见证着马云的那句名言：今天很残酷，明天或许更残酷，但后天会很美好。

上海商业地产从业十多年，一个集房似锦，徐姑姑，985于一身的全国房地产持证经纪人。微信号：fuji2013