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发布时间： 2023-10-27 点击次数： 290次 来源：高力国际 作者：锦沧文华广场写字楼租赁部
高力国际研究发布针对一线城市大宗交易市场的投资指南。从区域宏观经济、产业发展概况出发，看当地商业地产市场投资及交易机会。
1.
深圳
历史机遇赋能特殊竞争优势
综合实力领先，科创特色突出
2022年，深圳GDP达32,387.68亿元，同比增长3.3%，领跑四大一线城市。2022年人均GDP达183,274元，处于全国前列。2023年一季度深圳市地区生产总值为7,772.19亿元，同比增长6.5%，增速在一线城市遥遥领先。
2022年深圳全社会研发投入占地区生产总值比重达5.49%，处于全球领先水平，PCT国际专利申请量连续多年稳居全国城市首位。至2022年底深圳拥有国家级高新技术企业已突破2.3万家，稳居全国城市前二，“科创之城”特色显著。
总部经济取得良好发展
作为粤港澳大湾区中心城市、社会主义先行示范区，深圳对总部企业具有差异化的吸引力。2022年，深圳拥有世界500强企业10家，中国民营500强企业25家，经认定的市级总部企业数量达335家，营业收入占全市比重约三分之一；贡献税收占全市比重约40%，已成为经济发展的重要支撑和强力引擎。
近年来，深圳总部经济正加速与平台经济、数字经济、服务经济等发展融合，总部企业也正从大企业走向平台企业、生态企业。如2021年中国295家独角兽公司中，有59家背后有腾讯投资的身影，作为平台巨头企业，其孵化出大量新业务总部。
打造全球创新型标杆城市
科技创新、产业布局、法治建设、改革开发、社会治理等多领域的先行先试为深圳勇闯无人区、加速发展成为全国高质量发展典范奠定了坚实的基础。《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》明确：到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为全国典范。到本世纪中叶，深圳将成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
2.
深圳
重点产业聚集，新兴产业引领
战略性新兴产业
2022年，深圳战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达41.1%，国家高新技术企业超2.3万家。5G、新能源汽车、无人机、超材料、基因测序、3D显示、石墨烯太赫兹芯片、柔性显示等领域的创新能力处于世界前沿。除拥有华为、腾讯、大疆、迈瑞、中兴等一大批创新型龙头企业外，深圳多个产业链重要环节中小型企业同样蓬勃发展，城市的创新活力突出。
作为我国高新技术产业的重要策源地和标杆城市，深圳将重点发展战略性新兴产业重点细分领域，推动包括网络与通信、超高清视频显示、智能传感器、软件与信息服务、数字创意、现代时尚、工业母机、智能机器人等在内的20个产业集群发展壮大；并将重点培育发展8大未来产业，包括合成生物、区块链、细胞与基因、空天技术、脑科学与类脑智能、深地深海、可见光通信与光计算、量子信息产业。到2025年，战略性新兴产业增加值将超过1.5万亿元，成为推动经济社会高质量发展的主引擎。
现代服务业
2022年，深圳第三产业增加值比重为61.6%，其中现代服务业增加值达1.52万亿元，占服务业增加值比重提高到76.3%。金融、物流、文化产业增加值占GDP比重约三成，成为全市经济的重要支撑。
根据《深圳市服务业发展“十四五”规划》，到2025年，深圳服务业增加值将突破2.5万亿元，现代服务业增加值占服务业增加值比重达77%。深圳将建设成为具有全球影响力的服务经济中心城市，对标国际一流水平，大力发展金融、研发、设计、会计、法律、会展等现代服务业，进一步提升服务业发展能级和竞争力。
金融业
深圳的金融业整体发展水平居于全国前列，与北京、上海并列内地金融城市“第一梯队”。2022年深圳金融业实现增加值5,137.98亿元，同比增长8.2%，占同期GDP比重达15.9%。
2022年末，深圳银行业总资产、存贷款规模均居全国大中城市第三位。拥有27家法人保险公司，总资产6.4万亿元，居全国第二。证券领域，深圳22家证券公司、基金公司（注册地口径）32家，均位列上海之后居全国第二。深圳辖区共有A股上市公司405家，沪深交易所上市公司总市值7.6万亿元，居国内大中城市第二位。深圳培育的知名金融机构包括平安集团、招商银行、微众银行等。
根据《深圳市金融业高质量发展“十四五”规划》，到2025年，深圳将推进“金融+”战略，着力建设成为有影响力的全球金融创新中心。
3.
深圳核心商务区
发展现状和产业特色
南山
南山区连续多年位居中国城区综合竞争力百强区之首。GDP多年全市第一，2022年占全市总量的26.23%。南山区也是全市科技资源最密集区，国家高新技术企业超过4,500家，占全市 1/4，拥有全市近 90%的独角兽企业。腾讯、中兴、大疆、迈瑞等知名高新技术企业总部均位于南山。2022年战略性新兴产业增加值4,435亿元，占GDP比重达55.2％。
南山前海已然成为我国发展速度最快、质量最高的区域之一，成为新一轮改革开放的“桥头堡”。 2022年，前海经济总量近2千亿元；世界500强企业已在前海布局超300家；拥有港资企业近万家；新推出制度创新成果155项、累计765项，全国复制推广累计达72项；实际使用外资58.6亿美元，占全市53.5%。
南山甲级写字楼市场涵盖科技园、后海、前海、深圳湾超级总部基地等多个重要子市场，总存量约460万平方米，在全市占比近55%，是全市租赁交易最为活跃的区域。吸引了科技、金融、专业服务业等诸多行业龙头及蓬勃发展的中小企业进驻，前海、深圳湾超级总部基地未来可见的新增供应均约200万平方米左右，是全市新供应核心区。
福田
福田是深圳名副其实的金融核心区。深圳银保监局、证监局、深圳证券交易所等监管机构和金融重要基础设施均位于福田，持牌金融机构总数占全市比重近七成。2022年金融业增加值占地区生产总值的比重达45.4%，占全市金融业增加值比重48.3%，占全省金融业增加值比重20.3%。
“福田十四五规划”明确，将以河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”为总牵引，打造具有世界影响力的中央创新区、中央商务区、中央活力区。
福田甲级写字楼主要包括福田CBD和车公庙两大子市场，总存量近300万平方米,发展成熟，配套完善，交通便利，商务氛围浓厚。福田CBD汇集了平安金融中心、嘉里建设广场等高品质项目，是金融业与专业服务业的核心集聚地，并吸引了多家总部企业进驻。区域租金水平长期为全市最高水平，空置率处于全市较低水平。车公庙片区企业类型多样，中小企业表现活跃，区域科创、文创等产业特色显著。
宝安
宝安是深圳的闻名遐迩的“国高第一区”和“专精特新第一区”。 2022年一季度，宝安规上工业总产值2,056.62亿元，总量全市第一，占全市的20.9%。规上工业增加值471.99亿元，总量全市第一，占全市的20.9%。宝安企业总量近50万家，占全市的1/5，其中5万多家为工业企业，规上工业企业近5,000家，占全市的2/5。知名工业企业包括欣旺达、洲明、大族激光、裕同科技、银宝山新科技等。
宝安将着力构建以信息通信技术产业为主导，智能制造和高端服务为优势，数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、总部经济和文旅经济为特色的“1+2+6”现代产业体系。
作为工业大区，宝安区域研发楼、工业厂房存量大、类型多样。产业空间提质放量：在全市首批72个“工业上楼”项目中，宝安区10个项目建筑面积总计612.4万平方米，为各区最高。其中，宝安新桥东先进制造产业园是全市首个平方公里级“工业上楼”试点园区，未来将打造为全球标杆产业园。全市二十大重点区域之一的燕罗国际智能制造生态城，也是全市首个采用“整街统筹”实施模式推进的大产业片区。立新湖科创总部区未来将打造科创总部，吸引高成长型企业的总部落户。
4.
自用买家
积极参与深圳商办市场交易
受宏观因素影响，一线城市大宗市场的总体成交量在2020年、2021年及2022年分别只有2019年的约57%、83%和76%。但是其中，商办类物业对投资者以及自用买家均显示出了更大的吸引力，每年其成交金额均占总成交金额的六成以上。
近年来深圳商办市场交易成交金额经历波动调整。2020年和2021年的成交金额保持稳定，2022年市场开始有复苏迹象。
北上广深商办项目成交金额及深圳占比
（2018-2023Q2）
细分交易总量与买家类型发现，自2021年开始，自用客户的购置金额大幅上升，每年均接近70亿的成交金额，且需求持续增加。2023年第二季度成交金额已达105亿元人民币。
深圳商办项目自用/投资买家成交金额走势
（2018-2023Q2）
从区块来看，南山、罗湖和福田区的商用项目更受自用买家青睐。2018至2023年第二季度期间，此三区项目成交金额占深圳整体自用客户商办项目总成交额的84%。
☑ 南山是深圳经济发展的核心区域之一，前海CBD更是大湾区中心，通达大湾区各大城市中心，交通便利，吸引了不少TMT行业公司在此购置自用办公楼物业；
☑ 罗湖区作为深圳市传统商业服务区域，这两年交易量徒增，体现了自用客户对该区域的青睐；
☑ 作为深圳地理位置的中心，福田CBD也有望成为国家级CBD，仅2023年上半年已有多家金融机构购置自用物业在此区域，显示出自用客户对该区域的看好。
深圳各区自用客户商办项目成交金额占比
（2018-2023Q2）
从具体成交项目看，在2019年至2023年第二季度，商办项目大宗成交交易金额超过10亿人民币的自用客户大宗交易，共有12笔，大部分超过10个亿成交项目以金融业、国企客户为主的自用买家，也有一些民营企业参与其中。其中最大一笔成交发生在2023年第一季度，深圳市特区建设发展集团购置前海交易广场，该交易无论是体量还是成交金额皆为近几年之最。
深圳自用客户商办项目成交信息
（2019-2023Q2）
5.
总结与建议
经过一段时间的价格调整，目前商办项目相较于其他投资级资产展现出一定优势，一些自用客户已开始把握机会，随着基本面复苏开始提前布局。而近期LPR又迎来了下降，预计2023年继续会保持相对宽松的货币政策，无论对于投资或者自用客户均为利好信息，同时政府对C-REITs扩大产品类型，已将商业项目纳入REITs的底层项目，预计未来办公类型产品也可作为REITs产品推出市场，由此可见稀缺且优质的商办项目会越来越引起关注。
6.
深圳商办
出售项目推荐
高力国际根据自用客户需求特点，与资产所在区块、环境、商圈等综合因素的匹配程度，综合筛选出适合自用购买的优质商办项目，推荐如下：
深业上城T1
项目位于深圳福田区笋岗路与皇岗路交汇处，与地铁10号线冬瓜岭站无缝衔接，交通便利；内部有文华东方酒店，全球首发无印良品三合一项目（酒店+旗舰店+餐厅），人流客流商流集聚。
投资亮点
☑ 区位优势：位于福田中心区，独享三大中央公园，打造优质办公环境；
☑ 交通优势：地铁10号线冬瓜岭站直接与该项目无缝对接；
☑ 稀缺价值：项目是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体
华联城市商务中心T1
项目位于深圳市南山区南山大道与东滨路交汇处，处于前后海黄金走廊。用地面积34,289平方米，容积率6.44，规划总建筑面积约30万平方米，包括三栋甲级写字楼、配套宿舍49,510平方米及配套商业10,000平方米，本次出售标的物业为T1座甲级写字楼。
投资亮点
☑ 本项目是深圳南山区不可多得的整栋出售写字楼物业
☑ 本项目距离前海直线距离不足1公里，零距离承接前海利好，拥有难以复制的优越地段
☑ 前海、后海总部基地、蛇口自贸区、科技园四大核心商务区环绕
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