发布时间： 2023-10-01 点击次数： 495次 来源：锦沧文华广场写字楼出租中心 作者：潘经理
JC PLAZA之锦沧文华（字面意义上的）的脱胎换骨
南京西路商圈不愧是上海商圈的顶流，在引领了上海时尚达二十年之后，现在又经历了新一轮的存量改造更新和品牌升级。上次聊到中信泰富广场更新的时候，曾略带到了周围的恒隆广场立面更新以及改造后新开业的锦沧文华JC Plaza。
今天就仔细来聊聊这座开业时以品牌获得大量关注的、从酒店改为商办综合体的：
NO.1
项目历史和背景
有些愧疚地说，在JC Plaza面世之前，我几乎没有关注过曾坐落于此的锦沧文华大酒店，大概真的是跟该改造的初衷一样：结构老旧，与街道相脱离，没有公共空间等等。看了资料才知道，这座酒店的历史可以追溯至1990年，算是上海改革开放与城市国际化的缩影。“锦沧文华”中的“锦”指锦江饭店，“沧”是最早在此处的沧洲饭店，“文华”则是新加坡文华酒店，当时是一家多方合资的大酒店。锦江和文华是投资参建方，沧州则是为纪念历史。
项目旧址上的老上海颇有名气的沧洲饭店，最早建于1900年，鼎盛时曾接待过孙中山、严复、胡适、梅兰芳、程砚秋，以及杜威、泰戈尔等名人。1986年，沧洲饭店老建筑被拆除，在原址上于1990年落成了“锦沧文华大酒店”，成为当时南京西路上的著名地标，也是上海最早的7家五星级酒店之一。李显龙、李光耀等新加坡政要、巴乔时代的AC米兰足球队都曾在此处下榻。
2013年底，宝华集团耗资21.2亿元收购了锦沧文华大酒店，并最终确定将酒店改造为“高端办公+精致购物中心”的复合型商业综合体。2年后，建筑设计改造工作正式启动；设计经多轮磨砺修改，建设前后4年，在总共历经8年多后，JC PLAZA在2022年7月开业。于南京西路遍地的高端商办项目之中，它的表现仍旧很是亮眼，品牌的引入能力也令人钦佩。
为了在保留历史风貌的基础上重塑空间功能，业主方携手设计团队，利用先进技术对整体楼宇及地下空间进行了改造，在原塔楼范围之外扩大了地下空间面积，提升了利用率；采用数字化科技实现楼宇数字化全覆盖，于高端甲级写字楼和精致超高端购物中心全方位实现了JC PLAZA的功能转型。
作为一位建筑师，在看到下面这段改造介绍的时候，我是震惊的：地下室加层，塔楼结构、层高和层数的巨大变化.......改动如此之大，以至于在听到设计方的详细介绍之前，我几乎要相信传言中这栋楼是全部拆除重建的。
为了解决老建筑层高过低、空间狭窄、地下空间利用不足等缺陷，改造过程中采用了一系列的科技手段，将上部主楼由混凝土框架剪力墙结构置换为纯钢结构，平面形状由人字形改为五边形，楼层数缩减，由30层变为21层，同时标准层高由3.2米增加至4.5米；主楼以外的裙房部分地下室由地下1层增加至地下4层，楼宇标准得到全面提升。
NO.2
新建裙房及改造塔楼
JC PLAZA整体项目是由原酒店建筑改造而成的。首要的要求，跟所有位于城市中心区的存量改造一样，都是高度不变、容积率/总面积不变、边界不变（在不影响日照的前提下）。JC Plaza做到了，高度维持在99.5米，地上面积维持在50815平方米（我们之前做过的市中心改造项目，面积需维持在小数点后一位都一模一样...）。
可以看到，改造后的塔楼有一大半都架在裙房正当中，裙房退道路红线从原来的4.5米改成了10米（删掉了一个角部体块）。整体车行交通流线是从东侧入、西侧出（设计图上还是反过来的，我给改了），内广场是落客区，但是车库坡道在建成的时候，出口方向有改动，跟设计图里不太一样。沿街是步行道和步行入口。
塔楼大堂看内广场，右侧是车库出口：
根据规划部门的要求，既有建筑不能完全拆除，还要保留一定程度的原有结构。因此，整个项目最终保留了部分的塔楼核心筒以及塔楼的几处边界。
商业部分总面积约2万平方米，涵盖B1~4F共5个楼层，实际可租赁面积在9000多平这样，效率并不高，主要还是挖出了两处中庭。
设计图上的平面跟落地差距很大，看个大概吧，塔楼位置和动线在，入口、客梯扶梯、连接办公楼等都变了
商业裙房基本属于拆除重建，所以相对较为灵活，首层层高6.1米，上面楼层层高5.6米，符合一般商场的层高要求；但就是要保证塔楼的核心筒落地。我们在商场里看到的两个中庭之间的实体墙部分，就是塔楼核心筒，也就是扶梯紧靠的这部分：
商场单层面积并不大，动线不长，走道也不算宽，可用店铺面积也比较少，但是能保证公共空间的品质非常不错：
地下一层主要是餐饮和理发等区，还没有完全开出来，人不多，店铺数量也不多，更是要精挑细选：
塔楼层高则从3.2m增加到了高端办公所需的4.5米，为了维持原总高不变，层数改为了17层。然后又为了保持塔楼总面积3.5万平方米不变，在原有平面的基础上补充了一块面积，让标准层平面从1400多平米的V字形变成了2000平米出头的五边形。
为了避免侵权，又手绘了一个塔楼平面
图里可以看到，红线部分是保留的塔楼边界，原有V字形平面外填了一个三角形区域用以补充面积。黑色柱是在原有基础上加大以及增加的，虚线小柱和墙体已取消。核心筒保留了原来的2组半电梯，增加到了双侧各四部电梯。100米高的办公楼应该很够用。
塔楼剖面有一张标准图，实际上是由原来的4层改3层这样分组调整而来的，塔楼标准层从23层改成了17层，总建筑层数从29层变成了21层:
塔楼立面则是全部重新设计，同时也考虑了原有塔楼的设计元素和风格。这个我们放在最后一部分说。
有意思的还有地下室。原有建筑的地下室只有一层，仅在原塔楼下方。考虑到市中心的停车需求，停车位是必须保证的。因此，这个项目做了一个很有趣的处理：把原有的塔楼地下一层周围做了一圈地连墙，完全封闭了起来。然后在塔楼边界之外，围绕着原有的地下室，做了一圈字形的地下室。
仔细看上面的平面图和下面这张剖面图：地下2-4层是在塔楼两侧：
地下车库装修标准很高，但是从设计图上看，居然���️好几组子母车位。实际落地的时候有没有，我还没去验证，但从图上已经可以体会到这里的停车位有多紧张。
NO.3
入驻品牌
重生的锦沧文华广场JC PLAZA最吸引眼球的是“首店经济”，也就是与OTB集团合作打造的潮奢/另类奢侈品定位，以其非传统、个性化的特征拥有一批簇拥者。OTB是仅次于Prada、Giorgio Armani和Salvatore Ferragamo的意大利第四大时尚集团，旗下拥有包括Diesel、Maison Margiela、Jil Sander、Marni、Amiri、Viktor&Rolf（这个如此有趣的品牌是为何没有进中国？...）的等小众先锋设计师品牌。此次，OTB与JC PLAZA战略性合作，为Maison Margiela、Jil Sander、Marni、Amiri开设四个临街两层零售空间，在9000平的裙房里就占据了2500平的商铺面积。
其中，众潮人最关注的Maison Margiela是全球最大旗舰店，Jil Sander是中国首家旗舰店，Marni是中国首家概念旗舰店，Amiri则是中国首家旗舰店&亚洲首店，这成绩单.......这些店铺均是以体验式零售空间呈现，设有展示区和互动空间。Maison Margiela面积最大，开业时候沿街的Mini冰淇淋车以及巨型Maison Margiela咖啡杯装置打卡点，亦显示出其主C地位。零售空间一层是精品店，二层设有GLAM SLAM手袋限时互动展览空间、品牌首个REPLICA香氛体验店、贵宾沙龙、以及Maison Margiela Café，开业后2个多月再去，咖啡馆依旧排队。
由于与OTB的合作已经给商场定了调。其他店铺的品牌选择也需要围绕着这个潮奢的定位来选择。一楼除了四家OTB旗下品牌，还有伦敦先锋时尚品牌MITHRIDATE中国首家GALLERY概念店和% Arabica。
2F的其他店铺由中国独立设计师品牌SHUSHU/TONG全球首店、设计师品牌MAISON LE FAME全国首店以及设计师品牌SHORT SENTENCE组成。
3F以生活方式业态为主，有SPA品牌桑格水疗和海上花田、专注于高端美甲服务的樱花美睫美甲、ZNB健身房、白鸦眼镜店、家居百货JUSTLUXE、床具品牌SAVOIR、家居品牌YOMEI以及BULLE香槟吧。
4F是餐饮主力楼层囊括黑珍珠三钻及米其林一星的菁禧荟、米其林一星鹿园MOOSE以及隐山日料。
这位大哥面对的就是隐山料理的入口，极其低调：
B1聚焦办公楼白领场景，有MANNER、麦当劳、居酒屋客福乐屋、日式和牛烧肉ATOM和美发沙龙Scale等等。上面放过图了，不再重复。
总体而言，JC Plaza的店铺数量不多，但都是偏中高端的定位，主要客群也是南京西路商圈的上班族以及为了此处的首店品牌慕名而来的潮人。于我而言，倒是很愿意来此尝试一遍所有的餐饮店铺。
NO.4
立面设计理念
建筑立面设计，根据网上资料来看，是另外一家不同于建筑本体改造的设计公司做的。立面设计的灵感来源于酒店老建筑的叠层方式 。
设计的核心是将塔楼和裙楼连接在一起的区域，同时创造一个城市街景，将典型的城市零售街区重新定义为人性化的尺寸，允许在多个层面上与店铺进行更大的连接，这样的设计划分增强了户外公共空间从而形成新的社区空间。
在设计过程中，设计团队进行了大量的设计分析以测试大楼和裙房外立面对周围环境的影响；同时对如何让广告位更好的融入整体立面同时兼顾其易拆卸需求，进行了详细的研究。
然而入驻奢侈品牌对于立面的最大影响是，不论设计师想要什么样的沿街立面，到最后。都会被品牌方自己改掉。
阶段性总结一下。锦沧文华JC Plaza规模不大，位置极好，从设计的角度来看，它能够提供非常多在既有建筑改造思路及技术突破上的想法和案例，而从室内空间和品牌上来看，也是值得长期跟进。现在能看到的这个项目的资料还不多，很期待项目稳定运营之后更深入的参观学习，办公楼部分都还没有机会看到......
“地处上海南京西路核心商务区的锦沧文华广场位于历史文化风貌区内。作为上海城市更新重点项目，锦沧文华广场将在充满活力的静安区重新焕发光彩，成为引领精致高端城市生活方式的标志典范，同时唤醒人们对项目辉煌过往的丰富记忆。”
地处上海南京西路核心商务区的锦沧文华广场位于历史文化风貌区内。作为上海城市更新重点项目，锦沧文华广场将在充满活力的静安区重新焕发光彩，成为引领精致高端城市生活方式的标志典范，同时唤醒人们对项目辉煌过往的丰富记忆。”
最后
有没有发现本篇的风格跟以往有点不一样？事情是这样的：有朋友给我留言，说文章内容比较长，从便于阅读的角度考虑，建议排版和颜色考虑一下。
对于这个建议，我非常理解，但事实是这个号几乎99%的内容都是在“订阅号助手”APP里写的，APp功能有限，为了方便零碎时间随时可以抓起来补两句，牺牲了排版和美观。但还是想尝试下。于是重启了万年不用的秀米，选了几个还算清爽的格式，然后......就还是同步到了订阅号助手里，开始基于基本的排版来手机打字及配图。于是就有了各位看到的这个尝试效果。
锦沧文华广场