当前位置：主页 > 新闻资讯 > 明日开拍！21家房企“争抢”，浦东一地块“无人问津”！
发布时间： 2023-10-23 点击次数： 244次 来源：上海购房通 作者：恒基旭辉天地官网小编
2023年上海市第三轮土拍（下半场）即将于10月24日举行竞拍活动，一共涉及了10宗地块。
仅有一名竞买人的地块出让时间如下
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有多名竞买人的地块出让时间如下
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特别提示：
1、各竞买人须于2023年10月23日24时前完成交易资金封存监管。
2、成交地块的竞得人应在现场交易活动结束后的第一个工作日内主动联系出让人，并按出让人的要求与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》。
总出让面积约57.5万㎡，总起始价约467.899亿元。10宗地块分布于：浦东新区（2宗）、徐汇区（1宗）、嘉定区（2宗）、青浦区（1宗）、宝山区（1宗）、闵行区（1宗）、松江区（1宗）、普陀区（1宗）。
此前在10月17日，据财联社、同花顺等官方、非官方消息——自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含: 建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。
实际上在上海市第三轮土拍（下半场）已经有了取消限价的突破，那2023年上海市第三轮土拍（下半场）又有怎么样的看点呢？
PART1
01
徐汇区龙华街道地块
地块编号：徐汇区龙华街道188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-A-03、198-A-04、198-C-02地块及188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）地下空间地块
容积率：2.56-3.16
出让面积：262.763亩
地块简评：徐汇区龙华街道地块起价达到240亿元，是2021年集中供地以来起价最高的地块，体量达67万平方米，汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态。
20.9万㎡的可售住宅面积，加上2.52/2.63容积率，必然以高端住宅产品定位。另配有约21.6万㎡办公以及13.5万㎡商业，当中写字楼最高限达250米，换言之，这将是又一地标级建筑。因而，该项目未入市就引发市场的超高期待。
不仅如此，该项目还要求打造为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心，并需要引入人工智能头部企业。
各种条条框框，无疑对竞买者的开发能力提出更高的要求。
02
宝山区大场镇地块
地块编号：宝山区大场镇W121301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块
容积率：1.96-2.6
出让面积：170.12亩
地块简评：这是今年继保利大场地块、金茂大场地块之后，宝山南大贡献的第三幅宅地，从“一个批次一块宅地”的频率来看，南大显然是宝山今年发展的重中之重。
而且三次土拍联动价出现了“三连涨”，未来有望突破南大的新房限价。
该地块位于宝山南大智慧城核心区，15号线丰翔路站旁边，就是北上海人民一直期待的丰翔路TOD项目。
根据此前南大开发公司介绍信息，丰翔路TOD项目包括2幅商办用地和4幅住宅用地，共有6宗地块，总建筑量约65万平方米，其中住宅约29万平方米，商业约14万平方米，办公约22万平方米。
03
青浦区赵巷镇地块
地块编号：青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块
容积率：2.2
出让面积：44.96亩
地块简评：该地块占地约29974.30平方米（约合44.96亩），规划用地性质为三类住宅组团用地，容积率2.2，建筑限高60米，规划住宅套数656套。
北侧即是地铁红盘国贸虹桥璟上，入市价格5.45万/㎡。而该地块联动价约5.6万/㎡，板块联动价上涨了0.15万/㎡。
板块未来规划将重点发展大型商业、娱乐、会展、办公和一定量的居住；形成功能相对完善、环境优美、兼具国际化特色与地域特色的地区综合性商业商务中心。总体来说，还是很不错的。
04
松江区洞泾地块
地块编号：松江区洞泾镇SJS30003单元01-13号地块
容积率：1.5
出让面积：60.4亩
地块简评：该地块距离在建的12号线西延伸线沪松公路站1.2公里，距离云廊4公里。
1.5的低容积率，也意味着土拍后，项目将以洋房、叠加、联排等低密度住宅为主。南侧相邻的在售新房中建大椿容积率是1.1，均价5.2万/㎡。考虑到容积率变高，联动价略有上涨。
05
嘉定区嘉定新城地块
地块编号：嘉定区嘉定新城G03-09、G04-10、G04-11、G05A-06地块
容积率：2.0
出让面积：109.9亩
地块简评：该地块用地性质为住宅，容积率：2.0，住宅限高60m，套数下限1246套。
G03-09地块设置室内健身400㎡；
G04-10地块设置居委会200㎡；商业限高30m，设置社区文化活动中心5200㎡ ;服务卫生点150㎡；老年活动室400㎡；日间照料中心900㎡；室内菜场2000㎡；游泳及健身馆3000㎡；工疗康体920㎡；养育托管点230㎡；生活服务点120㎡。预计房地联动价5.04万元/㎡。
G04-11地块为商服用地。
该地块位于嘉定新城核心区，西侧靠近11号线嘉定新城站，北侧靠近规划中的宝嘉线，地理位置优越。从图上可以看出，宝嘉线自西向东引入嘉定新城核心区，与轨交11号线形成交汇，横跨沪宜公路、沪嘉高速，通往宝山。
根据规划图显示，地块周边规划多所学校，涉及幼儿园、小学、九年一贯制学校。地理位置与远香湖幼儿园、嘉定新城实验第二小学（嘉定新城G10-1地块小学）、上海市实验学校嘉定新城分校较为吻合。
06
嘉定区嘉定工业区南门社区地块
地块编号：嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801、JDC1-0802单元44-08地块
容积率：2.3
出让面积：52亩
地块简评：嘉定工业区南门社区JDC1-0801、JDC1-0802单元44- 08地块，就是曾经的南门汽车站区域，也是嘉定人特别有感情的区域。该地块东至沪宜公路，南至基地边界，西至群裕路，北至沪宜公路，此外周边还设规划公交首末站。
今年4月，该地块规划调整获上海市政府批复。根据地块要求，地块为Rr3，占地面积34704㎡，容积率2.3，限高80m，住宅套数下限760套。需综合设置计容卫生服务站230㎡、老年人日间照料中心345㎡、老年活动室230㎡、养育托管点360㎡、宏基站。
07
闵行区浦江镇地块
地块编号：闵行区浦江镇拓展大型居住社区42-01地块
容积率：2.0
出让面积：87.4亩
地块简评：闵行区浦江拓展大型居住社区42-01地块位于上海市闵行区浦江镇904街坊，地块东至永翠路，南至闸航路，西至永恩路和胜朗路，北至永颂路。
项目附近是二轮土拍出让的大华地块以及“浦江三兄弟”，区域内新房供应比较少，据了解该地块已经吸引了多家房企的关注。
08
普陀区桃浦社区地块
地块编号：普陀区桃浦社区W061101单元H8街坊H8-1地块
容积率：2.5
出让面积：34.3亩
地块简评：该地块位于沪嘉高速的北侧，是H8街坊最新规划出来的一幅宅地，位置并不在桃浦智创城的核心区域。地块规划为Rr3类住宅用地，容积率2.5，高度80米，高层类产品。
地块位于中环云悦府东侧，更加靠近15号线古浪路站，参考中环项目的联动价7.9万/㎡，预计差不多也会是这个价格。
09
浦东新区合庆镇地块
地块编号：浦东新区合庆镇PDP0-0602单元54-02地块
容积率：2.0
出让面积：27.2亩
地块简评：该地块是合庆南社区首幅出让的商品房地块，也是合庆镇规划的南社区正式启动建设的标志。54-02商品房地块离最近的地铁2号线直线距离约2.5公里，同样约2公里外，东岸观邸和浦发东望两个建设中的新楼盘，价格在6.4万/㎡左右。
该地块所在区域未来将打造成为浦东新区东北部以生态休闲功能为主导的宜居型海滨特色镇，将建设形成以蓝绿交融为特点，打造生态和谐、环境优美、居住多元、设施完备、活力高效的高品质生活社区。
10
浦东新区祝桥老镇地块
地块编号：浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21地块
容积率：1.9
出让面积：73.4亩
地块简评：该地块东至H-17地块，南至H-8地块，西至H-8地块，北至H-20地块。
该地块位于祝桥板块海天湖公园东侧，紧邻在售楼盘森兰海天名筑，周边配套有上海实验学校附属光明学校、民办博爱小学、盐仓小学、天和商业广场、上海交通大学医学院附属第九人民医院等。
PART2
土拍四大新发现
第三轮土拍在规则上发生了很多变化。
1）招挂复合
“招挂复合”指的是按照通过资格审查的有效申请人数确定“标价+挂牌”的方式。
人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让。（后续调整过规则，在部分地块采用6人分界线，既超过6人用招标，6人及以下用挂牌）
招挂复合出让的土地，在竞拍之前都会先打分。这种方式对房企要求特别严格，不仅仅是对经济实力有要求，还对经验、产品、技术等进行了约束。
就像第三轮土拍（上半场）的长宁地块和静安地块，从出让文件中可以看到，将采取“90分制”对想参拍这两宗地块的房企进行评分，并根据评分结果确定入围竞标人。
采用“招挂复合”的形式能让这两块地未来的项目能够有比较好的产品力。但是这个拟出让方式对中小型房企不是很友好，因为拿地门槛太高。
2）“高品质建设”竞价
从三轮土拍的线下竞拍消息来看，“高品质建设”竞价指的是报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，接受最高限价的竞买人按照竞报“高品质建设”规则，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”。
3）装修包
第三轮土拍每宗地都有明确的装修标准。
4）公租房进入“涨停板”
最让开发商利润缩减的就是公租房的指标。
长宁程家桥地块公租房的比例达到了8%的上限。另外，像保利发展的中兴路社区，迷你地块，至少20%的商业、7%的公租房，10%的绿化，住宅比例最多也就63%。
未来的商品房和公租房有可能在同一栋楼的不同单元之内。
恒基旭辉天地