当前位置：主页 > 新闻资讯 > 首批消费基础设施公募REITs上线！你关心的问题都在这里了
发布时间： 2023-12-14 点击次数： 204次 来源：仲量联行JLL 作者：宏伊国际广场官网小编整理
近日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施公募REITs之一，引起市场广泛关注，也再次引发对公募REITs相关的讨论。
首批消费基础设施公募REITs的批复意味着什么？未来申请公募REITs对底层资产有何要求？仲量联行评估咨询服务部的专家近日接受了中国房地产报、东地产财经周刊、蓝鲸财经等多家媒体访问，就相关问题进行了解答。
Q1
何为“消费基础设施”？它和一般的“商业地产”有何区别?
消费基础设施底层资产范围一般包括百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业，是今年年初新纳入公募REITs发行范围的新资产类型，而商业地产的范围更大。或者更直观一点说，消费基础设施更接近我们常说的零售地产。
Q2
目前已经落地的REITs资产类别有哪些?
截至目前已落地的公募REITs底层资产主要涉及产业园区、工业地产、物流地产、保障性租赁住房、高速公路、新/清洁能源电站、污水处理，以及刚审批通过的消费类基础设施。
Q3
消费类基础设施公募REITs的落地，对国内资本市场来说意味着什么？
消费类基础设施公募REITs的落地是国内资本市场向成熟资本市场发展的又一大步。公募REITs产品相比于上市公司证券，不仅是开放给投资人新的投资渠道与投资产品，还为底层资产的私募市场提供价值发现的功能，以使得资产交易更市场化。
Q4
十年前，国内零售地产领域就开始谈论公募REITs，如今终于落地了。在您看来，现在能落地，主要原因有哪些？
2013年处于线上电商的蓬勃发展时期，对立足于线下实体的商业地产带来不小的冲击。近几年，随着O2O模式和新零售模式的兴起，商业地产再次迎来生机，REITs则是上述两种模式加速兴起的催化剂。在积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济的当下，消费基础设施REITs承担着促消费、保民生的重要使命，因此可以说消费类基础设施公募REITs的落地是时代的要求，也是我们房地产市场发展的必经之路。
Q5
有市场消息显示，金融机构正在推动商业地产领域公募REITs的加速落地。从您的观察来看，从监管层到金融机构，是否都在采取相应举措？
市场的直观感受是在加速没错，但是现阶段能与市场见面的产品已经前期铺陈良久。对我们来说整个产品的发行流程是监管趋严的；市场感觉REITs产品在加速落地，也说明公募REITs的相关制度及配套政策正在趋于成熟。
Q6
据说，目前国内对于申报公募REITs的商业地产要求门槛很高。请问，对申报的底层资产有哪些具体要求？
对于底层资产的要求是一以贯之的，总体来说是权属清晰、资产运营稳定。可能对商业地产来说，经历市场波动后稳定运营的要求是比较高的；在经历了将近一年的恢复期后，资产是否优质已可以筛选出一二了。
Q7
公募REITs的底层资产相对比较单一，这是否会对其估值、风险等产生影响？
对投资者而言，风险收益来源越单一的底层资产，越利于资产配置。投资者可以通过筛选配置不同的REITs产品以达到整个组合风险收益来源的构建。
Q8
首批消费基础设施公募REITs的申报，是否意味着资产管理团队将越发受到重视？
其实任何一单REIT发行后的市场表现都与资管团队的优劣程度相关。而消费基础设施涉及到的招商规划、营销/促销方案、品牌宣传策划等等事项，更加突出了公募REITs对资管团队的要求。
Q9
国内开发商的手中拥有大量资产，请问，什么样的资产适合发行公募REITs？
就目前的发行政策来说，办公物业没有纳入许可发行清单内。未来公募REITs市场趋于成熟，应当是地标性物业、周边配套设施良好的物业、运营情况稳定的物业会更适合发行REITs，以满足REITs产品本身权益属性及债券属性兼具的特点。
Q10
目前的首批申报涉及三家开发商的商业资产，且均为央企国企，那么短期内，消费类基础设施公募REITs会不会进一步扩容？
现申报至交易所的四单消费类基础设施公募REITs，通过三单。储备项目也在积极筹备申报材料。
资本市场需要的是法律权属清晰、运营稳定、产品经得住检验的项目，发改委及证监会出于保护广大投资人的目的，对发行产品的审查尤为严格。央企国企得益于内部流程管理机制完善，在发行申报流程中起到了良好的示范性作用。相似地，只要拟发行项目优质、储备项目跟得上发展，资本市场当然是欢迎民营经济的。
宏伊国际广场