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发布时间： 2024-01-26 点击次数： 627次 来源：蓝石数据 作者：创智天地广场官网小编整理
蓝色基石数据研究院【简称“蓝石数据”】以商办地产服务平台“点点租”九年来所沉淀的海量真实数据为研究对象，从区域、周期、以及供需、交易等多个维度展开研究分析，持续向市场输出专业报告，为更多行业研究工作者提供真实专业、具有深度的数据支撑。
上海主要区域写字楼市场
新增供应：10.7万平方米
季度吸纳量：46万平方米
平均租金：6.83元/平方米/日
空置率：13.73%
2023 年第四季度受宏观经济下行的大环境影响，上海写字楼市场需求局部回暖，整体回落，季度吸纳量录得46 万平方米，环比微升6.8%。
新增供应4个项目共10.7万平方米，分布在普陀区、静安区、杨浦区及徐汇区。
整体来看，大部分区域租金呈现下滑趋势，目前平均租金环比下降至6.83元/平方米/日，为全年四个季度最低水平。
在处于宏观经济恢复期、市场需求动力不足的情况下，第四季度供应量远低于上一季度，而未来将迎来更大体量的新楼入市，供过于求的情况长期存在，想要寻求突破，市场需要更长的时间去调整策略，激活客户需求。
核心区域写字楼季度表现
黄浦区写字楼
区域存量：458万平方米
平均租金：7.7元/平方米/日
季度吸纳量：0.4万平方米
空置率：14%
2023年第四季度上海黄浦区订单需求量占全市订单需求量的9.21%，较上季度的7.24%有明显增长，在全市范围内需求量仅次于浦东新区、徐汇区和长宁区，位列第四。其中200-300平方米的面积段和1000平方米以上的订单需求量占比也较上季度有小幅增长。写字楼季度去化表现上，整体效果并不是特别亮眼，成交情况较为低迷。进入12月后，摇摆观察的企业有所减少，不少新增需求企业的节奏明显加快，另考虑到订单跟进周期，期待在2024年会有一个比较不错的市场表现。
静安区写字楼
区域存量：147万平方米
平均租金：9.2元/平方米/日
季度吸纳量：2.3万平方米
空置率：12.3%
2023年第四季度上海静安区写字楼仍然处于供过于求的状态，区域平均租金整体下行，部分企业为压缩租金成本，区域租赁市场出现CBD客户向外迁移的趋势，空置率环比上升至 12.3%，季度吸纳量录得2.3 万平方米。
2024 年静安区多个新项目即将陆续交付上市，写字楼存量压力依然巨大，各大项目业主方将持续“以价换量”的策略，积极展现项目更大的市场竞争力。
闵行区写字楼
区域存量：114万平方米
平均租金：4.0元/平方米/日
季度吸纳量：2.5万平方米
空置率：120%
第四季度上海闵行区写字楼市场整体交易表现较为平缓，季度吸纳量录得2.5万平方米，平均日租金约4元每平方米，空置率环比无明显变化稳定在12%左右。业主方面，各大项目的去化压力较大，降价促销依然是策略主打，而在市场淡季客户需求量小，区域内行情暂无回暖迹象。
2024 年，闵行区目前待上市的新项目较少，一段时间内各方将继续基于当前的存量市场加大自身竞争力，依靠价格优势吸引市区客户，预计随着市场持续降价的趋势，各板块抢客拉锯的情况将更加明显。
浦东新区写字楼
区域存量：1507万平方米
平均租金：7.3元/平方米/日
季度吸纳量：16.8万平方米
空置率：13.20%
因新项目存量较多、可选范围较大、去化难度较高，张江区域的空置率依然走高。当前主要吸引手段是“降价提佣”及“政府扶持”，业主方在开源拓客的同时，争取用更全面的服务来获得客户，季度内去化面积录得约16.8万平方米。主要客户依然是科技互联网行业、生物医药行业。
徐汇区写字楼
区域存量：334万平方米
平均租金：5.6元/平方米/日
季度吸纳量：10.8 万平方米
空置率：14.00%
2023 年全年上海办公楼市场未出现明显改善的信号，企业新租和扩张速度持续放缓，庞大的市场供应遭遇租赁需求动力不足，加剧了写字楼项目间的竞争，“稳租金强服务”成为部分业主方当下主要的租赁策略。
第四季度徐汇区吸纳量录得10.8万平方米，专业服务、金融、互联网科技为上海写字楼需求的前三大行业。未来全年约70%的新增供应集中在次中心板块，租金竞争压力较大，不同板块的净租金差距逐渐缩小。与之对应的办公配套将是新的办公场所的核心竞争增点。
长宁区写字楼
区域存量：394万平方米
平均租金：5.7元/平方米/日
季度吸纳量：11.5 万平方米
空置率：15.80%
2023年第四季度上海长宁区的客户需求量略有回升，但全市供应量仍在增加，导致本区空置率持续在高位徘徊；需求方面，选择面积小于200平方米的精装办公室的客户居多，而较大面积需求客户的成交周期时间较长；12月份开始的租赁客户在协商实际用房时间时多选在春节后起租。
未来随着办公楼市场新增供应量入市，市场竞争加剧，租金将继续下行，预计2024年初至年中随着经济回暖，市场需求会得到逐步释放，有希望逐渐回归到量价平衡状态。
► 关键指标
大环境整体无明显的回暖趋势，市场交易依旧不活跃，租金水平、整体吸纳量小幅下降，市场主要活跃行业客户也在逐步缩减。
► 甲方调整
在整体市场下行环境下，不少二房东、联合办公出现运营危机，部分甲方在进行二房东善后工作，政府也在积极维护营商环境，但总体来看，第四季度的甲方在策略上并无明显有效举措，买方市场依然占据主动性，甲方依旧较为被动。
► 市场动态
“降本增效”依然是企业租户的关键词，在谨慎发展消费降级的现阶段环境下，企业置换类型主要是“以大换小”，通过周边项目比价后置换更高性价比更低成本的办公空间。在咨询上，项目租金及政策补贴更受关注。
► 未来预测
2023年宏观经济恢复缓慢，外部环境复杂，写字楼市场整体表现并不亮眼，未来上海市各级写字楼市场或将迎来新项目交付入市的高潮，届时全市写字楼供需差距将进一步拉大，租金也会受到一定的影响，呈现缩减态势，市场回暖迹象并不明显。
未来甲方市场的主要策略仍然是在维稳租金水平的情况下增加更优质的服务，以此匹配更多企业客户的需求，提高项目去化率。
从发展层面上看，专业服务业、金融业、互联网科技行业仍然是主要租赁需求动力。
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