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上海楼市，购房者挺起腰板咯！

发布时间： 2023-11-25   点击次数： 179次   来源：魔都房房房   作者：徐汇万科中心网站小编整理

上海新房11批次入市了，一眼望过去，刚需的天堂，预计能触发积分的项目一只手就能数出来！

前几批次，曾经大热的板块，积分腰斩，甚至不要积分。

半年前，为了买徐汇滨江的云锦东方，婚更、代持、黄牛，轮番上场。最终，入围分118.32分。

半年后，还是徐汇滨江，汇元玺入围分——61.52，保利天珺入围分——58.9。半年不到，同一个板块，项目入围分天差地别。

另一个本应该是顶流板块的前滩，最后一个住宅世纪前滩天汇，不要积分。

内环内，静安的新盘也才40分，比7月首开的一期掉了接近14分。

因为新房积分制的存在，曾经多少购房者被束缚住了“手脚”，也让多少开发商因为“自信”而搞劝退、骚操作，所以积分的下滑未尝不是一种警醒，购房者一种束缚解脱？

换个角度，乐观看，现在的新房市场，低积分的购房者选择面变得更多，开发商也别再因为所谓的板块和倒挂而沾沾自喜，把新房品质提升上来才是王道。

1 徐滨和前滩“硬伤很多”，不塌房才怪

讲真，以现在这样的市场情况，如果徐汇滨江和前滩这三个盘高积分，反而怪了。

当然不可否认的是，徐汇的新房，尤其是徐汇滨江，从积分层面看，这三年来市场认可度的确高。

但是，徐汇滨江的新房，近五年来的涨幅达57%，接近全市涨幅的三倍。

而二手市场到处在下跌，徐汇滨江之前动不动20万/㎡+的二手房自然也跌了，新房涨价，二手降价，那倒挂越来越少。

还有，二手输血不够，很多房东二手卖不掉，哪来的钱去打新呢？

另外，徐汇两个项目认购上，也可以说是buff叠满了。

1.两个项目基本都处于盲盒状态，无售楼处、无样板房。2.认购中存在多种阻碍。3.产品与“徐汇滨江”地段不匹配。4.预期过高，购房者分流去了其他项目。

这样一番操作下来，积分如果还高的话，就真的说不过去了。

另一个创造认购神话的前滩，最后一个新盘，世纪前滩天汇成为前滩板块2018年至今认购率最低的楼盘。

除了市场因素，以及前滩二手下跌，要知道这个盘均价13.2万/㎡，前滩史上开盘最贵楼盘，投资客看了“猛摇头”。

前滩这个盘本身bug不少。

作为一个40层左右的超高层，对于前滩改善居住需求的购房者来说，其实还是有不少的抗性。

另外，项目紧邻南北高架、交房时间有点晚、离商场近，所以还是很多人存在顾虑。

再加上前期因为华润前滩润璟、绿城前滩百合园本身就消耗了一批客户，客户自然越来越少了。

因为板块和所谓的倒挂，购房者无脑冲新房的时代怕不是要结束了，购房者越来越理智，越来越清醒。

2 新房积分下降是主旋律

之前，买新房，或者投资新房已经是购房者的共识。所以为了控制新房的热度，从2021年开始采用新房积分制。

但是上海实行新房积分制的第三年，能触发积分的项目肉眼可见的减少了。

从今年目前十个批次新房触发积分情况看，除了年初新房有一股热劲，年中稍微有个小高潮，越接近年末越凉。

截止到目前为止，上海2023年新房平均触发率为27%。

要知道，2021年，触发新房积分项目的比例是44.83%。

2022年，触发新房积分项目的比例是38.48%，这对比，真的相当赤裸裸。

除了上述的徐汇滨江、前滩这样的顶流板块，有些之前需要积分的刚需板块，但是现在也不需要积分了。

比如嘉定江桥，2021-2022年该板块14号线地铁新房平均入围要60分，但是今年同样板块入市的龙湖青云阙却没有触发积分。

2021年，浦东川沙的陆家嘴锦绣观澜需要69.02分，今年同样的开发商，同一个板块，甚至同样的价格，两次入市，都没有触发积分。

再从环线新房触发积分率上看，积分下跌就是主旋律，甚至很多项目都没触发限售。

越来越多的项目不要积分，已经是一种市场共识。讲真，这未尝不是一件好事。

以前，大多数购房者买新房，“倒挂”和“赚钱”几乎是先于品质的第一逻辑，而太多开发商，因为新房倒挂，坐等项目日光、高积分。

而一些真正做品质的好房，可能因为板块没有所谓的倒挂，而被迫分流。

另一方面，对于积分低的购房者，很多项目和板块可能以前不敢冲，现在选择面更多了起来，可以尝试冲一冲了。

曾经畸形的新房市场和不正确的购房心态或许可以重塑了。

3 新房分销时代也到来了

比起新房积分下滑，不要积分，有些新房进入了分销模式，说明卖得更艰难了。

要知道，上海的新房一般情况下是不愁卖的，以往上海的中介只能接到环沪楼盘。

但是从今年下半年开始，甚至出现了不少市区项目启动分销，链家直接和上海保利达成了“先买后卖”的合作，

比如保利在上海的四个项目，只要是想买这四个盘的客户有置换需求的，链家可以帮助客户去卖自己的房子。

新房市场，购房者得把二手卖掉，才有钱去买新房，置换链条才转得起来，但是现在很多二手卖不掉，怎么买新房？

按照“先买后卖”的模式，你可以先来保利把房子定了，购房首付款可以分批付，等到老房子合作中介帮你卖了再来付首付。

意思就是，你现在即使钱不够，没关系，开发商可以等一等。

更激进的在后面，部分五大新城开发商，为了提前锁定客户，大胆到提前预判。

哪怕你外地单身、社保只有三年，暂时没有购房资格。

没关系的，你可以先来认筹，先把房源确认下来，如果最后没有政策出来，你付的意向金退给你就是了。

你看，现在的新房市场，有些开发商已经被“逼”成这个样子了。

总的来看，

曾经大热的板块，新房积分走低以及不要积分。越来越多的新房不需要积分甚至开启分销、提前锁客，积分的确很直观的展现上海新房市场的“不景气”。

但是新房必须触发积分，必须日光，一定是对的吗？高积分的房子一定是好房子吗？

有没有可能曾经的新房市场被“倒挂”、“投资”、“赚钱”等搞得畸形了，现在的市场才是真正回归居住属性的良性市场呢？

而开发商们，也应该清醒过来，好的产品才会被市场敬畏，即使是曾经的顶流板块。

购房者也别被积分这套搞得过分焦虑，新房积分不能说明房子的好坏，另一方面，新房积分下降，选择面也多了起来，可以“挺起腰板”多尝试。