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上海越来越多的学区房，价格挺不住了……

发布时间： 2024-02-04   点击次数： 475次   来源：铿锵说房   作者：金融街融泰中心官网小编整理

学区房，总是站在聚光灯下的一类产品。

他可以为孩子挂学区，让普通娃变成“优等生”。就算孩子学习不行，也可以把学区房卖个高价，赚取收益。

现在你能听到的大部分关于学区房的新闻，都是价格大幅跳水。“部分小区腰斩”、“价格跌回7年前”、“2年跌区300万”等等……各种各样短语的背后，描绘的大多是一个“为了让孩子上好学校，高价置换学区房，最后价格下跌亏损上百万”的故事。

事实真的是这样嘛？昔日的优质核心资产，如今真的挺不住了嘛？

01

一梯队回落，二梯队腰斩！

这里，我们先看一下上海几个比较知名的学区房

先说说，浦西学区房最典型的代表，海防邨。

项目位于陕西北路的西侧，对口的学校是上海市静安区教育学院附属学校，九年一贯制学校，算是上海一梯队的学校。

根据链家网上的数据显示，整个小区现在共计有23套房源挂牌，挂牌均价从13万/㎡-19万/㎡不等，其中大部分的房源挂牌已经超过7个月。

从2012年至今共计有77套房源成交，最新一套36.49㎡的房源，成交均价高达16.6万/㎡，成交周期198天。确实看相较于22万/㎡的巅峰成交价缺失跌了不少。

但是整个小区的成交均价波动并不大。

而黄浦的中南小区，位于中山南一路，对口上外黄浦和大同中学，也都是一梯队。

项目最新一套房源成交价在11.5万/㎡，算是最近2年来的一个低点，相较于2021年的成交均价低了约3万/㎡。

现在小区共计有18套房源在售，大部分挂牌价都在12-13万/㎡左右，个别房源价格挂牌超过15万/㎡，不少房源挂牌时间都超过了3个月，说明房东对于小区的价格预期还是很稳定的。

当然也有价格坚挺的。比如，浦东学区房的代表，梅园五街坊，号称“浦东最强学区房”的老破小，对口福山外国语小学以及建平中学西校。小区的最新成交价为12.4万/㎡。

与近两年的成交价相比，并没有什么波动！

从上面这几个例子就可以看出，一些对口好学校的学区房，房价确实在回落，但是整体仍比较坚挺，挂牌预期也很稳定，远远还没有到腰斩的地步。

但是一些对口二梯队学校的房子，价格回落很明显。

例如，对口静安区对口万航渡路小学的南长苑。最新的成交价为7.9万/㎡，是近7年来最低的成交价格，直接跌到了2017年左右的水平。

普陀对口二梯队武宁路小学的东新支路55弄，最新成交价6万/㎡，2年前该小区大部分的成交价可都在6.8-7万/㎡之间。

总的来说，这些学区房受限于距离、户型、房龄等多种因素的影响，价格差异还是比较大的，但是整体的大行情是涨不动了，部分小区下跌确实明显。

02

学区房，为什么卖不上价格了？

之所以会出现这样的情况，首先就是楼市整体缺乏涨价的动力。

✦2023年，上海新房成交80502套，同比下降10.1%；

✦2023年上海二手房成交量达到18.6万套，与2019年相比，二手房成交量减少了4.6万套，与2020年相比减少了11万套。

去年一整年，尽管不断有政策推出，但是成交量回调、成交价格下探是不可否认的事实。

不仅是二手房，很多新房、次新房都卖不动了，不少远郊的楼盘更是有零认购的情况出现。各种各样的优惠、成交送豪车的卖房形式也开始重出江湖，本质上就是房东、开发商出货遇到了困难。

在市场的低迷下，部分优质房源都在各种降价行为，在不断降低客户对学区房的心理锚点，也倒逼了很多教育资源并不突出的学区房的价格加速下调。甚至还有部分房东“砸盘”行为，也为买家创造出了更大的议价空间。

其次，就是教育改革成为大势所趋。

多校划片、教师轮岗、集团化教学等等政策，都在一步步剥离房地产的教育属性和学区房的金融炒作属性，房住不炒，是大趋势。

最后，生育率曾是楼市最大的灰犀牛。

2022年上海市人口出生率为4.35‰，同比减少了0.3个千分点，正在持续走低，简单来说，未来学区房的需求将很大程度地减少。

03

新局面下的两种声音！

在面对学区逐渐开始失控的行情，不同的人发出了不同的声音。

不少中介都表示，现在是抄底的时机。

“全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了，现在的价格就是地段价。换句话说就是买房送学区，因为多了学票的价值，房价的缓冲区就会变得更高。而且学区房虽然单价高，但是总价都在200-300万左右，是有不少人乐意给孩子的未来上个保险的。”

但是也有人在选择离场。

静安区对口一师附小+市西/七一中学的三和花园，在去年11月有房东以6.6万/㎡的价格出售了一套房源，引起了不少中介的转发。

要知道小区的成交均价最低也都是7万/㎡以上的。

该套房源仅用了9天就成交了，期间有61组购房者来看过，并且成交价还比挂牌价低了825万，卖家明显是着急脱手。

买学区房这事，就是千人千面的，一只猴一个拴法。

最好的学校，并不一定是最适合自己的，需要根据每个人的不同的收入情况、户口情况、上班通勤、接送方便进行具体的考量。例如每个家庭能负担的经济水平是多少？父母在哪里上班，接送孩子是否方便？目标学校的各项具体要求等等……

买学区房不仅仅是为了孩子念书，还需要兼顾家庭方方面面的情况。