当前位置：主页 > 新闻资讯 > 前滩、徐滨遇冷只是开始，最近的新房楼市，比你想象中的还要冷！
发布时间： 2023-11-11 点击次数： 197次 来源：魔都房房房 作者：虹桥南丰城官网小编整理
最近两天，新房楼市各种消息不断：
徐汇滨江认购刚刚冲过及格线，低积分也能轻松买到；前滩也开始缺客户······这些平时的大热门似乎也扛不住了，远郊更是一片惨淡，最近的新房市场，似乎比我们想想中的更加惨淡！
9月起，上海官宣实行“认房不认贷”。
政策落地后，短期内确实明显有效提振了上海的购房需求，特别是新房，这个在销售数据上一目了然。
成交数据方面，虽然9月成交尚未达到近一年的平均水平，但成交套数明显高于7月和8月。
而且，就柱状图中的表现来看，9月的新房供应和成交的差距是今年以来仅次于3月的最低值，也就是说，在不考虑市场以往存量新房的情况下，9月份的去化比几乎是最高的。
这就说明政策刺激对上海的新房楼市确实是有效的。
但根据10月份的成交来看，这个状态并没有能维持下去。
根据最新数据，10月上海新房市场成交5100套，环比上月下跌了27%左右，就连二手房市场也跟着下降，10月成交15097套，环比上月下跌约13.75%。
那么问题来了，这种状态还会不会持续，房子要不要卖，还能不能买呢，我们接下来详细来说。
01
现在依旧能触发积分的是什么样的项目？
现在的各批次新房中，认购率下降和积分下行已经成为了必要趋势：
今年前九个批次的供应中，认购率高峰出现在上半年的1-4批次，均超过150%，甚至1批次的整体认购率超过220%，随后逐月递减：
到了上个月的第九批次，已有多个项目选择不公示认购数据，加上还有三个项目未开认购，目前整体认购率预计不足80%：
到了目前正在进行的第十批次，32个项目中预计仅有徐汇的保利滨江天珺、汇元玺两盘和浦东唐镇的安高申宸院触发积分，
徐汇滨江其实完全可以理解，本来就供应少，居住环境也舒服，而且现在即便市场不好，最近的成交价格也不算太低，倒挂依旧真实存在，但徐汇滨江的积分也确实降了不少；
周边几个熟面孔最近两个月成交的单价基本都要18万，以此次13万/㎡过会的汇元玺来做对比，每平依旧存在着5万左右的倒挂，预算够，积分够干嘛不买。
还有唐镇，作为和大虹桥同一时期起来的外环外高热度板块，唐镇没有经历过类似前两年大虹桥那样的超供应时期，居住需求和学区预测依然旺盛，所以目前价格并没有出现大幅下跌。
唐镇三兄弟中，绿城和大名城近期成交单价基本都维持在9万+，稍远一点的浦发成交价格都在8.5万+的水准。
而且安高申宸院所处的位置也是目前唐镇最核心的，即便是规划中近8000套房源陆续放出，位置和安高申宸院也没法比。
如果市场转好或者还有新政刺激，徐汇滨江、唐镇这样的项目还真不一定还是这个价格，而且再高的积分也不一定买得到。
02
什么时机适合买什么房子？
看最近的新房开盘数据就可以看出来，其实这个时间段大家都在犹豫。
需要卖出原有二手房的，难卖是一方面，确实不想降价也是一方面。
但其实大家也能发现，近期降价卖就是主流，现在成交最快的房源一定是小区里降价比较多，成交意愿最强的这一批人。
如果是有置换想法的刚需、改善类人群，如果是换二手，现在当然远不是最低点。
但是如果是置换新房，这个时候确实是需要一点“壮士断腕”的勇气，加速成交，原因有三点：
1、根据10月份二手房数据，虽然成交有略有上涨，但截至10月底，挂牌套数其实已经达到120474套，同比去年上涨了62%，二手挂牌持续增加，价格在短期内就不太可能上涨，持有时间越长，价格反倒更不占优势；
2、前面也提到，从今年年初开始，上海新房的认购率就在持续下跌，市场不明朗所以很多人仍在观望，还未进场，这个节点对低积分来说反倒是入场挑选的好时机。
3、另外就是我们反复强调的新房涨价。
从去年年底就在传的豪宅限价在今年上半年确确实实放松了不少，云锦东方3期2批次16.491万/㎡的综合均价比上一批15.082万/㎡涨幅破9%；相比2022年上海新房绿城外滩兰庭和浦开江南里最高均价顶14.5万/㎡约上浮了13.79%。
但随着三批次土拍的落幕和四批次供地清单的发布，很明确，从豪宅到改善、刚需，再到郊外环的新房，都在涨。
四批次最新名单中，普陀区北新泾产业园地块所在的长征板块，虽然近几年没有新房，但参考位置更好的长风，宸嘉发展长风项目，价格贵了4000元/㎡。
奉贤新城21单元的最新地块联动价4.07万/㎡，相较板块内奉发云境的3.83万/㎡，奉发云境PRO的3.88万/㎡，本次地块上涨约2000元/㎡。
新房，特别是刚需新房，越等越伤。
03
现在不触发积分的项目还能买吗？
最近几年大家看新房，都已经形成了习惯：
谁倒挂高就买谁，谁积分高谁就更好，所以当现在大多数新盘开始不触发积分，大家变得更加纠结了。
去售楼处看了一圈，好像品质各方面做的还不错，但热度又没有很高，销售也说预计不触发积分，那到底能不能买呢？
分情况。
片区内供应一直很少，各种配套资源都有的自住板块，可以买。
如果预算能上千万，新静安、徐汇、闵行和浦东的内中环都是自住需求很高的区域，住的相对舒服，后续再卖再置换的空间也会很足。
不管哪个位置的拓荒板块，能不买就不买。
这些板块基本都有一个通病，就是基础配套不足。
据统计，上海四类二手房住宅产品类型中，次新商品房的平均持有时长最短，只有6.68年左右。
也就意味着，目前买新房的这批人中，未来进入二手房市场后，平均不到7年时间就需要再次换房，即便是发展迅速如上海，大多数板块短时间内想要变成成熟宜居区域也非常难。
近几年供应猛增的区域，也要谨慎买。
即便曾经强大如临港和大虹桥规划，也扛不住巨量的供应同时砸下来，只要购房者开始理性思考，抛盘和崩盘迟早会同时到来。
当然，目前不触发积分的房源，大家也很容易忽视其背后的隐性成本——
不限售。
一旦市场状态不好，板块出现出现明显降价趋势，不限售的房源是能最迅速做出反应的。
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