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发布时间： 2023-10-26 点击次数： 232次 来源：瞰华东 作者：港泰广场官网小编整理
上海松江贝尚湾园。徐凡淋/摄
捂盘16年，准现房，购买需额外加上百万元装修包与茶水费，地处上海外环外的贝尚湾园为何如此傲娇？
徐凡淋/发自上海
因违反认购规则，上海“捂盘王”松江贝尚湾园，被官方通报暂停认购了。
这个自8月2日出现在上海第七批次即将上市新房名单中后，没有售楼处，没有销售人员，购房者对其信息一概不知的楼盘贝尚湾园，市场上关于购买该盘需要“100万元茶水费+100万元装修包”的消息却越传越烈。
10月8日，贝尚湾园发布销售公告，192套房源将于10月9日~13日开启认购。然而，认购时间尚未结束，10月12日，贝尚湾园开发商上海总泉置业有限公司发布致歉公告，称未能有效组织线下认购，应有关部门要求暂停认购。
10月14日，上海官方通报，接群众举报，松江贝尚湾园楼盘存在违反认购规则等行为，暂停认购。
“楼盘本来就不能看，已经停盘不认购了。” 记者就此事致电贝尚湾园项目，相关人员表示，不清楚停盘具体原因，对100万元装修包一事予以否认。
贝尚湾园开发商上海总泉置业有限公司相关人员同样以不清楚该事情拒绝采访，截至发稿时间，并未明确答复是否存在“百万元”装修包与“茶水费”事情。
百万元装修包
客户告知书
尊敬的客户:
我司开发的《贝尚湾园》项目，于 2023 年 10月9日9时00分至2023年10月13日12时00分进行认购我司在前三天的认购期内未能有效组织线下认购，对此我们深表歉意!
现应有关部门的要求即时暂停本项目认购，后续事宜将另行公告通知。
感谢各方的理解与支持
上海总泉置业有限公司
2023.10.12
“捂盘”16年，被官方叫停认购。
“茶水费，装修费是给开发商的，可以跟他谈，对方的态度是你愿意接受我的条件就买，不接受我的条件，可以不卖给你。”一名跟贝尚湾园洽谈过的房地产人士表示。
公开资料显示，贝尚湾园位于上海市松江区沪亭北路338弄，地处上海外环外，松江九亭镇板块。从板块区位上看，九亭镇往南为闵行莘庄板块，往东为闵行七宝，往北为青浦区，九亭地处上海松江、闵行、青浦三区交会地，是松江距离市区最近的板块，也是松江区最繁华最热闹的区域之一。
贝尚湾园1公里范围内，有上海地铁9号线九亭站，享有轨道交通辐射。商业方面有贝尚坊商业区、九亭湖滨商业区、金地广场、九久青年城、九里亭公园等配套，周边居住氛围浓厚，板块内即可满足日常生活所需，具备相当的区域优势。
贝尚湾园本批次推出102~175平方米房源192套，备案均价54000元/平方米，套总价500万~1000万元，原定于10月9日~13日开启认购，10月20日下午开盘销售。
10月14日，上海房地产交易中心官方通报，接群众投诉反映，松江贝尚湾园楼盘存在违反认购规则等行为，楼盘已发布认购公示，相关区房管部门正在调查核实，整改期间暂停贝尚湾园楼盘认购。
在当前的市场环境下，不属市区热门楼盘，地处上海外环外的贝尚湾园为何会因违规认购被暂停，更传出购买需巨额装修费与茶水费事件。
回顾贝尚湾园的开盘记录，上海网上房地产最早的开盘时间可追溯到2007年12月，本批次新推的192套房源，距离贝尚湾园首次开盘时间已达16年之久，这个不折不扣的老盘，目前待售房源早已是准现房状态。
公开资料显示，贝尚湾园开发商上海总泉置业有限公司，为上海本土民企丰柏集团旗下子公司，1999年开始经营房地产业务，24年仅开发两个住宅项目，嘉富丽花园与贝尚湾园，均位于上海松江区九亭镇。
其中，嘉富丽花园曾在2003年和2010年被评为上海市优秀住宅银奖；2008年贝尚湾园被评为上海市建筑工程“白玉兰”奖（上海市建筑工程质量最高荣誉），2009年上海市节能省地型“四高优秀小区”。
贝尚湾园还曾被媒体评为上海十大热门小区之一，是松江九亭镇板块的标杆小区。
据贝尚湾园一期业主刘璐（化名）介绍，贝尚湾园是2005年拿的地，2007年第一期开盘，2021年第二期开盘卖了三栋小户型，现在新推第三期房源已经建好五六年了，三期全部精装带地暖，装修品质较高，定期有人做清洁保养维护，价格达不到要求就捂着不卖。
根据贝尚湾园2023年10月8日发布的认购公示，认购需提供首套房存款证明172万元，二套房存款证明金为414万元，所有意向认购客户（包含之前登记过的所有有效积累客户），自10月9日至10月13日通过“贝尚湾园”公众号进行线上预约，进入营销中心时需出示预约回执，如未预约则恕不接待。
刘璐表示，有人直接到了线下认购现场，因没有成功预约，销售人员不给放行，发生争执，实际线上预约所有时间段均显示已满，根本预约不了，到底是太多人预约，还是压根没有释放名额，不清楚。
贝尚湾园附近多名房地产中介机构人士也称，附近有很多小区业主放盘，一问卖房的原因都想置换去买贝尚湾园，但贝尚湾园三期基本买不到。
“开发商的态度是，你愿意接受我的条件就买，不接受我的条件，我可以不卖给你。”上述房地产机构中介人士表示，九亭附近想置换的业主，从2019年开始等，贝尚湾园实际也已捂盘多年。
有购房者表示，买贝尚湾园要装修补偿款1万元/平方米，茶水费几十万元到上百万元不等。如购买一套175平方米的房源，房款之外需额外支付装修补偿款175万元，茶水费80万元，加房屋总价约955万元，实际购房总费用约1200万元，实际单价近7万元/平方米，部分户型实际单价近7.2万元/平方米。
在二手房方面，上海中原地产挂牌数据显示，贝尚湾园2008年建成的一期，一套93平方米挂牌价658万元，单价7万元/平方米，一期二手房整体挂牌价在6.7万~7.2万元/平方米。
“即使有装修包和茶水费，三期二手房卖8万元/平方米，也还是划算”。上述房地产中介人士表示，一是认可贝尚湾园品质，其次市场依然存在一定的倒挂诱惑。
上海一名房地产资深人士表示，贝尚湾园项目拿地较早，备案均价54000元/平方米，二手房6万~7万元/平方米，倒挂价差较明显，主要还是利益驱动，也侧面说明上海投资性需求购买力充足，群体较大。
“傲娇”的贝尚湾园
“捂盘”16年不出售，贝尚湾园为何如此“傲娇”？
从贝尚湾园与上海官方发布的公告不难看出，贝尚湾园暂停认购的主因是“认购”。据多家媒体报道与购房者的反映，项目难以预约及认购，疑似存在“装修包、茶水费”等，引发购房者投诉，进而暂停认购。
值得一提是，贝尚湾园是上海今年第2个出现认购问题的楼盘，前一个是备案均价16万元/平方米的豪宅徐汇云锦东方。云锦东方原定今年6月1日开盘，在高倒挂价差下，尽管认购要求十分苛刻，仍难以阻挡认购中的各类黄牛乱象。
本次被叫停的贝尚湾园，同样有倒挂诱惑，本批次新房备案均价54000元/平方米，与二手房销售价同样存在较大价格差。
虽然地处上海外环外，但贝尚湾园距离九亭地铁站约900米，自带社区商业贝尚坊和临近的盛汇生活广场和九亭金地广场，周边还拥有数量众多接地气的超市，集贸市场和小吃店等居住氛围浓厚。
“本批次可出售的3栋建筑都是现房出售，里面装修已经做好，也不能收回去，所以这个价值100万元的装修包，购房者是背定了。”一名房产人士表示，捂盘16年，已经不仅仅是价格落差，或许开发商还将面对增值税的问题。
贝尚湾园，为何“捂盘”16年不出售？
企查查信息显示，贝尚湾园开发主体上海总泉置业有限公司为上海本土企业丰柏集团下属成员，法人代表及董事长均为陈立群，大股东为周琴。
陈立群早在2005年左右在上海松江、闵行等地拿有不少土地，参与开发的房地产项目包括松江嘉富丽花园，贝尚湾园以及投资闵行区的商业地产“十尚坊”等。
事实上，陈立群在上海房地产界颇为低调，也不知名，仅有的一次公开报道为2015年10月11日，徐汇“田尚坊”即将落成时，陈立群表示，田尚坊时尚生活中心，以便捷、休闲、开放、亲和为特征，将时尚生活的概念融于其中，改变了传统商业密闭空气的沉闷气氛，更符合现代人购物习惯，提升了购物乐趣。
公开资料显示，陈立群还是香港总泉公司负责人。进驻上海后，先后控股或合资设立了十几家控股子公司，业务涉及房地产开发、建筑装潢工程和设计，中央空调设备工程、酒店餐饮等，主要房地产项目为松江区、闵行区及徐汇区住宅与商业街项目。
对于为何捂盘多年不出售，记者致电上海总泉置业有限公司，截至发稿时间并未答复。
“价格低了，就不卖。”一名接近贝尚湾园的房地产人士则表示，开发商上海总泉置业公司不缺钱，不仅做房地产还有别的生意，很多关系户，该买的都安排好了，线上预约没人能预约到。
对于“捂盘”16年才出售的贝尚湾园，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，如果企业有长期未出售房源，再次出售时的定价比较困难，定价太高可能会带来较高的相关增值税费，企业可能通过装修包变相涨价，这种非真实交易不仅影响税收，也会扰乱市场交易秩序，并将部分税收成本转移给购房人，是相关管理机构需要关注的。
责任编辑：苗野 徐凡淋
审读：马琳 戴士潮
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