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印力津门第6子亮相，版图扩容与城市深耕双重布局

发布时间： 2023-12-22   点击次数： 307次   来源：Mall星人   作者：21世纪大厦官网小编整理

城市中一个个焕新的商业体，是连接传统烟火气与现代新生活的具象载体。存量购物中心的改造升级与增量购物中心的全新绽放，彼此呼应，整体链接，是城市可持续发展两条相辅相成的并行路线，皆是城市更新的重要手段。

今年印力在天津新开的两座印象城，可谓分别是这两条更新路线的最新代表作——

12月22日，以“家庭乐享欢聚之城”为定位的天津枫雅印象城精彩绽放。这是印力在天津西青区南站商圈的首发商业项目，也是目前为止南站商圈最大体量的全业态商业综合体。

5月27日，由印力北京城市公司（下称“印力北京”）改造焕新的天津和平印象城，正式“开箱”。这座位于百年金街的城市更新项目，一经亮相，迅速激发了天津传统核心商圈——金街商圈的新活力，也再次证明了印力多元化商业模型在城市更新过程中的高落地性。

自2016年开出天津梅江印象城以来，印力在天津的商业浓度不断提升。位于“京津雄半小时通勤圈”重要区域的天津枫雅印象城，已是印力北京在天津运营管理的第6座商业项目。它的亮相，为印力北京的“津门之路”增添了浓墨重彩的一笔。

借此契机，Mall星人想探讨两个问题：

①刚刚开业的天津南站商圈首座家庭乐享欢聚之城，具备哪些值得关注的特色和潜力？

②如果以天津为观察窗口，能否从中看到商业与城市更新及发展深度融合的布局方式？

【项目名片】

项目案名：天津枫雅印象城

开业时间：2023年12月22日

具体区位：天津市西青区张家窝镇枫雅道198号（南站商圈）

项目定位：家庭乐享欢聚之城

商业体量：约10万平米

车位数量：718个

主力店：华润万家、横店影城、宝贝王、星聚会 KTV等

01▷

把脉城市发展

以勇气和创新拓宽独有的区域占位

于一线城市持续寻找机会的同时，头部企业也在不断“下沉”，开疆拓土更多潜力城市。12月22日，在距离天津约800公里外的包头市，包头奥体印象城同日亮相。与天津枫雅印象城一样，这也是一个很有“拓宽独有的区域占位”意味的项目。

说到天津。Mall星人认为，天津的商业等待释放的潜力还很大。

其中一个判断依据，来自轨交的发展程度。无论是东京，还是纽约或伦敦，其丰富的商业背后，重要支撑都是发达的轨道交通路网和超长的地铁里程。

根据交通运输部的最新数据，天津运营的轨交线路已有8条，运营里程286公里。运营里程公里数居全国第12位。排在前十一位的上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、武汉、重庆、南京、青岛、西安，要么是如上海这般身为全国商业标杆的一线城市，要么是近年来商业持续升阶的成都等后起之秀。

对照之下，可以窥见天津商业的成长空间。

作为海滨城市，天津地处海河下游、东临渤海，是首批沿海开放城市。截至2022年末，全市常住人口 1363 万人，2022年全年GDP达1.63万 亿元、人均可支配收入为4.9万元/人。这些数据一定程度上佐证了天津市场的发展潜力。

再从经济发展、人口规模、南站科技商务区规划的维度，来看一下天津枫雅印象城所处的天津西青区。身为天津环城四区发展之首的西青区（天津环城四区分别是西北侧的北辰区、东北侧的东丽区、西南侧的西青区和东南侧的津南区），2022年全区 GDP达964.7亿元，位居全市各区第二；常住人口118.62 万人，人口数量同样是全市第二。

进一步聚焦西青区的南站板块，其将建设成为面向京津冀的综合交通枢纽和科技商务区。

根据规划，南站两侧将建设四大功能区，分别是科创商务核心区、花园总部聚集区、宜居生活社区以及线侧产业孵化带。

其中，天津枫雅印象城所处所在的南站科技商务区，未来规划导入30万＋人口。

较高的经济发展水平和一定的人口规模，意味着巨大的市场开发空间。地理位置和资源优势在政策支持的大趋势下，必将更有利于提升大众消费方式，推动区域经济发展和繁荣。

天津枫雅印象城的到来，可谓恰逢其时，稳稳地踏准了区域内“商业焕新，引领居民生活方式”的节奏和节点，成为天津“环城经济带”的重要组成部分。

项目交通距离天津南站、轨交3号线南站站仅3 公里，同时地处张家窝两条交通要脉交汇处，车程 20 分钟可达市区。

项目东侧是科技总部组团，西侧是生态宜居组团，周边10分钟车程范围内，环绕着38座办公写字楼、98家酒店、78所幼儿园、24所小学、14所中学、114家素养教育机构……

各类配套、机构的浓度，办公和居住的成熟度，为天津枫雅印象城成为区域核心商业地标，引领南站商圈、环城商业带向上晋级，提供了扎实的现实基础。

02▷

瞄准家庭客群

以务实且充满活力的韵味挖掘商业价值

与聚焦年轻力的天津和平印象城不同，虽然做的是全业态全客群全时段商业，但天津枫雅印象城最核心的目标客群非常明确，那就是大量的年轻家庭（亲子）客群——与“家庭乐享欢聚之城”的定位可谓百分百呼应。

从覆盖范围看，无论板块内的近距离家庭客群，还是借助京津冀主要城市“一小时交通圈”等便利的交通优势，辐射到的远程家庭客群，皆是项目的核心服务对象。

针对目标客群的需求，天津枫雅印象城重点以社交餐饮和亲子娱乐体验体验业态为引领，全力改善和引领家庭客群及年轻客群的生活方式。

超200家入驻品牌中，包含了12家主力店、次主力店——华润万家、横店影城、宝贝王、星聚会 KTV、752健身、金樽海鲜自助、51区超级乐园、童梦艺馨艺术学校、东方劲少等主力店、次主力店，涵盖超市、影院、时尚餐饮、亲子娱乐、运动健康等多种业态。

其中，横店影城超3000平米，华润万家达5000余平米。

更是吸引了高达40%首进品牌，如鹿岛会员店天津首店，海银海记潮汕火锅、金胖胖烤肉、普天和烤鸭、青蛙泰德等区域首店；

此外，还有一道湘、捷安特、尼尔森台球俱乐部、可心可丽玩吧、艺家画室、一番抓等特色品牌的加持。

由此，项目通过首店品牌的新鲜度和特色品牌的辨识度，打造品牌内容的双重引力，提供丰富的消费选择，一站式满足周边消费者的多维度需求。

在业态品牌上精准对接全客层家庭生活需求，打造新城市年轻家庭品质生活引力场的同时，天津枫雅印象城对于建筑设计和场景营造，也充分秉持了特色化、创新化等理念。

建筑体结合美观性和实用性，从外立面的高辨识度到内部合理化的动线，加上与整体定位相融合的装修风格，组成一个能为顾客带来愉悦体验的购物空间。

借助水元素的抽象形态，其中一侧外立面设打造成了“白+黑”的波浪造型，白天呈现的是阳光下波光粼粼的水面幕墙，营造出海阔凭鱼跃的自在感受；黑夜降临后，则通过科技化的色彩和艺术化的光影，营造出极具时尚感的可视商业氛围。

占地10万平米的天津枫雅印象城，一共设计了三大中庭——无比有戏大舞台，面积分别为：主中庭600平米、东西次中庭各500平米。这三大中庭将作为潮流活动的演绎场，开业后将不断上演潮流演艺，以弘扬精粹国潮文化。

今天是项目的首日亮相，无比有戏大舞台上，多个活动的演绎，也吸引了前来的客人们在新时尚之地感受传承戏曲的魅力。

综合效应下，Mall星人相信在满足家庭消费的核心诉求后，项目也将成为商务消费、潮流打卡、社交休闲等多种目的地消费的理想场域。

03▷

深耕津门商业

以前瞻力和破局力与城市共生共成长

从印力北京目前的布局来看，对天津的“钟爱”非常明显。今年新开的三个项目中，两个位于天津。

印力在天津深耕多年，拥有诸多项目。目前来看，其对西青区的钟爱度，也非常高。目前运营管理的6座商业项目——天津枫雅印象城、天津梅江印象城、天津东第万科广场、天津和平印象城、天津万科广场、天津东丽湖万科里，位于西青区的就有三座，其余三座分别位于和平区、河西区和东丽区。

下面我们以时间为线，看看印力津门版图扩容的步伐和表现——

① 2016年12月24日，天津梅江印象城开业，开启新年津门新“印象”。

② 2019年1月11日，天津东第万科广场开业，印力也促成了万科商业天津的第一个诚意之作。

③ 2019年5月31日，天津首个城市更新商业项目——2.5万平方米的天津万科广场开业，众多首店与主题旗舰店，填补区域内商业空白。

④ 2022年10月28日，2万平米的东丽湖万科里启幕，开业前三日客流达84790人次，销售额超390万元。

⑤ 2023年5月27日，和平印象城开业首周客流超过40万人次，首店占比60%以上，有效激发了和平路商圈活力。

⑥2023年12月22日，南站商圈体量最大的”一站式“购物体验商业综合体——占地10万平米的天津枫雅印象城开业。

综合以上6个项目的落点、质地、形态等要素来看，印力北京在与城市共生共成长的过程中，至少有三个基准点。

第一个基准点，布局矩阵化规模化。在主城区和非主城区并行布局，寻找绝佳区位，打磨强烈的地标属性。在不断全面覆盖天津的市场的同时，也增加了品牌的曝光度，提升了品牌联动的效能。

第二个基准点，类型多样化全面化。既有存量改造，也有增量入市；既有小体量商业，也有大中型项目；既有年轻力定位的，也有家庭型定位的；既有社区型商业，也有区域型商业。

拿原沃尔玛、万达影城、百盛商场、国美电器四座空置楼宇改造而成的天津和平印象城来说，印力探索出了“融合旧改与迎合年轻消费力”的改造和运营模式，在保护传承城市记忆的同时，以年轻的名义深化多样性和先锋性，如引入天津少见的夜店、剧场等特色体验业态。

第三个基准点，操盘迭代化本地化。投身城市的发展，挖掘在地文化，与本地消费者共呼吸。每个项目皆有不同的定位和特色，深耕细作，满足不同目标群体的需求。如此，可实现项目的差异化，并进一步挖掘城市的文化价值。

例如，天津枫雅印象城结合天津地域文化和西青独有的杨柳青木版年画，用现代设计的手法，打造了项目的原创IP——「凯琪KYLE」，一条憨态可掬的大锦鲤，并以此制作了对应的常设景观装饰，进而也延伸至场景、活动等相关元素中，与本地居民的记忆和认知达成多点位的链接。

结语

在商业竞争日趋激烈的背景下，要打造出卓越的商业项目，尤其是大体量的标杆型项目，需要具备深厚的经验、对当地文化的深入理解、长远的眼光以及顺应市场变化的及时调整能力。同时，还需要具备耐心、细心和勇气，缺一不可。

天津南站商圈首座家庭乐享欢聚之城——天津枫雅印象城在品牌和定位与西青区周边进行了深度结合，呈现了时尚元素与传统文化的现代都市生活方式。

于印力而言，无论是老城区的城市更新或是新城区的新场绽放，都尊循用一座座商业项目引领、促进城市繁荣的目标。

天津枫雅印象城的开花结果，可谓是印力北京深耕“京津雄”区域的最佳佑证。但未来的发展，仍有诸多挑战需要面对，Mall星人将持续关注印力北京商业版图的扩容法则，以及城市深耕方法论的进化方向。

□文｜Mall星人 郭歆晔 司马和一  编辑：露茜姐姐