当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市，为什么越来越多人想违约?
发布时间： 2023-10-21 点击次数： 258次 来源：魔都房房房 作者：明天广场官网小编整理
篱笆网上有个热帖。
因为卖房，帖主很崩溃。
九月初，新政如火如荼，她也想赶一波政策的热潮，把名下两套空余的房子卖了，资金整合好置换一波。
于是，九月中旬她委托中介把两套房子挂出去。
其中一套户型稍小一些的房子，挂了没两天就被人看中了，很快谈妥了价钱，对方也爽快的交了定金。
本来帖主以为是自己运气好，数着日子喜滋滋等着交首付那天。
结果开心了没两天，买家打电话说没钱了，买不了了，除非再便宜他几十万。
本想赶着“认房不认贷”风口换房子，出手的价钱已经比同小区差不多户型的便宜了将近三十万了，买家现在狮子大开口的讲价行为，帖主实在接受无能。
没讨到便宜，买家要求帖主归还全部的定金，这种无理的要求她肯定不能答应。
谁知道这几天买家搬出了家里一身毛病的老太太，扬言楼帖主不退定金，就让老太太天天来她家门口闹事。
小区保安还算尽责，每次都把老太太劝走。
眼看这招不好使，买方开始“疯狂”电话骚扰帖主，还多次去派出所报警说帖主是诈骗。
家里人都劝帖主，退一步海阔天空，多这几个钱也发不了财，就当买个消停算了。
但她实在咽不下这口气。
写这个例子主要想引出我们今天的话题——违约
为什么上海楼市，总有那么多人想违约？
1 买方违约
置换难
众所周知，置换改善群体一直是上海二手房交易市场上的主力军。
但是今年，眼见着“金九银十”进入尾声，现实给了置换群体沉重一击——二手房挂牌量创造了有统计数据以来的历史新高，成交量却止步不前。
在楼市反复博弈和拉锯之后，二手房交易正式进入买方市场。
我们的一位粉丝朋友小Y，置换一卖一买，今年上半年五月份签订了买房合同，同时着手开始卖普陀万里板块的一套房子。
现在五个月过去了，房子还是卖不掉，眼看着签订的买房合同即将到过户时间，实在凑不上钱的小Y只能咬牙解约。
作为违约方，小Y得承担所有的违约金，几十万的定金一下子没了。
置换改善群体遇到类似小Y的情况，实在稀松平常。他们每个人面临的问题，也非常相似，几乎是同一个故事模板刻出来的：
换房，签订了买房合同，要了足够长的卖房周期，但是房子就是卖不掉，眼看着买房即将到过户时间，心急如焚。
于是，多重压力之下，干脆解约，一了百了。
这时候解约，已经缴纳的定金就会损失掉，没有办法要回定金。解约条款，在合同上已经写好了，白纸黑字，在买家违约后，极少有卖家会退回定金。
此时，损失的定金就会变成沉没成本。以后不管买哪套房子，都需要把沉没成本加上去才行。
举个例子，定金损失了30万，新买房子总价600万，实际支出的成本就是630万。同样买600万的房子，解约后再买，就会比别人多支出30万，但这实属无奈之举。
房价降了
今年七月，网上也掀起过一波解约潮。
其中最典型的案例莫过于——
长宁古北一套大三房，4月初的时候，2300万卖掉了，买家付了一百万定金，但没签正式合同。
结果到了6月份，同户型的房子价格已经下到了2050万。
而且买家自己的房子也还没卖掉，价格自然也是比之前预期的低了几十万。
现在买家是宁愿定金不要，也要违约不买了。
有人说那房东岂不是爽翻了，直接吃掉100万定金。
那也不然，因为这套房子短期内价格可能回不到之前的高点了。
下跌250万和定金100万，这个账还是算的出来的。
2 卖方违约
房价涨了
这个情况近些年比较罕见，卖方违约一般出现在楼市牛市，房价暴涨的时候，那个时候房价上涨幅度远超违约金额，卖家违约成本较低。
2015年嘉定司法局官方账号发布过一个比较有意思的案例。
由于家庭人员增多，高女士决定置换一套137平方米的房屋，当年1月与卖家签订了购房合同，总价510万，并支付了25万元定金。
为了购买此房产，高女士低价将自己唯一住房出售，并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。
原本高女士与卖家约定3月30日到银行办理资金监管，但由于各种原因，该楼盘一下子涨到710万，卖家开始以各种理由推诿，甚至玩消失。
高女士多次催告卖家履行合同，谁曾想卖家直接表示不卖了。
按照双方签订的合同，卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金，而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息，甚至扬言“不怕告，官司耗个两三年，房价涨到你更买不起房”。
事实确实如此，连高女士先前卖出的房子已经涨了近100万元。
由于担心房价继续上涨，高女士决定赶紧另寻其他房源，在同片区签订了另一套139平方米的房屋，总价550万。为了避免再次遭遇违约，高女士支付了定金35万，以提高违约成本。
然而这并没有什么用——
卖家签合同时隐瞒了没有办房产证，签完合同后才说办证要等一个多月。结果等房产证出来，这套房子总价涨了100万，卖家又后悔了。
更离谱的是，这位卖家是个炒房客，卖给高女士的房源是借其妹妹的名义。房价暴涨后，这位卖家以其妹妹不同意履行合同为由，要求加价50万。
高女士不同意加价，卖家倒打一耙，称其妹妹对此次交易并不知情，要求起诉合同无效，不予赔偿。
仅仅两个月时间，高女士就已经遭遇了两次违约，六口人四居的预算耽搁的只能买个两居，一家人茶饭不思，欲哭无泪。
情感维系
换句话说就是，卖家和房子有感情了。
这种情况我深有体会。
我刚读大学那年，因为父母工作变动，他们打算卖掉旧房子置换新居。
准备往网签的时候，我母亲临时后悔了。
她一直是个比较感性的人，对于这个住了很多年，从买房那一刻就让她操心不已的家头一次感受到了十足的不舍。
那天，家里的一砖一瓦，一草一木似乎都对她有种致命的吸引。
于是，她向卖家道歉，赔了违约金，最终放弃出手那套房子。
情感维系是卖家选择违约的可能性之一，但因为这个违约的情况，在上海这样的房产大城出现的概率很小很小。
3 中介
今年，包括上海在内的一线城市，挂牌量空前火爆，说白了就是房子真不好卖,大家都急着要出货跑路。
这种火爆的表象使得楼市的每个环节衔接的都有些不正常，具体表现在中介和业主关系的失衡。
很多中介带人上门来房，都会刻意用一种轻蔑的口吻警告卖家：
“卖方市场不好，交易量很差。”
“咱们小区遇冷了，学区也被稀释了。”
以此不断地降低业主的卖房的预期。
签约成功之后，好像为了显示自己判断的权威，还要对刚成交的这套房子一通“拉踩”：
“人家比你的多10来平，价钱比你还低，都卖不出去，焦虑得每周都来跟我们聊天，你这样的房子卖出去了就偷着乐吧。”
卖家脾气好些，房子成交了，自然是皆大欢喜。
还有一部分二手房业主本来就降价打折出售就烦得很，现在还要看中介冷眼，心态彻底爆炸了，不卖了，我房子扛得住，老子不跟你们玩了。
楼市和股市一样，瞬息万变。
买房，卖房，等政策，环环相扣，牵一发而动全身。
现在的市场环境不景气，也难免买卖双方没预期，违约的情况频频发生。
如果你是卖房或者买房的当事人，更要防患于未然。
以下给大家一些应对违约小tips：
1.提高定金，用高额的定金增加对方沉没成本，然后尽快网签。
2.实在遇人不淑，遇到篱笆网吐槽的那种买家，一定要拿起法律武器保护自己。
3.置换群体尽量不要先买后卖。
以上正文仅代表本人观点，最后祝大家都能成功换房，交易顺利！
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