当前位置：主页 > 新闻资讯 > 跌惨的学区老破小，最近杀疯了
发布时间： 2023-08-16 点击次数： 470次 来源：房外房成长宝典 作者：晶耀前滩官网小编整理
8月才过了一半，梅园板块就成交了31套，
已经超过了过去4个月的均值。
不出意外的话，8月份的成交量，将创下开年以来的新高。
就连价格，据那边中介说，小户型的总价也涨了30-50万不等。
上海房地产救市的政策不断，却如绵绵细雨，在市场观望情绪尚浓的当下，梅园是如何得到了购房者的青睐？
梅园，这个一度被推至风口浪尖的学区老破小板块，又是如何触底再反弹的？
01
学区溢价被挤干
价格回落明显
梅园板块的房子，多以上世纪80、90年代建成的老公房为主。
按照其对口不同，又划分为单学区和双学区两类：
梅园二到七街坊，对口福山外国语小学+建平西校，都是浦东数一数二的公办优质校；
梅园一街坊、梅园新村和梅园三村，对口梅园小学+建平西校。其中小学较差，买在这里的，基本都是为了初中。
从外立面和小区环境来看，这里的住宅，是非常标准的学区老破小。
户型也多以20-30平的一房，以及40-50平的两房组成。
买在这里的，大多是为了挂户口出租，再另外租房生活。
梅园三街坊最贵的时候，挂牌价一度到了20万，甚至25万/平。当时房东跳价，买家加价抢房屡见不鲜。
而如今，梅园的小户型单价已经跌到了13-14万/平，回到了一个比较理性的状态。
中介说，前段时间梅园的小户型，和邻近的非学区小区相差不足30万，甚至比六师附小的对口崮山小区还要低。
学区泡沫褪去，关注这里的家长自然蜂拥而至。
促使梅园8月的成交量，即将突破今年新高。
在上海，学校根据教学质量不同被家长们划为一梯队、二梯队，根据梯队的差异，学区F价格更是天差地别。平米研究院整理了《2023年上海各区学区梯队挂户口的门槛价》，其中一梯队学校只要190万！
02
浦东中考降分明显
学区群体回流
刚刚结束的上海中考，是吸引家长选择这里的一个关键因素。
2023年的中考落幕，最让人大跌眼镜的居然是浦东。
浦东体量巨大，中考的考生占了整个上海考生总量的四分之一；
浦东聚集了大量的新上海中产，这个享受了教育红利的群体，天然就更加重视孩子的教育。
有人戏谑道，“浦东不需要大型商业中心，浦东人白天努力上班，晚上回家鸡娃，没空娱乐。”
虽是戏言，却也很好反映出了浦东过去在人们心中的印象：卷、人多、竞争压力大。
但今年的各类分数线中，浦东的排名直线下降：
四校平行志愿分数线中，浦东均分只有703.9，位列全市第11名，与快乐教育闻名的长宁齐平；
市重点平行志愿分数线中，浦东均分685.5，位列全市第5名，677分即可上市重点：南汇中学。
能够体现区头部生源质量的到区分数线中，浦东的均分排名也在十位以后。
（2023年四校名额分配到区分数线，含综评50分）
分数线高低意味着上同样的学校，在浦东需要的分更低。
在上海，中考的激烈程度不输高考，一分千人不是只存在高考战场上的玩笑。
上海中考区与区的差距十分明显，择区定终身，是每一个想要在上海买XQ房的家庭，都要记住的一句话。
过去，大量家长因为浦东太卷，考好学校太难而选择移民外区中考；
如今，又有大量家长因为浦东分数线低，又回流到了这里。
但好在新中考改革之下，浦东仍然是占优的那一方。
03
挤干的是学区溢价
而非学区价值
择定区之后，下一步就是择校。
梅园的学区价值，在浦东是独一无二的。
浦东公办三巨头中，明珠虽好，但无奈对口初中太差。
明珠的毕业生，要么选择博民办，要么选择重新置换初中学区；
六师附小稍显低调，虽然对口初中很好，但论名气还是成绩都要略输其余两巨头；
福外的两个校区（瑞华和福山因为是同校不同年级办学，在这里算一个）中，福外花园+进才北的组合不错，但源深整体偏改善，房价较高。
遗世独立的上实东校虽好，但身处碧云，挂户口的金桥酒店公寓，也要600万左右才能上车。
对比一番，如果你是预算不足的学区需求群体，在浦东想要以较低的总价上车顶级的一梯队双学区，梅园实则是最优解。
那么，也有家长要问了：买了XQ房就能上好高中，好大学吗？
我的答案是：XQ房不能给你清北复交的直通门票，但却可以增加其可能性。
此前平米研究院做过一组数据分析，溯源了全上海最牛的高中——上海中学中最牛的三个班，这132名尖子生从哪些小学和初中升上来的。
我摘取了一张放到这里：
不难看出，占比最多的，仍然是名校出身。
闵行的七宝外国语小学、闵行实验小学、明强小学，浦东的明珠小学、福山外国语小学，徐汇的世外小学、逸夫小学等，至今依然是各区顶尖的小学，也还在源源不断地吸引着那些对教育有着卓越追求的家庭。
这三个班级的学生去向，90%以上正是中国的顶尖学府：清北复交。
XQ房不能给你保证，却可以给你一个可能。
关于上中生源的更多分析，可以点击链接阅读详情：50%的人上清北！这三个班级有多牛？
总结
梅园的起势，不算意料之外。
从暴涨到暴跌，挤干的是价格泡沫，而非学区价值缩水。
毕竟跌的也不止是XQ房。
这一点，家长看得很是明白。
如果用数据说话的话，这一轮周期中，XQ房的涨幅仍然是整体跑赢非学区。
拧毛巾的过程中，一旦价格跌到了用户的心理底线，就会引起市场的反应。
毕竟上学的需求不等人，是更加刚性且有时效性的。
而梅园的学区价值，在浦东是独一无二的，价格合适的当下，值得每一位家长考虑。
这些世纪难题如果你还想不清楚，欢迎来参加我的线下升学买房第一课，与纪老板和更多家长交流，面对面为你讲清楚买好学区F这件事。
晶耀前滩