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发布时间： 2023-10-25 点击次数： 445次 来源：苏苏房东说 作者：新茂大厦官网小编整理
上海房东：带着租客卖房，亏到妈都不认识
原创 苏苏是个大直男 苏苏房东说 2023-10-25 17:29 发表于上海
其实这个观点，我憋了很久很久，
原本一直都是讲给付费咨询上海房东听的，
想想算了，今天公开一下，体现一把社会价值。
直接抛结论：
所有上海房东，请不要让你的房子，带着租客售卖，如果硬要坚持，请做好房子售出概率直接打6折的心理准备。
4成的概率损失，其实对应的就是4成的看房客户损失，
而4成的看房客户损失，则直接对应4成的可能出价客户损失，
这4成出价客户损失，又直接对应实际成交房价往下走几个点。
上海一套二手房的租售比，
差不多在1.2%~1.5%之间，
对应一个月的租售比，是0.1%，
很低，70年才回本，回本时产权都到期了，
对中国人而言，买房用来收租，就是一个笑话。
房子发挥的根本就不应该是收租这个用途，
就像大家打工就不应该是为了工资而打工，一个道理。
上海二手房，虽然在全国范围内，是相对优质坚挺的资产，但同时，也是变现流动率极低的重资产，同样的钱存银行，哪怕是随存随取的日日宝，也有2%，如果是更长期的理财或者定期，3%问题不大。
因此，我暂不论房子卖掉后，这笔钱拿去干嘛，只要银行的保底对标基础在，
那么对上海房东而言，
房子早一个月卖掉，早一个月拿卖房款，就可以双倍覆盖房子的出租租金损失。
而由于出价客户不足，导致能顶的卖房价格，顶不上去，假设总房款少3%，那对应的就是2年的租金收入。
我把账算细、算明白到这个份上，
想必大多数逻辑认知正常的人，都是能听懂和听进去。
我去，我得赶紧退掉租客再卖房！
如果还有房东在那里纠结，
说啊呀，房子一个月租金也是钱嘞，人家租客态度很好的很配合的，我觉得有租客卖房应该也没什么大问题。
那这个人大概率脑子进萝北了。
至于为什么房子有租客，卖房的效率就会打6折？
不妨来解析一下背后的原因，
其实很好理解，
讲白了，都是人性。（无论是对中介还是租客）
■ 从租客立场出发
房东卖房，就是违约和赶自己走，
一个月租金你肯定铁赔我。
但哪怕租客能拿违约金，表面也客气，内心的想法多少会是：
死房东你赶我走，你厉害，但你房子卖多少钱，干我屁事。
因此，租客其实压根没义务，在每次中介带人来看房前，把家里收拾干净，看房时，还报以礼貌地，给客户介绍房子特点7788。
你们自己去市场上逛逛二手房，就知道了。反正我以前去逛二手房，9成以上是租客开门的，都是一副性冷淡poker face，剩下一成的，还会带一些不耐烦的小情绪动作，往卧室里一扎一关门。
这些细节，对买家进房子的第一感受，极其之差。
我花上千万买个房，就这待遇？
（想想你们去新房现场，开发商给你们的都是什么待遇？）
■ 从中介角度看，
他们给客户推荐了一套房子，客户答应说去看看，已经实属不容易，
结果因为房子里有租客，还要给房东打招呼征求同意，
然后房东还要给租客打招呼问在不在家，
万一租客不同意，或租客不在家，导致房子看不成，
对中介积极性伤害度非常大。
因为他们最后不得不给客户赔笑脸，
说哥不好意思，这个房子我们得换一天再去看....
其实中介心里骂了房东一百遍，想好不容易给你个机会，拉JB倒。
况且，受制于租客，中介小哥也不可能随意进去房子，万一掉了点什么东西，回头谁都扯不明白。
因此，除非是那种稀缺到整个片区只有一套同类型在卖的房子，中介表面上不说啥，但骨子里，是非常不待见有租客的房子和房东本人的。
给大家讲一个咨询房东的经典悲催案例：
这是一套位于宝山的次新房，楼上楼下，两套同户型房子在卖，一套7楼，一套3楼，品相都差不多。
7楼有租客在，房东不以为然，说租客很nice，素质很高。
且任谁都清楚，理论上7楼的房子采光和产品力，好于3楼。
某天，这个房东白天接了一个中介电话，问下午有没有办法开门，房东问租客，租客说不在家，晚上在，于是房东把情况转达给了中介。
结果晚上，没人来看房，
隔天，3楼的房子就下架了...
房东打电话给中介问怎么回事，
这一问不要紧，直接把自己气吐血。
原来这个买家是急客，而且小白，手里有全款现金，差不多看准了房子就出手的类型。7楼要晚上才能看房，3楼则家有老人，随时开门。
中介哪会放过这种客户，狗皮膏药一样贴心服务，先把3楼看了再说，就在看房当晚，就以仅仅比7楼房东心理底价低10W的价格，把3楼房子给定掉了。然后到现在，半年过去了，7楼的房子折了10%还没人鸟。
我合理怀疑，客户也问过7楼的房子怎么样，我也合理怀疑，中介可以有各种解释，来说服客户，比如7楼的房子贵，其实差异不大，等等等等，因为放客户跑，约另一天再看房，保不齐这个客户都会被撬走。
血的教训，告诉我们两个道理：
1、在没有利益和契约捆绑的陌生社会关系上，千万不要对人性抱有怀疑和赌博心态；
2、卖房本质就是博概率，虽然有运气成分，但是运气来了你也得接得住！所有的卖房动作优化，其实都是在以很小的1%，3%，5%的各项细节动作优化，来提升概率，最后才把房子卖出去的。
因此，别说不带租客卖房了，
很多我们咨询下的房东，甚至能接受搬出去空关卖房。
所以，人对知识的接受偏差度，是非常大的，
很多知识，对房东来说，稀奇得不得了，
但我们来说，是习惯和经验，天天当饭吃一样。
但这些事的细节，很非常值得掰碎揉细了摊开来讲。
最近有群友说，外面抄你的内容好多，
我笑着回复，这根本不算抄，因为我们的核心业务不同，必然导致讲述的内容，风格也完全不一样，
同样是吃日料，回转寿司和omakase能一样么？
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