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上海写字楼市场越来越多的独家代理

发布时间： 2023-06-12   点击次数： 320次   来源： 上海写字楼图鉴   作者： Echo常卿

周末的苏州河边上的写字楼

日常系列有一段时间没有更新了，主要是四月和五月份一线工作太忙碌的缘故，另外再加上一些其他的因素，比如参加了5.1上海女子半程马拉松长跑，再比如前段时间二阳了几天，加上4月底手一滑报了微信读书“365天阅读挑战赛”，平均每天1小时的在线阅读，而此前的瑜伽规律练习也不能中断……

这些综合起来，每天都得感慨几遍时间不够用。当然我寻思着也可能跟效率有关，零碎的刷刷小视频和吐槽八卦的娱乐休闲时间汇总一下，也是笔不小的时间成本支出。有一说一，这得检讨自省一下，所以这不这两个周末都有加班面谈客户或业主，也算是弥补了。

说回标题，不知道其他行业里的从业者是如何看法，从我这个一直在一线作业的上海写字楼租售业务员的视角来看，这几年，行业里越来越多的商办小业主持有的办公楼也好，商铺也好，无论是出租还是出售，难度都在加大，今天我们主要聊为什么上海写字楼租赁市场小业主房源也出现了越来越多的独家代理。

这固然有市场的因素，但我们今天主要讨论市场以外的因素，毕竟市场大环境如何，业主有很多途径可以听到看到接触到，但是市场以外的因素，却只有我们这些一线从业者了解到的更多。

上海写字楼租赁市场的物业业主大致可以分为三类：

第一类是开发商自持招租。特点是持有体量小则一栋楼两栋楼，面积数以万平米，甚至十几万平米到几十万平米不等。

这一类业主我们俗称为大业主，基本每一个业主都拥有全职的招商团队，根据持有面积的不同，少则2~3人的租赁部，多则7~8人甚至10人以上的招商人员，这些招商每天的工作重点有三：

第一是盘点楼里的现有空置面积，或者接下来几个月内将要空置的面积，然后拍成照片，视频，整理成比较资料，主动发给中介渠道；

第二是接待中介渠道以及中介渠道带来的潜在租客实地看房，确保不会错过每一个可能带来意向租客的渠道实勘以及可能的潜在租户，更极致一点的招商人员甚至会主动开发潜在租户，也就是把原本属于中介的工作一股脑都做了；

第三是实时了解市场租赁晴雨表，竞品或者新出楼盘的租赁情况，再整理成数据报告，做成PPT反馈公司领导以便做出要不要调整出租报价，免租期以及佣金政策的实时决定。

除了专业的招商团队这个王牌，大业主的物业往往楼龄较新，楼品较好这些基本的要素以外，大业主物业对于企业的吸引力还体现在：当企业想要扩租时候享有优先权且可选面积相对比较多，大业主的物业即使在租赁期间要出售也是整栋一起带租约出售（不会解约影响租户使用），大业主的楼物业管理通常要不是五大行，要不就是直接或间接的自管，物业公司能及时收取物业费，不会出现散售楼盘那种少数业主不交物业费导致物业公司运营困难管理质量下降的情况……这些都决定了实力企业偏爱大业主物业。

第二类是精装二房东盛行。二房东的市场份额越来越大，这跟当下租赁需求在500平以内的许多中小型企业旺盛的需求有关：企业发展前期，一次性固定装修和家具这种投入，费钱费时还费精力，不如找一个带装修带家具的来的方便。

二房东有大有小，大一点的整栋毛坯租下再整体翻新改造，精装后配置家具再分割100~500平单套出租，上海写字楼市场比较典型比如德必，锦和，越界，东朔等等；小一点的是整层租下再统一装修，分割成100~500平单套出租，像吉客工坊，青奢等各种各样的“某某空间”，目前上海至少有几十家名下运营者上万平米办公楼的二房东资管公司；再小一点的是单套单套的租下，装修好配好家具再出租；当然还有商务中心这种把一层分成几十个格子间，以工位形式再出租。

无论是上述的哪一种二房东，有一点跟大业主一样在招商力度上碾压小业主，那就是每个二房东也都有专门的招商人员。这些招商人员所做的工作跟大业主招商人员基本一样，可以看做是低配版的大业主招商。

第三类业主也就是我们说的小业主了。当然小业主里面也有区分，有的虽然是“小业主”，但是持有体量几千平米甚至几万平米，这一类通常也会自己的招商人员；比较尴尬的是单层，几套，甚至单套的小业主，由于持有面积小，配备专门的招商人员成本太高，能不能租出去几乎要完全依赖于市场和中介……

而目前的市场情况就是需求500平以上的比较大一点的实力公司，往往更倾向于选择大业主的物业，原因就是我上面提到的那些；而500平以下的中小企业，又很容易被全新精装又带家具的二房东房源分流……而无论是大业主，还是二房东，招商团队是标配。

从中介的角度来说，给一个大业主或者二房东的招商打一通电话，就能了解到某栋楼或者某个品牌旗下所有的可租房源，多打几个招商电话，就能了解到一个片区甚至整个市场的可租房源，省时省力，又能为自己的客户匹配最适合的楼盘或性价比最高的房源，加上大业主或者二房东物业比较多，在约定的佣金支付上违约的潜在成本比较高，所以中介自然更倾向于推荐大业主和二房东的房子。

也就是因为上述这些因素，小业主出租独家代理成为顺应市场的一种模式。独家代理意味着统一报价，代理方因为有代理费可以充当招商人员，负责推广房源信息，及时并持续的给合作中介发房源资料，陪同带看，以及及时反馈市场一线资讯以便调整租赁报价及出租条件。

由于上海的写字楼租赁市场一直都是业主方单向支付佣金，租客不用付服务费，所以独家代理表面上看是业主方的出租成本变高了。但是从另一个角度来说，商办市场对比住宅市场本身就是比较小众的市场，上海8成到9成以上的写字楼都是只租不售的，一个专业的招商人员有着他不可替代的作用。

租赁独家代理正是充当了业主的招商角色，而且还是一个后置收费的招商角色（大业主或二房东的招商可都是有底薪还有提成的）。

而相比租赁来说，二手办公楼买卖独家代理人员相当于充当了一手写字楼案场销售的角色，不仅负责房源推广，及时给合作中介发资料，同样也要做陪同带看，介绍房源，甚至签约过户等售后服务。

从这个角度来说，小业主二手写字楼无论是租赁业务还是买卖业务，独家代理都是未来商办市场的趋势之一。