当前位置：主页 > 新闻资讯 > 未来五年，上海外环内近2400万㎡办公产品将落成
发布时间： 2023-12-05 点击次数： 499次 来源：楼典 作者： 张江科学之门官网小编整理
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天量供应下的市场内卷
2023年，是上海办公历史上最困难的一年，无论是外企、港资、央企、国企、民企甚至于政府，都感觉到了办公楼项目招商的压力。但是，观察五大行的报告，你会发现，相比于欧美写字楼市场的全线收缩，上海的办公吸纳量每年仍然有大6位数平方米的规模，意味着企业仍有扩张需求。
市场也清楚，上海目前办公楼项目面临的问题，是供应量的过剩。
究竟过剩到什么程度，楼典经过一年时间的细致研究，得到了如下数据：
● 上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公写字楼（包含办公及产业园）供应量达到约2384万平方米，其中，2024年是有史以来的供应最高值，预计供应量将超过600万平方米。
▲2023-2028 上海
外环及虹桥上海办公写字楼供应
在约2384万平方米的新增供应中，约1700万平方米是办公产权，其余为研发或工业产权建造的办公写字楼。
在各个分区中，赵巷、东外滩（杨浦滨江）、张江中区、张江集电港、金桥、龙阳路、西虹桥、华泾等8个区域的新增项目将超过100万平方米，构成了下面这张壮阔的上海商务区天梯图。
从分布上来看，上海外环内及虹桥商务区的办公写字楼新增供应处于四面开花的状态。
在近2400万平方米的供应中，浦东外环内凭借金色中环的建设，以5年1000万平方米的办公写字楼供应拔得头筹。
02
何以至此
从1992年上海土地批租恢复以来，从历史数据来看，2016-2023，上海外环内及虹桥商务区年均的办公供应链在300万平方米左右，而在2024-2028，这个数字已经接近500万平方米。
上海每一年的写字楼的土地供应都是非常大的，规划部门也在疑惑，在土地拍卖市场没有大幅度提升的情况下，为什么最近的办公存量内卷会这么严重？
1.0无序的商务区建设，缺乏总量管控
根据楼典的整体，上海目前的商务及产业园区开发可以分为：
3大中央商务区：传统中央CBD（2号线沿线）、苏河湾CBD（从长风到杨浦滨江）、上海湾CBD（前滩世博西岸）
12大区域：大张江、大虹桥、大漕河泾、大新江湾、大金桥、大宁、大真如、大三林、大浦江镇、大华泾
5大新城+2山：嘉定、青浦、松江、奉贤、临港+宝山、金山
在3+12+5+2的开发格局之下，上海的商务区建设逐渐失序。站在税收角度来看，住宅属于一次性收入，而办公带来的税收具有持续性，所以每个区的政府都有诉求规划商务及产业园区，增加税源。但是每个区都规划了大量的商务区、产业园区之后，带来的却是大量的资源内卷与浪费。
同时，不同区域形形色色的产品，包含甲级办公、产业园、工业楼、厂房改造各种同一功能但不同土地性质的产品，也对规划部门的总量管控带来的难度。
楼典经过数年统计，目前也只完成了外环内+西虹桥的办公类项目的整理，五年供应量已经近2400万平方米，若是算是五大新城、金山、宝山外环外的一些产业园区开发，上海未来五年的办公类产品供应量预计将超过4000万平方米，相当于每年800万平方米以上。
2023年上海计划供应商品住宅用地面积为505至605万平，以2.0容积率计算，商品住宅的年均供应量在1000万出头，以人均居住面积40平方米计算，仅能容纳25万新增人口；而年均800万的办公写字楼供应（包含甲级办公及产业园），对应的是80万人的三产及少量二产就业人口，处于严重失调的状态。
2.0 浦东国企一级开发商入场开发
第二个重要因素，前滩的成功之后，浦东国企推出了金色中环计划，同时把前滩的成功经验复制到金桥、张江、御桥、新杨思、前滩。
前滩的模式总结而言就是国企将土地收储、城市规划、项目设计、开发、招商、运营的六个环节联动。
这个模式可以说是对传统商务区开发模式的降为打击：
1. 土地收储成本较为便宜；
2. 城市规划与项目开发可以进行联动，落实开发理念
3. 国企驱动开发速度与质量可以保证；
4. 招商策略上具有较多的策略（政策+价格）
▲金色中环示意图
在这个模式的驱动下，前滩对于浦西的中央商务区带来了深远的影响。
浦西的办公楼项目大多是市场化开发主体，土地成本较高；因为成本高，所以对于租金的要求也较高，同时市场化主体也无法拥有浦东国企的灵活政策加持；同时前滩的交通、商业、学校配套凭借整体开发优势，吸引了众多优质资源，因此浦西在与前滩的竞争中几乎不占优势；所以前滩也将大量的优质500强企业从浦西吸引过来，而这些500强企业也是上海租赁市场的主要参与方。
在上海外环内（及西虹桥）未来五年近2400万方的供应中，浦东外环内将会有近1000万平方米的新增办公供应，占比近40%。
楼典统计的仅仅是金色中环完成了立项与开发主体的项目，全部建成的金色中环无疑将再度加大浦东浦西办公楼项目的内卷。
3.0 研发办公、工业上楼、产业园变相的办公开发
第三个因素在于，在过去与商务区相对的产业园区，也在迭代自身的产品。
像张江、金桥、漕河泾、市北这样的从工业区转型的成熟产业园区，新增的供应产品也从最早的厂房、工业楼，到园区，升级到了到目前的标准甲级写字楼甚至超甲级写字楼产品。张江科学之门的兴建是这个趋势的最好印证，除此之外，新江湾、桃浦、浦江镇这样的新型产业园区也在不断迭代自身的产品供应，他们面对的客户群趋同，加入了传统写字楼市场的竞争。
▲张江科学之门
今年9月，上海市发布《关于推动“工业上楼” 打造“智造空间”的若干措施》，标志着上海正式开展“工业上楼”的探索。该文件明确提出，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3000万平方米“智造空间”。
工业上楼楼典理解为是具有层高、承重、环评优势的办公写字楼，若是大规模入市，对于传统的办公写字楼又会带来新一轮的挑战。
4.0五大新城的开发
除了楼典完整梳理的外环及虹桥商务区办公写字楼项目，2021年提出的五大新城概念，无疑又将加剧写字楼市场内卷，五大新城每一个都规划了自身的TOD商务区，开发规模均在百万平方米以上。
楼典之前整理过嘉定新城过去20年的商务区开发，采用的是非TOD、低开发强度、大路网的模式，导致的结果就是大量项目的烂尾、空置，无法发挥商务区的开发功能。
五大新城目前采用的是高密度、高开发强度的TOD开发模式，新一轮的开发理念，相比于之前有了很大的进步。但是依然会遇到同样的问题，在市区已经有近2400万平方米供应的情况，资源无法溢出到五大新城，继而又会造成资源的浪费。
5.0 类住宅变办公
此外，还有一个原因就是类住宅产品的消失，带来的商办产品增加。据官方统计，2017年上海全市纳清理整顿的商业办公楼项目近1700万平米(基本可以认定为“类住宅”)，这些类住宅项目将大量的商办土地供应转变为了类住宅供应，其中包含大量不适宜做办公的郊区商务区及市区非核心地段。而类住宅清理之后，在商办土地出让面积不变的情况下，实际的办公供应无疑是增加了。
办公楼项目的开发周期长，开发成本高，且无法特别灵活的运营与退出。所以，空置的办公对社会来说，是资源的极大浪费。如果你去天津、沈阳这样办公严重过剩的二线城市参观下，会感觉到触目惊心。
对于上海来说，拥有足够的开发资源去完成3+12+5+2的开发格局，但是国企虽然能够快速将楼造起来，但如果没有足够的需求，也会造成资源的极大浪费。说到底，国企用的也是税收与银行的公帑，若是在供应过剩的情况下，大家均无法逃脱。目前产业园类REITs大规模破发，出租率暴雷其实也与供应过剩导致的租户流失有着强关联；同时，过量的办公空间兴建对于高价拿浦西市中心商办土地的外资、港资也会带来负面效应，引起后续优质地块招商的困难（目前上海已经遇到）
在目前的市场环境下，楼典建议：
● 订立一个科学的、尊重经济发展速度与规律的办公写字楼总量管控制度。按照上海目前约3000多万平方米的优质办公及产业园区存量，按照每年6%的增长速度，就是每年200万平方米的需求，目前未来五年整个上海潜在新增办公写字楼4000万平方米计算，是20年的需求量；按照外环内及虹桥商务区近2400万平方米供应量计算，是12年的需求量，无论哪个口径，都严重过剩。
● 将3+12+5+2的开发格局进行聚焦，不宜再新建新的商务区，做大做精现有的成熟区域，在不适宜办公的地方（例如，无轨道交通直达）的区域，停止兴建办公楼。五大新城是否每个都需要新建CBD？每个区是否有必要新建如此之多的商务区和产业园区？
● 国企暂缓一二级联动的办公新增开发，在完成目前已经启动的项目后，与市场修养生息，待写字楼市场整体回暖之后，再启动新增开发。
对于上海而言，拥有一个稳定的写字楼市场，是尤为重要的，尤其是再国企、央企持有如此多的办公楼产品的情况下，写字楼市场租金或者出租率的崩跌对全民都是一大损失。上海作为全球办公需求最强大的市场之一，经过合理的调节，依然能够恢复健康的发展。
张江科学之门