当前位置：主页 > 项目动态 > “三年出形象、五年塑功能”，北外滩兑现了么？
发布时间： 2024-01-24 点击次数： 241次 来源：新商业之家 作者：北外滩中心官网小编整理
一部陈可辛的《酱园弄》，让乍浦路成为摩肩接踵的打卡点，虹口北外滩再度跃居上海最炙手可热的区域。
而在商业领域，北外滩同样热点不断。2023年北外滩迎来了吉宝双狮汇的开业和480米地标上海北外滩中心、上海华贸中心的奠基开工，2024年又将有国华金融中心和友邦金融中心两大险资背景的综合体商业计划开业，延续区域商业热度。
2020年，北外滩确立了“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的目标，如今已过了三年有余，北外滩的商业与产业现状如何？新商业之家实地探访了起势中的北外滩。
商务商业文化为核心
从“出形象”到“塑功能”
“上海北外滩，都市新标杆”，毫无疑问，北外滩就是虹口区近十年的发展重点。作为上海中心城区少见的可成片规划、深度开发的地段，北外滩未来将建成总规模约840万平方米的“最美城市会客厅”。
规模很大，定位能级也很高。上海“十四五”规划明确了陆家嘴金融城、外滩金融集聚带、北外滩财富管理高地的发展布局，北外滩将与陆家嘴、外滩共同构成世界级城市中央活动区CAZ的“浦江金三角”。值得一提的是，北外滩还规划了22公顷的无车区和长4.5公里的二层空中连廊系统，串联商务楼宇并将地上空间让位于行人，也会成为北外滩未来的商圈标签。
相比高规格高起点，我们更关注的是其实际的落地完成情况。2020年北外滩指定了“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的总体目标，目前正是从“出形象”到“塑功能”的关键阶段。那么，区域正在塑造的主要是哪些功能呢？
据2020年的《北外滩地区控制性详细规划》，北外滩将重点发展三大核心功能，即：商务办公、公共文化、商业服务。同时，大力发展酒店等辅助功能，以及休闲娱乐、教育培训等配套功能。
在当时的规划中，北外滩地区规划范围内总建筑面积约840万平方米，其中，住宅建筑面积约219万平方米，商业办公建筑面积约547万平方米。而核心区的住宅建筑面积约32万平方米，商业办公建筑面积约277万平方米。未来，北外滩规划有7万居住人口和24万办公人口。从建筑规模和人口比例中都能看出，商务和商业是北外滩区域发展的核心。
虽然最近三年北外滩陆续对hk226、hk361、hk207等多个街坊调整过具体规划，但整体上看，整个区域的主旋律依旧是商务办公和商业服务，尤其是集中在中部核心商务区。这样的功能结构也和同为“黄金三角”的陆家嘴、外滩相似。
综合体项目陆续推出
现有商业冷热不均
作为北外滩核心功能的商务和商业，在三年后的今天，它们的形象已经建设到什么程度了呢？
从现场实际情况来看，核心区正在大兴建设，四处都是起重机和脚手架，并已有不少区域高楼林立。但整体来看，目前办公商业的密度并不均衡，沿着东长治路部分区域已经集中了多个建成使用的综合体项目，尤其是多栋保险公司为主体的办公楼宇，不过也有多个区域仍然尚未动工。
另一方面，由于核心区的业态规划侧重，商务办公占据了主导，住宅社区和居民数量都不多。而周边的霍山路、舟山路等老街坊都已动迁，目前是静止状态，有待再次开发。
商业方面，多个商场同样客流不均，开业率也差异很大。
北外滩是《上海市空间布局专项规划》中的市级商业中心，同时更被划入最高级别的国际消费集聚区东片区。目前北外滩沿线的存量商业主要有北外滩来福士、白玉兰广场、双狮汇、北外滩J·LIFE金茂时尚生活中心、影梦里、星荟中心等。周边1公里还有瑞虹天地组团，其中太阳宫的商业体量达18万方，并且紧邻成熟的大型住宅区，而崇邦集团的上滨生活广场、今潮8弄也都离北外滩不远。
具体来看，北外滩体量最大的北外滩来福士和白玉兰广场，同时也是区域内最成熟的两个商业项目，在客流量、开业率、市场活动影响力和社交媒体表现多个方面皆是如此。
2021年开业的北外滩来福士总建筑面积约42万平方米，包括12万方的购物中心和2幢办公楼，开业时以上海弄堂风情的城市集市出圈吸引众多消费者，超市、影院、艺术馆等主力店填补区域空白。
在开业期的打卡风潮过后，外部目的性客源相对减少，但随着区域办公和住宅入住率的提升，北外滩来福士的客流依旧相对稳定。在工作日下午也有可观的客流量，像山海茶点等简餐饮品坐满了家庭客群。
2023年，北外滩来福士的城市集市开放了二期，并且容纳了小剧场星空间等多元业态。来福小镇也焕新2.0，更新了20多个新品牌，NITORI也即将开业。不过项目的品牌更新大多体现在餐饮业态。作为一个收购改造项目，北外滩来福士的一楼仍然存在品牌层级与物业条件不匹配的情况，客流也呈现低热高冷的局面。
于2019年4月开业的白玉兰广场经过大规模的调改，目前已初见成效。该项目拥有320米的浦西第一高楼、上海首家w酒店和11万方的购物中心。在其开业初期，北外滩的高能级规划尚未正式出台，区域商业环境与现在有不小差异。白玉兰广场在户外半开放区域引入多家区域内独家的高品质餐饮品牌，具有较强的吸引力，但外街餐饮区的动线规划不畅；而当时室内部分虽然亲子、娱乐主力店特色鲜明，但零售业态相对薄弱，造成整体外热内冷的局面。
经过一两年的升级调整，能够发现商场的定位和主力店都发生了变化。作为特色的餐饮业态得到了加强，目前餐饮业态占比近40%，是占比最高的业态，也是北外滩区域内中高端餐饮聚集度最高的商业项目，收集了大众点评虹口区的多个菜系榜首餐厅。
另一方面，白玉兰也围绕亲子、艺术持续举办一些活动，例如蜡笔小新、卡斯波和丽莎主题展。以工作日下午的情况来看，现场客流已经有了不少提升，正在举办的“国际冰雪节”户外冰场更吸引了不少亲子客群。
中小商业定位配套
餐饮、体验为主导
在区域仍在开发阶段，远未成熟的状态下，大体量商业能通过主力店和餐饮、娱乐业态覆盖区域内现有的办公白领，具有差异化的IP活动也能吸引目的性消费者。但几个小体量商业的情况就不太理想了。
例如白玉兰广场一街之隔的双狮汇，项目于2023年11月开业，虽然约2.6万平方米的商业体量并不大，但开业率却不高。项目B座是主打商务宴请的匠雕臻宴粤菜馆，商场的主体二楼为共享办公，商业主要集中在两个地下楼层和一楼。
目前主要以餐饮业态为主，搭配健身等少量配套业态，主要有麦当劳、瑞幸咖啡、子固路拌粉、Project X健身中心等品牌，现场还有不少空铺和品牌特卖的临时铺位，多个显示12月开业的铺位在1月仍然是围挡状态，美食广场也颇为冷清。
整体来看，双狮汇商业应是定位为自身办公楼的配套。作为一个刚开业不久的项目，仍然有较大的运营调整空间。事实上，除了北外滩来福士和白玉兰广场情况相对较好，它们周边的小项目情况都不尽相同。
早期开业的金茂时尚生活中心、星荟中心等也都是以餐饮为主导的配套商业，服务于周边办公，非就餐时间的客流大多为外卖小哥。1.2万方更小体量的影梦里则是通过沉浸式演艺、剧本杀、IP等体验业态，搭配大量餐饮业态，尝试差异化经营主题商业。
计划在2024年开业的友邦金融中心和国华金融中心都是综合体项目，它们的商业体量分别为4.6万方和2.7万方，也都锚定了特色主题，以体验为主的目的性消费，吸引特定市场的广域消费者。
友邦金融中心商业的主要特色为专业剧场和重体验业态。项目联动了约1.44万平方米的内环内最大的专业剧院北外滩友邦大剧院，商业2F半室外空间与剧院内部连通，打造全时业态组合。据媒体报道，项目已签约的租户包括魅KTV和醉辉皇等，文化体验类业态占比46%。主力店则有涵盖潮流运动娱乐、女子健身SPA、室内高尔夫包厢和美式餐吧四大模块的大鲁阁。
国华金融中心则以高端餐饮和赛事级运动中心为特色。2.7万平方米高端商业将打造为城市高品质生活目的地，计划引入Furla Home & Furla Cafe的亚太首店及品牌首秀、意大利奢侈品家居品牌集合店、解香楼、潮玖、芙蓉无双、林家一、荷特宝食集等餐饮品牌，其中包含了多个上海首进的米其林一星和黑珍珠一钻餐厅。而赛事级运动中心则包含10根国际标准泳道的游泳中心、标准的赛事级网球场及羽毛球、篮球综合场馆，满足不同人群的运动需求。
专业剧场、娱乐体验集合店、运动中心、高端餐饮，可以发现北外滩的新项目都在尝试主打体验业态，在两个大型存量商业的竞争下进行差异化定位。而整个北外滩商圈的零售氛围仍需要时间和增量项目的培育。
城市界面全面起势
商业仍需活动声量
从区域现状来看，北外滩的城市界面和公共建设正在全面起势阶段。
480米“浦西新第一高楼”上海北外滩中心、投资百亿元打造“品牌之家”聚集区的上海华贸中心，以及无缝衔接“无车区”的北外滩核心区地下公共空间工程都在2023年陆续奠基开工。去年10月，核心区的空中连廊示范段宣告完成，这个沪上首座跨路式双层空中连廊连接起了友邦金融中心、北外滩来福士和FC金茂广场三个商业综合体。根据规划，未来连廊将覆盖核心区，延展至4.5公里。
北外滩商业的整体发展，同样需要较长时间的培育。通常来说，商圈的消费客群结构主要分为两部分，一是区域内部的存量客源，例如产业员工、办公白领、住宅居民等。另一部分则是游客、约会聚餐、娱乐体验等外来目的地消费者。
分析北外滩目前的商业格局，餐饮业态是消费的绝对主力，而零售则整体偏弱，小体量商业主打娱乐和文化体验，试图吸引外部客源。区域商业现状的一个原因是住宅居民消费的不足。正如前文所述，北外滩作为一个商务核心区，商务和商业的规模将远大于居住功能，存量住宅本就不多，新增商品住宅仍在陆续开发阶段，并且周边就有成熟且更匹配家庭消费的瑞虹天地太阳宫。
另一方面，虽然各个项目都在尽可能做主题和差异化，但北外滩依旧缺少外来客源。与同级定位的外滩、陆家嘴相比，北外滩对游客的吸引力并不强。目前北外滩正在致力挖掘文化资源，以建投书局、邮政博物馆、北外滩友邦大剧场等文化场景吸引爱好者，效果也不错。但如何联动商业，将打卡转化为具有一定黏度的重复消费，是需要再整体考量的课题。
去年，北外滩的沙特集市引起了社交媒体热议。北外滩还需要更多区域级的高声量活动来扩大影响力，并且通过类似陆家嘴咖啡节这样具有持续性的标杆活动，逐步营造商圈氛围，以此来吸引更多外部客源来到北外滩。这需要统筹区域的商业消费和宣传，仅靠单个商场的力量当然是不够的。
办公规模与日递增
政府力推招商引资
作为核心区的主力业态，北外滩的存量商务办公规模已经不少，并且仍然在迅速增长着。
据高力国际2023年第四季度的上海写字楼市场报告，北外滩区域的甲级写字楼市场存量约108.4万平方米，租金6.25元/平方米/天，空置率约33.3%。以此来看，北外滩现有的办公规模体量在全市范围内仅次于陆家嘴和南京西路。而北外滩的写字楼入住规模已经接近外滩和人民广场的总和。据第一太平戴维斯分析，2024年北外滩甲级写字楼存量将达到约140万平方米。
不仅商办产业的规模庞大，办公入住率和企业质量也不错。在这方面，北外滩街道和虹口区政府都起到了极大助力。
街道层面，北外滩街道在2023年搭建了“北外滩楼宇联盟”的平台，实现互利互惠的楼群共治。街道还在全市率先发布《北外滩街道开店指南》，分沿街店铺版和商业综合体版两个版本，系统梳理店铺开店阶段涉及的各环节办事要求，以及店铺经营阶段涉及的各方面监管要求。
在虹口区的区级层面，2023年将招商主战场设在外地、境外和国外。虹口区团队去年奔赴亚欧美的多个国家和地区开展经贸交流，并在北京、深圳和香港等地设立招商服务机构。
招商引资落地的重点当然是“都市新标杆”的北外滩。金融和航运是虹口区“2+4+X”产业体系中的两大核心产业。据媒体报道，2020年5月北外滩已集聚金融企业1500余家，资产管理规模超过5万亿元，并集聚中远海运、上港集团、中国船东协会、歌诗达邮轮等航运企业4700余家。
到了2023年10月，入驻虹口金融企业总数达2112家，资产管理规模达8万亿，拥有占全国八分之一的公募基金管理公司，全国六分之一的期货风险管理子公司，以及超百亿规模私募15家。
值得一提的是，几个地标综合体的贡献不小。2021年上半年白玉兰广场成为虹口新晋税收“月亿楼”，2022年白玉兰广场全年税收突破20亿。北外滩来福士、双狮汇、国投1号楼、浦江国际大厦、瑞丰国际和嘉昱大厦也在2022年正式成为北外滩“亿元楼”。
这些写字楼注入的商务产业客群，正是区域商业消费的重要支撑。不只是现在，在北外滩持续开发建设的一段时间内，办公客群或许都将是区域消费的主力，而这金融和航运行业的消费力也较高。因此，办公招商的效率对于区域发展至关重要。
结语：
北外滩并非在空地上新建，而是在已有区域内逐步拆改。规模大、业态复杂、时间周期很长，区域内还有大量历史风貌，无论是规划统筹，还是招商落地的难度都很大。
目前，北外滩已经进入全面起势、加速建设的阶段。而在“十年基本建成”的长周期内，会遇到诸多宏观市场和区域环境变化的影响。我们看到一篇报道，虹口区面对“市场遇冷，开发商拿地愿望下降”的问题，提出加强地块的复合功能，“原本一栋楼都是商业办公楼，企业吃不下去。可以部分做办公楼、部分高端人才公寓、部分做酒店，这样既解决成本问题，也优化了区域功能。”相信在这样尊重市场、灵活调整的机制下，北外滩终会不负所期。
北外滩中心