当前位置：主页 > 新闻资讯 > 出天价中介费卖房打新翠湖六期，这种上了年纪的豪宅，还能留吗？
发布时间： 2023-05-18 点击次数： 459次 来源：魔都房房房 作者：东方蓝海国际广场官网小编整理
最近几天被上海某中介一条朋友圈刷屏了。
长宁某小区别墅急售，中介费可以买套房了。
一时间被各大中介转发，热度飙升！
就在大家还在感慨现在做房东也“卷”，不仅要付高额中介费，还要送车卖房的同时，我们也注意到了之所以着急出售的原因：
打新，而且还是翠湖六期！
即使到现在一点信息都没有，入市可能也要到明年，但翠湖的热度可真不是吹出来的：
满分，翻倍几乎都是标配了，即便是最近云锦东方认购，翠湖六期也会时不时被拿出来对比。
但问题来了，像截图中这种房龄已经到了20年，位置也不错的豪宅还能不能留？花了这么大代价去卖房打新，你们真的都准备好了吗，成本计算好了吗？花费这么多的金钱和精力真的值得吗？
我们一起来看看。
01
适合自住
但升值空间不大，难出手
首先，我们就上面截图里的房源先做简单分析。
房源位置在长宁仙霞威宁路，内中环之间靠近中环，周边小学、中学、轨交商业配置齐全。
小区为联排别墅社区，内部房源挂牌不多，但面积比较大，图中急售的房源应该共有三层，另外有阁楼、地库和储藏室，面积约532㎡，2003年建造，房龄20年。
从自住来看，这套房源其实相当优质：
1、市区别墅在新房供应中非常稀缺，普遍都是叠墅类型，而且面积一般都不大，仅有的高品质别墅预算和积分要求都非常高，大多数人就算有钱也买不到。
2、长宁生态，居住环境好，但常年新房断供，二手房源也大多惜售，普通人能入住长宁的机会不多。
3、就单价来看，这套房源的挂牌价其实并不高，结合面积算下来不到8.5万/㎡。西郊紫薇花园也在周边，挂牌价已经达到17万+/㎡。
但之所以有着不菲的中介费，也不是没有原因。
1、面积太大，总价太高。
虽然在豪宅中讲究终极置换的概念，面积要相对阔绰一些，但对大多数家庭来说，200-300㎡之间已经可以住的非常舒适，空间也已经足够。
云锦东方的公寓就在这个面积段。
而要出售的房源面积太大，大多家庭确实也不太用的上。
另一方面，四五千万预算买二手房选择也太多，不一定会真的看中这套房子。
2、长宁近几年二手房特别是别墅涨幅不大，后续升值空间有限。
长宁区4月份二手房成交均价约在8.8万/㎡左右，虽然比上个月略有回升，但是比去年年底每平降了2000左右，同比去年4月也略有下跌。
一方面，长宁新房常年断供， 没有新房刺激，二手房在短时间内很难独立走出很好的行情。
另一方面，长宁已经形成相对稳定舒适的居住环境，也没有旧改空间，二手房的平均房龄只增不减，市场需求度只减不增。
总的来说，虽然房源本身优质，但出售难度不小，整个成交周期也不会短。
而且在全上海，这样的房源其实不少，竞争大，着急打新降价出售或许是唯一的出路。
02
隐形的“打新成本”
接下来我们来看截图中提到的打新翠湖六期。
翠湖六期很多人其实也已经非常了解，去年下半年，项目的设计方案就已经曝光过：
翠湖整盘都在久负盛名的黄浦新天地核心区，按照规划，翠湖六期产品有180米超高层、海派别墅、活力天地、历史独栋大宅以及270°SKY CLUB组成。
在面积上，翠湖六期的高层主力是在165—560㎡之间，和翠湖五集接近，另外还有建面约380-500㎡的围合式别墅（类似英国比较常见的马厩式联排住宅），产品细节之前详细讲过，这里我们主要说成本。
其一，是买房成本。
萃湖五集是在2021年下半年入市，均价16.5万/㎡，而翠湖六期预计明年才可以入市，我们按照两年10%的涨幅保守估算，那么高层均价可能会达到18万/㎡，别墅均价约24万/㎡！
那么高层的总价段约在3000万-1亿之间， 别墅总价约在9000万-1.2亿之间，这是买房的硬性支出。
其二，是出让现有房源的成本。
大家都知道，打新翠湖六期这种豪宅一般需要按照满分去准备。
因此，在新房入市之前，购房者需要处置名下所有房产，如果房源是满五唯一还好，卖方只需要一个点左右的中介费。
但如果房源不是满五唯一，还要支付对应的增值税及附加税，还有个人所得税，房子一多，这些费用加起来也是一笔不菲的支出。
其三，房子全部售出之后，一家人还得考虑自住。
根据几位上海户口社保巨子粉丝朋友的实际经历，有一部分会选择与父母或者岳父母同住，当然这需要本身两家就住的不远，而且家庭成员不多的情况下，这个我们不多赘述。
大多数人在出售所有房源后，出于孩子学习、家长工作或者居住习惯的原因，会就近租房，市区房租支出也是一笔不小的数字。
其四，是等待过程中的时间成本。
我们前面也提到过，按照翠六的施工进度和完工时间，大概率明年下半年才会入市，甚至2025年都有可能，等待时常可能长达一两年，这个时间成本也要考虑进去。
而且即便是高分，也不一定真的能入围，即便是入围也不一定能选到房源，如果踏空再做备选方案，可能又会是一个很长的周期。
其五，再说一下打新过程中一个公开的“秘密”—代持和“书包”。
从2021年积分制开始，可以说基本每一个超级热盘中都会有所谓“代持”的身影，虽然这种操作的风险很高，但众所周知，“风浪越大鱼越大”！
在认购过程中，部分热盘也会额外收取“合理”的装修费用，可能在几十到几百w之间不等。
如果本身积分不高，又要“打新”超级红盘，这部分支出和衍生的一些费用一定不少，也是没办法提前预估的。
当然了，如果打新成功，装修、契税等费用也是免不了的。
03
买房建议
说了这么多，可能大家又会说我们就是拖，来劝退大家的。
真不是。
相反，我们在线下咨询中遇到的打新用户其实非常多，居住在长宁天山板块的一位刚退休的阿姨也正在卖房打新的路上，寻求置换方案，在此过程中我们也依然坚持的一个观点就是“买新不买旧”。
计算成本也只是想做两点建议：
一、打新特别是高分豪宅一定要做好成本计算，避免在打新过程中横生枝节，也可以做好心理准备。
二、一定要做好备选方案，市区豪宅的供应从来都不会是快周转，也不会按照施工节奏进行，时常保持沟通，了解各项目的最新动态非常有必要。
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