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发布时间： 2023-08-14 点击次数： 238次 来源：苏苏房东说 作者：灿星大厦官网小编整理
最近架不住太多人问同一个问题：
“上海楼市刺激政策在即，我家房子会不会好卖一点？”
估计很多人内心都有类似的疑问，
心情我能理解，如果大家讨论政策会以什么形式出，可能引发什么连锁反应，可以擦碰触很多火花。
但单纯问上海会不会托市，自家房子会不会涨，
这个问题本身... 我就不太喜欢，且不想答。
就像一些亲戚爱莫名其妙用一句话炸小朋友，
“ 小朋友你更喜欢爸爸还是更喜欢妈妈啊？”
这种误导式的一元论提问方式，就很让人不舒服，
实则是在引导对方，回答一个非黑即白的答案。
同理：
- 政策组合拳出台，房价要涨，
- 既然房价要涨，就应该卖房晚点出手或早点上车...
这也是很一元论地对楼市政策的理解，相当单细胞。
咱们不妨，稍微把格局拔得高一点？
其实，如果把一座城市看做一家上市公司，
你是这个公司高层管理者，正在思考公司生死存的改革经营策略，
公司的保洁工们却在讨论公司会人会给自己加几百/月工资。
你怎么看这群清洁工阿姨?
她们其实就和许多把房了涨跌赌在政策上的二手房东没区别。
首先：
任何楼市政策的，从来都不是为了照顾某个特定群体的利益而诞生的，
换而言之，
任何楼市政策出台，没人关心二手房东的死活，
它的目标只是为了符合某个公共利益：
即：能不能盘活整体经济。
非要聊政策出台，会对房东产生什么影响，
我们不妨做一个逐层的剖析。
其实每一位房东，卖掉一套房子，拿到钱后，选择分为两类。
第一类 叫套现：
比如润出去、还债降杠杆、存银行吃利息，
这是上头不愿意看到的情况，
对应国家经济损失、银行灭失一只生金蛋的鸡，还有货币失去流动效率。
第二类 叫市场再进入：
比如再换房子，或投资当地别的项目、消费，
这是上头愿意看到的情况。
前者能稳地价，后者能促进内循环。
但我们能发现，所有的选择中，
唯有房东拿到钱，去买一手房，这个选项，才更符合ZF短期利益最大化目标。
因为一套一手房里面，有一半资金组成，是土地出让金，是当地城市基础设施建设运转的基石，
把土地卖出去，可解短期经济问题的燃眉之急。
即便房东拿到钱，去买二手房，只要链条终点是一手房，也挺好。
A买入B的二手房，B加钱买入C的二手房，C加钱最后还是选择买一手房。
为了让大家的钱袋子，殊途同归，都赶去一手房，
虽不是本意，“新房限价”却起到了很大的作用。（2016年10月沪九条）
只要存在新房限价，有倒挂，
一手房就是天空中璀璨的日月，
购房者不瞎，抬起头就能看见，
KFS则沦为盖楼卖楼的打工仔，只要他不乱造，保有口饭吃。
但新房限价的副作用也很明显，
原本，大家买新房，是为了享受好的居住品质，从而选择忍受三年的交付期，
如今，上海新房市场最大原动力，不是改善，不是刚需，而是博倒挂，投资赚钱。
没资格买新房，或者等不起，买二手房的购房者，才是真刚需。
新房倒挂，其实只是玩个概念。
一手房倒挂本质，实际上，得靠二手房房价，作为锚定物撑着… 如果锚定物崩溃，倒挂也就不复存在。
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不得不说，上一批新房刚解禁，正想套现的房东…
白日梦做的一个比一个牛批
卖掉二手房去打新赚钱，这条路注定走不远。
因为大家都想当聪明人，都想割傻子的韭菜，
而傻子根本就不够用…
这不，上海二手房市场... 近几年，已经被新房市场抽血抽麻了。
同时，刚需购房者手里的子弹，也快用尽了。
如此一来，接下去的发展方向，就略显尴尬。
->大家都想卖二手房打新，二手房供应量会大，
->供应量大，消化不掉，二手房会承压，
->二手房价格承压，倒挂自然逐渐消失，
->倒挂消失，买新房投资的理由也就消失了，
->当一手、二手房的赚钱效应都消失 ...结局就是两大市场一起寄。
上海当下，户均住宅持有率，人均居住面积，均低于全国平均水平，
居住矛盾依然存在，购房需求也依然存在，
因此，地还没到卖不动的程度，
同时，卖地收入占上海财政收入的占比，也远比小城市低，
（2022年上海市一般公共预算收入7608.2亿，土地出让为大头的政府基金型收入4041.5亿，卖地收入差不多占上海财政收入1/3）
但放眼将来，就不好说了，
楼市信心不足，叠加消费信心不足...
乌云压城城欲摧。
可是，房价一定一定，
不能再像以往那样暴力疯涨了，
一来居民的收入比跟不上，
二来贫富差距又一步加大，
三来越来越多的年轻人会被更加拦在上海大门外。
那该怎么办呢？
我认为，未来政策出台的主轴方向，
会是着重于促进流通率，但同时，又压着房价，整体均价层面不让大涨（我说的是整体平均，而不是局部，分化是每时每刻都在发生的）
锅下面开着火，锅上盖着盖子，肉才更容易煮熟。
因此：适度选择区域出政策（比如五大新城远郊，本来房子就不稀缺），信贷端给与放松，解除认房又认贷，放开限购，甚至是索性是更加温和的政策，的可能性更大一些。
翻译一下：
就是得刀法精准地，1）释放尚有大宗消费能力的中产的钱袋子，2）又不让整个楼市产生巨量的赚钱效应，3）同时又不给既得利益者套现离场的机会。（传说中的既要还要且要）
未来房东卖房会不会更好卖，我的看法是：
○ 从短期和宏观的角度看，房子的流通率短期会上升，会变的相对好卖一些，但是普涨的基础（人口、经济景气度等），并不存在。不被大刀，是政策市给予的最后温柔，也是劣质资产最后跑路的机会。
○ 从长期和微观的角度看，房子会回归供需逻辑，能涨的房子，都是局部稀缺且优质的，而且两者缺一不可，有大把邻居挂牌同台battle的好小区，也一样没戏。就和股票市场一样，有跌有涨，盈亏自负，充分市场竞争。
同时，大家也要清醒地接受一个现实：
不要盲目把全家身价盲目All-in在房子上，请尽可能置换符合自己社会地位，居住舒适度，控制好家庭现金流/负债状况的房子，至于房子能否涨，交给时间来验证。老话重提: 增值是房子的附加价值，不再是Main dish。好房子会变成少数人的游戏，至于普通人，如果脑子里一根筋还想靠房子翻身，早晚会翻阴沟里。
以上内容仅为个人看法，如有要杠，属你全对。
我最后说一个现象，建议大家环顾四下观察一下，身边的人，谁在各种转发中介小作文和利好倾向？
他们的目标，是不是搞半天，讲白了也就是为了套现？
如果是的话，这批人喊的越凶，政策力度就越忌讳，
因为万一只是一波冲高，解套了一小部分人，长远来看，下跌的压力反而更大。
甚至，我觉得他们也没什么所谓高位套现机会，政策出台之日，就是挂牌量飙升之时。
蓦然回首，现在才是高位套现之时。
灿星大厦