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发布时间： 2024-01-10 点击次数： 267次 来源：世邦魏理仕 作者：家化金融大厦官网小编整理
金融需求 VS 整体市场需求
纵观深圳优质写字楼市场需求结构的演变，金融板块长期占据写字楼需求排行榜前列。虽然科技产业的井喷式发展带动其需求一度在2019年至2021年超过金融板块成为市场第一大需求驱动，但随着科技行业调整而导致需求回落，金融板块在2023年重回需求榜首，可见其需求极具韧性，新租量贡献比例稳定在20%以上。
金融板块的强韧需求主要源于以下几个原因：首先，金融产业是深圳传统四大支柱产业之一；其次，深圳作为中国金融中心城市之一，拥有深交所等一系列著名金融机构以及相关发展所带来的众多金融上下游企业；最后，深圳拥有全国最多商事登记主体数量，丰富的业务往来带来了金融需求的高度活跃。
尤其值得一提的是，深圳作为全国的改革开放先进示范城市以及拥有前海深港现代服务业合作区，享受了金融创新开放及先行先试的多项政策利好，推动创新金融业务蓬勃发展，从而带动金融服务类企业的写字楼需求在全国众多城市中相对占优。
深圳优质写字楼需求行业结构
数据来源：CBRE整理
金融细分需求分析
传统金融服务与其他金融服务需求占比约6：4，所以传统金融的表现略胜一筹。
传统金融需求主要来源于银行、证券机构、保险机构和基金机构四大板块。传统金融产业的优势叠加写字楼新增供应窗口期，由此带动了银行、证券机构升级搬迁需求的释放。在过去三年，二者年均需求占比超30%。银行的需求主要来自国内银行业在深圳的扩张及新设立，其中扩张需求以总部银行已在深圳的为主导，而新设立需求则主要来自江浙银行系及外资银行。证券公司方面，需求主要来自国内头部券商的物业升级搬迁。
在金融创新政策的带动下，其他金融服务的发展为深圳写字楼市场需求贡献较多。由于个人财富的增加，带动资管需求水涨船高，从而推动来自以投资理财和财富管理为主的创新金融类企业如雨后春笋一般，在深圳这个金融行业开放的大环境下稳定增长。2021-2023年期间，该两类企业为深圳优质写字楼市场的金融板块贡献了30%的需求。
深圳优质写字楼市场金融细分需求分析
数据来源：CBRE整理
金融需求租赁类型分析
从租赁类型来看，2021-2023年深圳优质写字楼市场金融板块的需求过半以上来自搬迁且占比逐年升高。截止至2023年12月，金融板块的搬迁需求占比已近70%。特别需要指出的是，金融搬迁需求占全市搬迁需求的比例也在逐年升高，需求贡献份额不断提高。
深圳优质写字楼金融需求租赁类型
数据来源：CBRE整理
金融搬迁需求贡献率（对比全市搬迁需求）
数据来源：CBRE整理
案例分享
外资银行的新租及租约处理
代表案例
某外资银行深圳分行租赁场所位于罗湖标志性项目，租赁面积超过10,000平方米，CBRE代表客户在租赁期间租约重组，缩减租赁面积，后续扩租及续租等工作。在CBRE的协助下，其扩租及续租租金均属于项目内租金较低水平。同时，CBRE也协助客户在深圳其他区域进行战略布局，使其业务人员更好的开展业务。
需求痛点
作为楼内首批优质客户，执行租金处于较低的价格区位，租金调整幅度的谈判难度大；
由于业务调整，客户需要缩减部分面积搬离到其他项目，同时亦有降低租金的需求，在当下市场面临较大挑战；
客户出于业务发展的考虑，也同时希望业主保留原有电梯区间内某个锁定单位供其未来扩租，但保留期限尚不能确定。
解决方案
CBRE团队凭借和业主多年的良好关系，通过有效谈判，帮助客户在多维的财务条件上带来了较大的节省；
在谈判中，最大程度维护了客户和业主长期积累的深厚友谊并创造了更多业务合作的机会，得到了客户的认可；
关于扩租等灵活条款，通过协助银行完成对客户新业务所需区域及项目内部评估，为客户锁定扩租面积和扩租条款，协助客户高效完成本次扩租。
中外合资投资银行租约重组及扩租需求
代表案例
CBRE代表客户完成租约重组，并协助客户两次项目扩租谈判，为客户节省了较大成本。
需求痛点
该客户为深圳地标项目的第一批租户并在同栋楼内两次扩租，合计三份合同。由于三份合同在不同时期签署，租约租金差异大，租约到期时间不统一，不利于统筹管理；
疫情伊始，受到总部降本的要求，客户寻求更激进的降本增效策略；
由于业务快速发展，潜在扩租需求面积及时间的不确定性大。
解决方案
抓住项目空置率相对高及疫情期间市场活跃度相对低的时机，通过项目的杠杆和客户的配合与业主进行有效谈判，租约重组后大幅度降低了客户的租金成本；
对三份租约进行整合重组，CBRE为客户争取到了原合同中没有的优先扩租权、指定楼层扩租权、延期退租权，同时优化了续租租金涨幅上限，为客户的租赁方案增加了灵活性；
得益于租约重组期间获得了扩租权，后续两次在项目内不同楼层扩租，其商务条件都与原租约保持一致。
头部上市互联网保险企业总部搬迁
代表案例
CBRE为客户提供一站式解决方案，协同不动产管理部共同助力客户选址落位，租赁面积约15,000平方米。
需求痛点
原租赁乙级产业园区项目，一直在项目内扩租多个楼层，租赁楼层分散，内部管理难度大；
客户刚刚上市成功，为提升品牌形象，急需改善办公环境，需求时间紧急；
原有物业支付租金远低于市场平均水平，成本管控严格。
解决方案
CBRE进行了全面的市场调研，考察大量的项目，协助客户深度分析、论证，最终挑选到符合客户需求的租赁标的；
抓住市场高供应及项目预租赁时期的窗口期，与业主方决策者直接对话，缩短谈判周期并为客户锁定优质的商务条件；
协同政府为客户梳理最匹配的政策支持，降低企业的运营成本；
租赁条款谈判的同时，引入CBRE不动产管理部，协助其与业主协商机电，装修方案等，大大提高协调效率，确保项目按时间交付。
知名保险公司的降本升级搬迁
代表案例
CBRE代表知名保险公司为其大湾区各支公司进行战略规划分析，研究是否有降本和升级潜力的支公司，协助其搬迁至全新甲级写字楼，租赁面积合计逾10,418平方米。
需求痛点
原址位于核心商务区周边的非标准写字楼，业主方物业管理较为松散，客户希望搬迁至更核心、行业更集聚和商务氛围更佳的区域；
现有场所租金处于较低水平，新搬迁物业租金预算低；
由于现址周边有固定客源，希望未来新址对客户影响较小；
因公司总部规划发展策略，未来潜在整合的其他支公司有可能要到新选择物业进行办公，需要保留拟租赁项目内扩租空间，以满足未来业务发展的需要。
解决方案
CBRE为客户推荐选址标的位于现址一街之隔，对现有客源及员工影响都较小；
拟选址项目为区域内全新交付的甲级写字楼，租金水平处于高位，但空置率较高，CBRE通过对本地市场的洞察，成功说服业主接受客户的商务条件，同时也解决业主预租赁阶段出租压力的难题；
为客户争取到多项灵活租约条款如：优先扩租权、续租权，提前解约权等，确保客户未来在该项目的租约灵活性。
头部公募基金的扩租升级搬迁
代表案例
CBRE代表知名公募基金公司完成其大湾区办公室扩租搬迁，CBRE团队凭借对于国企内部决策流程的详细梳理和深入认知，帮助客户顺利获得审批并实现项目落地。团队在对接过程中展现出了专业素养和服务水平得到了客户高度认可，后续将建立战略合作关系，委托CBRE为其全国的项目提供管理和服务。
需求痛点
原址属核心商务区散售物业，客户已承租逾10年，小业主物业管理服务水平相对薄弱，但租金高于周边市场价格；
客户希望搬迁至能助力业务发展，匹配公司形象并方便员工通勤的项目，但对于选址的目标区域和租赁面积缺乏专业的行业知识与政策洞察。在此情况下，如何帮助客户做出经济、理性且经过充分论证的合理决策，是此项目的另一项难点。
解决方案
引入CBRE项目管理团队；
CBRE深度研究客户需求，分析市场各区域租金水平并论证各项目使用率下的较优租赁面积；
协助客户和各区政府沟通并撰写可行性分析报告，最终得出同区搬迁方案，实现了楼宇品质升级以匹配客户公司形象，同时又实现了对当地业务同事的影响最小化；
本次搬迁也得到了客户总部的认可，以较优的成本实现了扩租搬迁。
作为一家兼具国际视野与本土经验的全球性地产服务和投资公司，CBRE一直为推动城市的发展、促进楼宇经济的活跃做出不懈的努力。我们为深圳金融服务业在优质写字楼市场中提升发展、升级焕新提供了全方位、全维度的服务，获得客户的一致认可。相信随着利好政策的进一步出台与金融市场法律法规的不断完善会带来金融业务的稳步发展，并带来其对办公需求的进一步释放。未来，CBRE将继续深入金融板块，助力金融行业在深圳高质量发展，驱动大湾区经济核心引擎。
近年来，CBRE凭借深耕金融行业所积累的丰富经验和前瞻洞察，帮助众多金融机构制定了在深圳的资产管理战略。在过往三年中，带领金融行业服务团队服务过的金融企业超过30家，服务面积达300,000平方米，服务内容包括租约优化及重组、租赁续租、扩租或搬迁，在最大程度上帮助企业降低成本的同时，助力其实现优化业务目标，实现工作场所增效，凸显了CBRE为企业提供全方位地产解决方案的服务能力。未来，我们将持续深耕金融领域，通过房地产为企业赋能，缔造更多优势。
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