当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海很多新房，还不如二手！
发布时间： 2023-07-31 点击次数： 264次 来源：魔都财观 作者：上海中海中心大厦网站小编整理
上个月我们写过一篇文章，上海的一二手倒挂结束了。
最近再看，不仅是倒挂结束了，不少新房，性价比甚至已经不如二手。
原因很简单，一边二手房价格在回调，另一边新房开发商在提价，一来一去，正挂了！
尤其是1500-2000万改善和600万刚需这两个总价段。
01
先说1500-2000w总价段，对比新房，二手房也可以买到不少地段好、品质高的改善盘。
举个例子，新静安西藏北路板块的新房静安华府，槽点不少：
南侧有高压线，配套是加油站。
户型差，封阳台，朝向也不太行。
二手市场上的价格，应该打不过旁边的新湖青蓝国际，唯一优势是离殡仪馆的距离比青蓝国际远点。
算上交房时间，资金使用成本，真没什么倒挂，尤其是大户型。
下面是静安华府154平-156平的一房一价表，单价从11w-14w，总价从1700-2200w。
而离静安华府不远的大宁海珀星晖，干挂大理石外立面、一梯一户、车位比1:1.5，154平之前最高成交价2100万，现在这个行情去谈估计是2000万以内了。
背后长着外挂连廊的静安华府，很难说未来二手市场表现会好于海珀星晖。
所以品质差一点的新盘，很可能被降维打击，4房价格可能还不如品质好点楼盘的3房价。
这个在二手房市场是很普遍的，比如同年代的明园森林都市的3房，价格和慧芝湖一二期的2房差不多。
比如杨浦鞍山的新房瑞仕云曜璟庭143四房总价1800w。
周边城市界面一言难尽，小区内部人车不分流，也没什么景观带。
装标也很差，南北不通透的户型，新风系统都没有，也就靠个内环内的地段撑着了。
对比之下，杨浦东外滩这边高品质的二手房阳光城檀悦，以及周家嘴路板块的华发公馆。
3房好户型也就1600多万，4房去年成交价1900多万。
价格相差100w，但品质要好太多了。
所以瑞仕大户型未来在二手市场，大概率会受到压制。
另外，闵行金虹桥的翡翠名都，2016年的次新房，品质一流，目前的挂牌价在13w-14w之间，成交价会更低一些。
而旁边徐汇田林地块联动价13.1w，122平四房，总价估计也要1600-1700w了。
这种紧凑新房，档次能不能齐平翡翠名都，要打个大问号？
02
600万左右的次新房，也已跌至新房价格。
南翔二批次土拍的一块地，联动价6.25万，就在融信海纳印象旁边，而融信海纳印象才5.7万。
南翔的标杆，华润中央公园二期最近的成交价也才6.6万。
宝山大场的保利臻悦，联动价6.3万，保利熙悦二手目前成交价也就在6万上下。
宝山共富的和欣国际花园，已经有了6.9万的挂牌价，旁边的新房也要6.6的单价。
现在看来，很多地方，已经基本没有倒挂。
而因为倒挂和大户型稀缺等原因，最近KFS热衷“劫富济贫”，抬高大户型单价。
如静安华府156平，单价显著超过小户型，总价达到2100w，和樾天汇173也是差不多总价。
粗略一看，已经是“正挂”了。
2021年，新湖明珠城中区182平四房是1700w；去年新俞里191四房是1900-2000w，结合品质对比，性价比很一般感觉。
实际上除了市中心部分豪宅项目打新收益率超高外，不少曾经红极一时新盘项目都是可以寻找替代品的。
没有必要一头扎进打新的海洋，如果迟迟打不着新还白白付出时间成本。
而且打新就一定赚钱吗？
CRIC数据最近发布的调查显示，上海2020年热销项目，有14%在二手房市场上亏损挂牌，上海“打新就能赚钱”的时代过去了。
03
从品质的角度来讲，很多人一股脑地抢新房，但新房真是好房子吗？
我们都看到了新房因为宏观调控而带来的性价比，却忽略了理想和现实间的骨感：理想中的品质，都被现实中的品控给毁了。
看多了上海的房子，我有这样一种奇怪的感觉：品质好的房子，二手房占了相当的比例。
产品力老归老，可用料是实打实的：谁能猜到下面这房子，是2001年的作品？
2003年的古北中央花园，经历了18年的洗礼，依旧外立面靓丽如新：
不少二手房，户型可能是老了点、小区可能是旧了点，但掩盖不了当年的确有那么一批新房，是在真心实意下功夫，做出一个好东西来。
也就是新房价格更有竞争力，大家如果价格一样，但真不一定新房有多吃香。
新房，并不一定等于好房子。
年代的变迁，只能代表产品标准的变化；可年代的变迁，也让我们看到了当年精工匠造的好房子。
房子的价格，可能会随着时代的变化上下波动；可产品的品质，会随着时代的洗礼历久弥新。
当下土地成交溢价太高，各种建材原材料价格又大幅上涨，限价之下，开发商的利润空间被压到极限，能有1%到2%就是烧高香了。
在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方，新房出来就秒空，根本不愁卖，开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量？
可以躺着赚钱，为什么要站着。
但这就苦了购房者了，很多人收房之后走上了维权道路：无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘，全都避免不了交房即维权的怪圈。
现在这些一手新盘，下有刚性成本倒逼，上有限价压顶，房企利润空间不断压缩，交付品质不言自明。
最近2年的新房，很可能是近几年交付质量最差的一年。
所以，真的要改改思路了。
新房一定比二手房香吗？未必。
相比二手房，新房还有烂尾、货不对板的风险。
很多时候，优质的二手小区也是非常明智的选择。
谈判有空间、品质看得见、规划不画饼、烂尾不存在。
中海中心