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震惊！上海房价已经回到2020年！

发布时间： 2023-07-05   点击次数： 1335次   来源：上海新房指南   作者：邱晨工作室团队

不管你接不接受，上海房价已经跌回2020年了。

举几个微观案例：

1、闵行春申的万科假日风景

项目近期96平的高层房源的成交价是6.82W/㎡，基本与2020年类似房源的成交价一致。

2、宝山大华梧桐城邦(一期)

6月最新成交的低楼层2房，价格为5.56W，与2020年的类似房源成交价非常相近。

3、青浦万科天空之城一期

大虹桥也难逃这个命运，6月最新的成交价是7.38W，基本也是2020年末至2021年初的水平。

由这些微观案例组成了楼市大盘同样回到了2020年水平！

2020年至今，其实是上海楼市极为动荡的4年。

口罩事件、核验价、三价就低等等一系列事件，将上海楼市撕裂的极为严重。

不理数据的人，甚至很难回忆起来，这些年上海房价的涨跌走势到底是什么样的。

今天我就把这段特殊时期的楼市，还原给大家看。

01

2020年至今大盘真实走势

为了尽可能真实的还原大盘走势，我们挑选了1020个近年来成交比较活跃的小区。用这些小区2020年至今的价格走势，模拟出整个上海大盘近些年的涨跌趋势。

结果如下图所示：

其实阴跌横盘的当下，不失为一个上车的好时机。

因为每次大涨过后，都会进入横盘期，也就是我们所谓的上车机会。横盘两三年，涨幅一瞬间，就是这个意思。

但怎么选是门学问，你可能不知道，过去15年，上海涨幅最高的小区，竟然涨了17倍。

到底是哪些板块的小区在涨，背后又有哪些买房逻辑，我们团队在认真研究之后，专门做了整理。

关于这张走势图，我有几个信息点想要与大家分享：

1、上海房价肉眼可见的回到了2020年年底

这点与我们的前面提到的微观案例十分契合。

2、2020年-2021年7月是近4年的稳步上涨期

2020年疫情解封之后，上海房价迎来了一波上涨行情，这波行情一直“文火慢炖”，持续到年底彻底迎来了“大爆发”。

2020年年底至2021年年初是近4年涨幅最为“凶猛”的时期，

并且上涨行情一直延续到了2021年年中，随着“核验价、三价就低”政策的出台戛然而止。

3、2021年7月-2022年5月“三价就低+疫情”上海楼市进入了寒冬

在此期间，上海楼市价量都维持在低位，整个处于低谷期。

4、2022年6月-2022年12月解封后上海迎来了一小波行情

上海解封外加三价就低的放松，让上海楼市燃起了一丝希望，迎来了一波价量回升。

但这股希望在12月下旬随着疫情的全面爆发，又被掐灭了。

5、2023年2月-2023年6月，“小阳春昙花一现”，楼市寒气逼人。

随着疫情的真正过去，三价就低的再次放松，以及高价房源的再度回归，促成了今年2月底至3月的小阳春。

但由于整体经济大环境的影响，上海楼市并没有“势如破竹”，而是在4月就开始逐渐降温，5-6月降温持续升级。

以至于如今又回到了2020年的的价格水平。

这就是2020年至今的上海房价的真实走势图，当然其中2021.7-2022.12，由于核验价的原因，这部分房价走势是有些失真的，这点我们无从深究，仅供大家参考吧。

另外，独立于大盘，豪宅、学区房走出了完全不一样的行情。

02

豪宅-消失的1年

我把1020个小区中，价格10W+的楼盘筛选出来，数量不多总共15个，但覆盖面还是相对较广的，分布在黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东等重要市区区域。

绘制出了如下价格走势图：

上海豪宅上涨的起步阶段要比普通住宅要晚一些，

在2020年4季度之前，上海豪宅价格都十分平稳，不像其他住宅那样在2季度开始就稳步上扬了。

2020年4季度至2021年7月，一路高歌猛进。

直到核验价出台，高价房源全部下架，才名义上遏制住了上涨势头。

这部分高价房源直到今年春节过后才大规模释放出来。

2021年7月至2023年1月，堪称上海豪宅明面上消失的1年。

但在此期间，部分豪宅其实已经暗搓搓的完成了价值的蝶变，待再次释放，已经是高不可攀。

所以，只能说豪宅消失的1年里看似“风平浪静”，实则“暗潮汹涌”。

上海豪宅在楼市低谷期也能走出独立行情。

不过，进入今年5-6月份，上海豪宅价格体系也出现了松动。

云锦东方19W+,尚海湾豪庭14W+，大宁金茂府14W+，瑞虹5期13W+……，这些价格的出现，着实让人震动。

豪宅在这波行情中也不能幸免，楼市整体进入了寒冬。

除了豪宅，学区房这个名词好像在我们的视野里淡化了很久。

03

学区房_彻底被扼住了喉咙

我们以最具代表性的高兴花园，来模拟上海学区房近几年的价格走势。

上海学区房价格自2020年3月起加速上涨，在2020年4季度至2021年1季度达到峰值，此后学区房一蹶不振。

造成学区房价格一路看跌的原因是：2021年3月16日，上海发布了《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，实行名额分配到校和名额分配到区，让每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。

这是上海有史以来最大规模的学制改革，彻底打压了学区房气焰。

再加上上海越来越多的集团化办学，让学区房越来越淡化了。

好了，关于2020年至今的房价走势，我就讲到这里吧。

最后附一张涵盖普通住宅、豪宅、学区房，完整的走势及节点图，供大家参考：

忙活3年，“一夜回到解放前”。

市场有太多变量，我们没法预估，“纸面财富”很可能都是泡影。

住宅终究是要回归居住属性，房子品质和工作生活圈的适配度，也许才是买房首要考虑因素。