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上海的远郊别墅，从不割穷人韭菜

发布时间： 2023-06-21   点击次数： 2531次   来源：苏苏房东说   作者：苏苏是个大直男

中国人，素来都有院落情节，买套带院子的别墅，向来令人心向神往。

为了迎合这种心态，国内也打造了不少远郊别墅项目，但上海由于地皮高贵，出现一个神奇的现象：

即便远到郊区边边角，都要开出上海了...

500万以下，基本找不到和别墅两字搭边的房子踪影；

1000万以下，即便它叫别墅，你也休想看到一片草皮；

遥远至青浦朱家角、淀山湖、闵行马桥这种荒不拉几的地方，还依然能找到以小目标为计算单位的别墅挂牌。

那么这些远离市区的别墅，到底靠不靠谱？

01. 从别墅的类别讲起

从大类看，别墅可分为独栋、联排和叠墅（当然，四合院也算）

独栋别墅血统最纯正，处于别墅产品食物链最顶端，大佬和暴发户必备，

联排别墅起源于英国，可分为双拼、三拼、四联、六联，适合中产或者高产，拼的数量越多，理论上档次越低，简称拼多多，因为被隔壁邻居厚重的两面墙夹着，进深长，面宽短，这是中国特色。

叠墅则是一个神奇的产物，也起源于国外，解决了多联别墅产品进深过长的弊端，通常做成上中下叠：

上叠，本质就是复式（但有顶楼露台或阁楼），

下叠，本质上就是联排（但头顶上有邻居），

中叠，可看作大平层（否则又没露台又没院子，很尴尬）

但叠墅这几年来被真正发扬光大，甚至开始在近市区地段开花，倒不是因为产品有多实用，而是，因为上头下发的一纸禁墅令（抑制住房高端化）。

开发商，被逼的，不得不在有限地块容积率的基础上，用叠墅+公寓的方式，高低配打擦边，满足不同人群的需求。

传统房产最大卖点，一般就是地段、地段、地段，别墅自然不一样，更强调稀缺、稀缺、稀缺，对了还有私密性。

所以，在中国，只要搭上别墅两字，喜好田园诗意的女性同胞，看到很上头，一般不会卖不出去。

02. 从衣食住行看别墅

无论是否山清水秀，房子终究是拿来住的，

衣食住行的角度出发，在“居住属性”这个维度，别墅无疑登峰造极。

但由于绝大多数别墅产品，远离市区，人烟稀少，周边注定不太可能有长期保持高质量运营的商业综合体，甚至连大型的超市，商业街和底商，来不来入驻，都得看周边高密度住宅的脸色。

正因为远，抵达常规工作地点的时间成本普遍很高，就导致：远郊别墅虽然在住的层面非常突出，在“衣食行”方面却无法很好兼顾，

大部分情况下，远郊别墅只适用于无通勤和频繁社交需求的人群养老、或成为人们的第二或者第三居所。

如果作为第二或第三居所，也不失为周末和假期度假的不错选择。但现实情况是，可能两天的假期，有半天花在了路上和买菜上，半天花在了打扫卫生上，真正可以享受假期的时光，也就不多了。

03. 贼拉贵的装修成本

别墅类产品的装修投入成本，绝对是碾压市区普通公寓和大平层的存在。

我很喜欢六娃的一期Roomtour，探访了一个家庭，在有限500万的购房预算下，选择牺牲时间换空间，购置了一套位于朱家角的联排别墅（来回上下班通勤需3小时），看的我两眼放光。

但后小半段视频，把我实力劝退。

据屋主所述，这套建筑面积仅116平的联排别墅（不含赠送面积和花园），房价大部分剩下来的钱，都花在了装修上。

强电弱电水管粉刷墙壁，光基装花了40万，全屋定制柜花费十几万，楼梯大几万，院子大几万，装修总花费，超过100万。

那时我还将信将疑，后来才发现，这一点不算夸张。

如果是一套大面积的独栋别墅，投入更加是一个无底洞。

真正住过别墅的人才知道，这玩意有多烧钱。

别墅的装修成本，基本上上是买入成本的20%~50%，上不封顶。毕竟产品高端，由奢入俭难，肥马轻裘，样样都得跟上。

一位粉丝正在卖房，告诉我，一套700平的别墅，光定制进口门窗和中央供暖系统，花了200万，结果还是叙利亚战火风的毛坯样子。最终她决定放弃继续，等待有缘人。经计算，要装修到样样凑合的程度，至少要千万级别，不知能不能收回来。

别墅产品更恐怖的，是后期隐形成本。

面积大，光物业管理费，好几千，空调地暖一开，一到夏天冬天，又是好几千。每逢月底，一串账单齐齐整整一家子摆在面前。这还没算园丁保姆还有后期草皮外立面维护跟上的费用。

看来，所谓岁月静好，春华秋实，风花雪月，全都是钱堆出来的。

当然，你也可以选择不雇人，亲自上，也不是不行。那么你住在里面，就会超级累... 普通人买别墅，压根不是买了套房子，而是供了个爷。

对了，具体，大家买别墅前，可以先参考B站up主：罗兰朵女士 再下决定，这是一个天天不用干活，光靠吐槽别墅家庭生活发视频，就能长期霸榜B站怨种区顶流的家庭主妇。

04. 别墅的社交属性

别墅除了满足一大家子的低密度居住性，和稀缺性外，

最大的特色，就是社交属性，

但这和我们常人理解的社交属性，完全不是同一个概念，

我们理解的社交，于老年人，是棋牌活动，广场舞，旅游等集体活动，于年轻人，是聚餐，逛街，是酒吧和蹦迪。

这一切玩法，在远别墅产品内和周边地段，

统统没有。

别墅真正强调的社交属性，

是低调地装逼，和社区顶级圈层氛围。

也就是说，每逢节假休息日，大佬宴请三五亲朋好友家庭来别墅做客。主人驱车周边山姆costco采购一番，客人在小区内偶遇名人点头问号，随后大人在院子里芭比Q，家庭影院里唱K，地下室吧台品红酒；小孩在草坪上打滚嬉戏，泳池里玩水枪。最终印着夕阳余晖，众人依依不舍别离，主人道一声下次还来的那一瞬，才是人民币散发璀璨光辉的高光时刻。

除此期间外，别墅更像是主人，每日起居，悉心照料打理的一件艺术品，而非单纯服务于人的住宅。

去绿皮搜索一下，大家能看到在上海远郊，有不少早期投资客买入的别墅，多年来处于未装修的状态毛坯出售，挂牌许久，大佬们也不缺钱，等待下一个不缺钱的大佬，来接盘。

远郊别墅，注定是一类小众商品兼投资物，后期想要出手，大概率会是买方市场，往往有价无市，很难在中短期时间内产生较高的溢价空间，除非在特定环境加持和大众口味变化下，富裕阶层用钱投票，迎来暴击。

如果有同样一笔预算，你会在远郊购入大别野，还是在市区核心地段购买豪宅大平层呢？

大家认为何者的保值率和流通性更高？

不管大家怎么看，我个人建议，如果不是对别墅产品有非常大的追求，或者家里钱多到无处可花，普通人（强调重点：普.通.人）尽量不要考虑这一类产品。

而且别墅的卖法，和正常市区住宅，也是完全不一样的一套打法。