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研究快报 | 2023年上半年华东二线城市办公楼市场回顾与展望

发布时间： 2023-07-04   点击次数： 249次   来源：高力国际   作者：万事利天玺网站小编整理

杭州

2023年上半年办公楼市场

新能源及生物医药新型产业需求提升

市场回顾

2023年上半年杭州办公楼需求相对较弱，业主仍然主要采取以价换量的策略，导致市场租金及空置率均有一定程度下降，成交主要以搬迁置换需求为主。

新能源、生物医药等新兴产业对写字楼的需求有所提升，互联网科技以及金融等传统行业表现稳健。

杭州上半年市场录得净吸纳值84,837平方米，环比下降4.7%。新增租需求仍主要来自互联网科技以及金融行业。

上半年市场迎来一处新项目入市，位于钱江新城板块，带来85,294平方米的新增供应。预计下半年市场将会迎来三个新项目入市，带来约35.7万平方米的新增供应。

上半年市场写字楼租金半年环比下降6.3%至人民币3.61每平米每天。相比去年同期下降10.8%。

上半年全市空置率环比下降0.3个百分点至14.1%。与去年同期相比，空置率下降2.2个百分点。

未来展望

未来3年内杭州预计将有128万平方米的优质供应入市，超过半数分布于钱江世纪城。

短期内大量新增供应或将致使空置率短期内呈上涨趋势。长期来看，随着经济指标好转以及亚运相关助力，租赁需求逐步复苏，市场将会实现稳健去化。

南京

2023年上半年办公楼市场

新能源科技产业成交比重增大

市场回顾

2023年上半年南京办公楼市场需求以搬迁置换为主，新增需求较少，整体租金半年环比有一定程度下滑。业主在租金及免租期上弹性较大。

结合业主以价换量策略以及上半年无新增供应的综合影响，全市空置率有所下降。除传统行业以外，新兴行业比如新能源科技产业的成交比重也逐渐增大。

南京上半年市场录得净吸纳值24,477平方米，市场需求有一定程度萎缩。有限的新租需求主要来自金融、互联网科技以及专业服务行业。

上半年市场无新项目入市，总体量维持在231万平方米。预计下半年将会迎来5个新项目入市，带来约50.8万平方米的新增供应。

受业主以价换量策略的影响，上半年市场核心区写字楼租金半年环比下降3.2%至人民币3.90每平米每天，相比去年同期下降6.4%。

上半年全市空置率环比下降1.1个百分点至24.8%。与去年同期相比，空置率下降1.0个百分点。未来两到三年大量新增供应将迅速抬升全市空置率。

未来展望

南京办公楼市场将于近一年迎来供应高峰，近七成新增供应主要分布在河西板块，将进一步提升板块综合品质。

未来三年南京写字楼空置率都将处于高位，大量新增供应将对现有项目去化及租金造成一定压力。

苏州

2023年上半年办公楼市场

互联网及生物医药企业活跃度较高

市场回顾

受部分业主下调租金促进去化以及新入市项目均价较低的影响，2023年上半年苏州办公楼市场租金及空置率均有下降。结合大量新增供应入市，短期内苏州写字楼市场租金承受下行压力。

专业服务、互联网科技以及生物医药企业对写字楼的需求活跃度相对较高。

新入市项目因政府资源引入，实现大面积去化。苏州上半年市场录得净吸纳值68,329平方米，全市新租需求主要来自专业服务以及互联网科技。

上半年市场迎来两处新项目入市，均位于高新区，带来58,970平方米的新增供应。预计下半年将会迎来4个新项目入市，带来约25.3万平方米的新增供应。

部分业主下调租金促进去化。上半年租金半年环比下降1.2%至人民币2.71每平米每天，相比去年同期下降1.7%。

受净吸纳量反弹的带动，整体市场空置率半年环比下降0.9个百分点至20.5%。与去年同期相比，空置率下降1.4个百分点。

未来展望

未来3年内苏州预计还将有73万平方米的优质供应入市，是2020-2022年三年供应的3.5倍，约六成分布于苏州工业园区。

随着未来大量新增供应入市，写字楼租赁市场竞争将进一步加剧，市场空置率将进一步上升，租金将持续承压。

武汉

2023年上半年办公楼市场

金融及互联网行业制造业表现活跃

市场回顾

2023年上半年，武汉办公楼市场需求有限，租金承压，平均租金下调至3.15元每平方米每天。结合部分项目延迟入市，新增供应面积有限，全市空置率半年环比下降0.4个百分点。

上半年主要以企业搬迁需求为主。除强势行业金融以及互联网科技外，制造业在上半年表现较为活跃。

武汉上半年写字楼市场录得净吸纳值42,568平方米，环比下降44%。新租需求主要来自金融、互联网科技以及制造业。

上半年市场迎来一处新项目入市，位于光谷板块，带来46,000平方米的新增供应。预计下半年将会迎来5个新项目入市，带来约57.4万平方米的新增供应。

为促进租户到期续约，维持稳定，业主持续下调租金。上半年甲级写字楼租金半年环比下降2.4%至人民币3.15每平米每天，相比去年同期下降7.2%。

上半年全市空置率半年环比小幅下降0.4个百分点至32.9%。与去年同期相比，空置率上升0.1个百分点。整体市场空置率保持稳定。

未来展望

未来3年内武汉预计将有约95万平方米的优质供应入市，项目位置较为分散。

爆发式新增供应将在短期内迅速抬升市场整体空置率。长期来看，随着各类产业支持政策的落实，武汉写字楼需求有望进一步提升。

结论与建议

2023年上半年，以杭州、南京、苏州、武汉为代表的华东二线城市，受部分行业资源整合影响及新增需求有限影响，办公楼需求相对较弱；业主方主要采用降低租金置换去化的策略，叠加部分项目延期交付，租金以及空置率整体均呈下降趋势。互联网科技、专业服务以及金融行业依然是最大的租赁需求来源，新兴产业比如新能源、生物医药等上半年表现也相对活跃。

长期来看，随着各地一系列产业政策落地，对总部经济的支持、亚运会效应吸引相关产业链等利好趋势，市场信心将逐渐恢复，活力将得到释放，催生新的需求增长点。

对于业主方面，高力国际建议主动对接更具潜力的行业及企业的需求，如医疗健康、人工智能和新能源等，优化租户组合，增强抵御难以预测事件的负面冲击及行业周期性风险的能力。同时，我们建议业主方可以通过提供装修补贴、代装修方案或联合办公设施等措施，来帮助租户实现降本增效。

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