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在上海，硬伤房这么卖，亏到姥姥家

发布时间： 2023-06-26   点击次数： 194次   来源：苏苏是个大直男    作者：万事利天玺网站小编整理

硬伤房屋，讲白了，就是除非买家：

1. 缺钱到一定程度，

2. 或市场上实在房源少，没的挑，

否则，一般人第一眼看到这些硬伤属性，多少会产生心理/生理上的不适，想尽快绕道而走的。

今天我们就来讨论一下，

硬伤房，该怎么卖这个话题。

开篇不废话，我先简单总结了以下硬伤房的种类：

细节我不一一展开，对各种硬伤属性的打星多寡，纯粹按我个人标准判断。

房子之所以叫做不动产，就是因为和人一样，出生时，基因就固定了，脸可以整容，但是身高不能硬拔，个性也遗传爹妈。

所有房东，面临卖房那刻，都得拥抱和接受自己房子硬伤的现实。

所以。

01. 卖硬伤房的第一大误区，就是有硬伤却不自知

好比去相亲，姑娘开口说：除了有抽烟、喝酒习惯、脾气性格差点，还纹过身、堕过胎，本小姐，还算是一个好女孩，看中我是你眼光好....

我去你姥姥的，妹妹啊，你睁大你半瞎的眼睛看看，对过的男小伟，下巴都快掉到地上，脸都绿透了，想当场起身走人嘞。

这样的姑娘，领回家怕不是要妈见打？？

大部分房东对自己房子硬伤感知误差极高，最根本的原因：因为房东自己房子住了那么多年下来，这些所谓硬伤，早就家常便饭，习以为常了，觉得根本不是什么大毛病，若被嫌弃，铁定是别人太矫情。

自己的儿子是亲儿子，再磕碜人，也说不得，外人讲点什么，就要闹情绪，要不开心。

我房子确实顶楼，但是相比起3、4楼，打个10万块的折，差不多咯，

我房子确实朝北，但是我装修水平好，打个10万块的折，算便宜对方了，

反过来对标竞品时，这些房东，一显老六本色，评价起对方的缺点，倒是毫不留情面，恨不得把自己的优点吹上天，把别人的缺点贬下地狱，妥妥的双标。

如此房东，在市场眼里，俨然就是一个泼辣刁钻的老阿姨角色，便宜得占，亏不能吃，大家自然躲得远远的。

要知道，无关房东自己居住感受如何，或者多少价格买入。房屋出售时，就是拼真刀真枪，去接受市场的检验。

买家和中介对房子的评价，买家的体感，和他们口袋里的钱包鼓瘪，决定房子能卖多少钱。

房东自说自话的，不算数。

02. 硬伤房的出售时机

话又说回来，硬伤房的最佳出售时机，

其实应该是市场火热和相对高点的时候，

但这个讲法也不严谨，其实和市场是否上行，没啥大关联，

主要看本区域，本类房子产品竞品，是否有限。

只要待出售房子，可以锚定对标对象，少的可怜，那么房子的缺陷，会被遮掩掉，

因为这意味着：潜在买家，莫得挑选。

就好比家里小孩，如果长相不出色，又要增强异性匹配度，家长该怎么办？

再简单不过，

女孩不美，就把她送去偏理工科的大学，

男孩不帅，就把他送去偏文科的大学，

因为这样的大学里，男女比例失调啊~ 竞争少啊~

稍微高个子的男生，就算帅哥了，

稍微声音甜美的女生，就算美女了，

走在校园里，荷尔蒙都写在脸上，谈朋友交往条件容忍度极低。

但买卖房子和谈朋友结婚毕竟是两码事，

一套房要卖的时候，所在区域的市场情况，房东是被动的，要么硬着头皮卖，要么干脆下架，干瞪眼等。

在上海，80%出售房屋的用户，都是为了置换更好的房子，

对一套硬伤房而言，当有人咬着牙含泪，肯以正常价格交易，房东心里觉得舒坦愉悦了的时候，他再转头去市场上买房，看看瞧的上的货色都是什么价，可能瞬间就不愉悦了...

因此，对于置换和打新的人群，无论市场好坏，该出手卖的，早晚要卖，只是，要用对方式方法。

03. 硬伤房如何修饰

富二代尚且在打拼，穷一代何来勇气不努力？

越是硬伤房，房东越不能躺平，得使上吃奶的劲，去想办法弥补自己的劣势，提升房屋的观感。

这年头，化个妆再去相亲，又不犯法。

硬伤房有哪些可遮掩的手法呢？

硬伤元素可分为：可改善的，和非可改善的，

显然，楼层、高压线、墓地等物理上的缺陷，不可改善，只能靠房东打打嘴炮想办法糊弄过去，

但其他缺点，能改进的办法，却有很多。

主要可操作手法，

一、是出售过程中的细节把控，

二、是自己买房入住时的装修来改变。

比如，楼层低，采光不佳，易潮湿的房子，看房前，最大限度通风，家里灯光布局全部给开满，消除第一眼的不适。

再比如，顶楼的房子，夏天有人看房，所有房间空调统统给开足马力，如果肉眼可见的漏水渗水、墙皮开裂问题，全部一丝不苟给处理掉，而且越早处理越好（新处理痕迹明显）

又比如，靠高架、铁路、大马路的房子，最好安装静音玻璃和高档的隔音型材窗框，最大限度隔绝干扰。

户型上有不合理处，就需要房东提早察觉，在刚开始入住的时候，就通过比较厉害的设计师，搞居住理念进化。如果后期等卖时再补救，其实很乏力，成本也高。那么多年扣扣索索，都忍下来了，要转手的时候倒想起来该打扮了，结果自己享受不到，还要被人挑挑拣拣，又是何苦？

当然，出售时，观感不佳，适度美化，是必要的。

我最看不惯，很多房东把买家都当傻子和冤大头，被二房东分隔过出租的房子，收回来，原封不动直接售卖，一手好牌打得稀烂，简直是和钱故意过不去。

明明是个次新中产住宅，整的像个群租房一样，你好歹敲成一个清水毛坯原始户型，再刷个墙呢？

04. 硬伤房的定价策略

硬伤房的定价策略是个头大的问题，

你挂的高，会被中介嫌弃不诚意，也许还没等房东对绿皮维护人发火（觉得维护人不上心），对方直接反手一个大逼兜，不由分说，把你这套房源直接下架了。

你挂的低，又等于公开承认自己的硬伤，还要被邻居敲门砸玻璃，控告你有砸盘嫌疑。中介还会把你家房子当段子到处去和其他房东吹风，你看某某房东，多识相，人家姿态多低，各位业主你们不考虑降一降价？

我个人觉得，硬伤房，有两种定价策略，

一种，是快速出手，适合急性子人群，短平快解决战斗。

既然知道这个硬伤是所有明眼人都看得出的硬伤，那就别犹豫了，以迅雷不及掩耳盗铃之势，直接放消息出去，给所有的经纪人，大家都给我听好了，我就是来砸盘的，都给我冲。等邻居来敲门的时候发现，这户人家早已人去楼空，搬家了。

另一种，算猥琐打法，适合患得患失的处女座玩家。

先定一个低于所有邻居挂牌价格，目的就是勾起预算不足的潜在买家的兴趣，但又恰当好处，邻居也知道你房子有硬伤，于他们形不成竞争，所以不会引起不满和焦虑，暴跳而起跟着一起砸盘。一旦有买家想来谈的时候，不要错过机会，一把死死拎住对方的脖子：说！你出多少钱，你敢说我就敢卖

当然，猥琐打法最大的弊端，就是如果一把没搞定，玩脱了，中介也会蒙圈，觉得这个房东一会降，一会又不降，闹呢？既然摸不清你的底，我就在内网房源维护平台备注：此房东毫无底线，大家盘他！反而导致观望情绪越来越浓。

反过来，在买房的时候，大家也不是非得要对硬伤房避之不恐，

1~2颗星的微硬伤，都算什么大问题，都有价码可以算得出来。

尤其是买刚需房，图的就是快进快出，市面上大把预算不足的上车群体，钱包决定了他们的购房特征，没有太多资格挑剔，

但是3~5星的硬伤，或者一些常见的硬伤，放在高端改善盘里，就要上点了，有钱人眼里，融不进沙子。

搞不好，你以为捡了漏，实际上自己就是最后一个站岗的冤大头。