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2023上海第4批新盘性价比榜单！

发布时间： 2023-05-04   点击次数： 670次   来源：上海新房指南    作者：飘鹰世纪大厦

4月28日上海第4批次新盘官宣，共涉及24个新盘合计6808套房源！

今日我们照例进行4批次新盘的倒挂率测算。

老规矩，我们先对市场的新变化进行点评：

4月上海楼市可以用4个字来概括：阵阵寒意。

且一二手房市场，无一幸免。

1、一手市场：前滩、徐汇纷纷遇冷。

4月，一向“叫好又叫座”的前滩、徐汇，接连遇冷。

先是，超高预期的前滩收官项目——世纪前滩天御险些没触发积分。

最后还是靠着后三天，低分选手们见“捡漏”有望疯狂涌入后，才勉强“越线”。

和过去高分选手挤破头的前滩，情景截然不同。

紧接着，徐汇长桥的尚海悦庭也完美复刻前滩认筹轨迹，“压轴触线”，以231%认购率惊险触发积分。

这可是徐汇区啊！

区区84套房源，竟然还是靠着最后两天疯狂补客，才保住最后的“颜面”。

而且此批次还是洋房当成高层来卖的，送“皮夹子”活动。

此般认购结果，不免让人唏嘘。

前滩、徐汇，上海新房市场“旗帜”般的存在。

它们倒下了给一二手楼市都传递了寒意。

其实，新房遇冷之前，二手房市场已经“春江水冷鸭先知了”。

2、二手市场：成交量一路看跌，4月预计跌破繁荣线。

早在3月“小阳春”时节，二手房周成交量就“节节败退”了。

截止至4.23，4月总成交约1.4W套，预计整月成交量会在1.8万套左右，环比3月降幅超20%。

且这1.8万套，是挂牌量猛增、“三价就低”放松的基础上诞生。

1）挂牌量猛增

4月上海二手房挂牌量突破7.8W套，比小阳春3月还要多出9000套房源。

按常理应该激活更多交易关系，但事实并没有。

2）与此同时，“三价就低”持续放松。

最早的三价就低是：合同网签价、核税价和银行评估价三个价格取最低的价格审批贷款额度。通常是核税价最低，按核税价贷款。

而现在是可以有所选择了，如果你想要多贷多交税，那么可以按照银行评估价(核验价)贷款；如果想少贷少交税，那么还是核税价贷款。

在供给端、政策段双双放松的基础上，成交量不仅没有维稳，反倒大幅下跌。

可以感受到，上海楼市确实正在变冷。

但楼市遇冷还没有快速传递到价格上：

我们对比3月、4月均有挂牌的5.4万套房源，平均房价变动幅度是-0.87%，基本持平。

所以，4批次新房的倒挂率大体与之前一致。少数楼盘，由于对标二手房价格的变动，倒挂率会有些微调。

下面我们开始正文吧。

我们收集了新盘出现率较高了75个板块，本次23个新盘出现在图中的黄色17板块（不含别墅）。

具体各个新盘的倒挂情况如何，我分8个赛道：浦西市区、浦东、闵行、大虹桥、西区、宝山、南区、崇明，给大家详细展示下：（别墅项目，暂不统计）

一、浦西市区赛道

浦西市区本批共计5个新盘，质量非常高，徐汇“渣男”云锦东方终于来了！

根据市场价，我们绘制的浦西市区赛道房价格局如下：

1、云锦东方三期

对标2014年的次新房云锦东方一期，目前最具性价比的挂牌是22.5W/㎡，考虑行情波动，综合给出的价格是22.7W/㎡，房龄系数还原后26.5W/㎡ 。三期是多层洋房居住舒适度更高，所以最终给出三期的市场价是27.84W/㎡，倒挂率47.4%。

2丶合生缦云上海

对标2012年的次新房东外滩壹号，目前最具性价比的挂牌是11.3W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是11.7W/㎡，房龄系数还原后14.6W/㎡ 。由于缦云的户型要优于东外滩壹号，所以缦云给出的市场价是15W/㎡，倒挂率79.9% 。

3、瑞仕云曜璟庭

对标2006年的海上海新城公寓，目前最具性价比的挂牌是10.62W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是11.44W/㎡，房龄系数还原后15.1W/㎡ 。考虑到海上海新城公寓社区景观较好且配有会所，所以最终给瑞仕的市场价是13.59W/㎡，倒挂率80.9% 。

4、宝华紫薇花园

对标2015年的中环名品公馆，目前最具性价比的挂牌是9.43W/㎡，考虑行情波动，综合给出的价格是9.51W/㎡，考虑房龄还原后9.99W/㎡。中环名品公馆离地铁站较近且有赠送面积，而宝华的城市界面更佳。综合考虑后给出的市场价是9.74W/㎡，倒挂率84.4% 。

5、金茂景泰府

对标2015年的中环名品公馆，目前最具性价比的挂牌是9.43W/㎡，考虑行情波动，综合给出的价格是9.51W/㎡，考虑房龄还原后9.99W/㎡。中环名品公馆离地铁站较近且有赠送面积，而金茂景泰府的城市界面更佳。综合考虑后给出的市场价是9.49W/㎡，倒挂率87.8% 。

二、浦东赛道

浦东赛道本批共计4个新盘，唐镇两大红盘“撞车”了，捡漏机会来了？

根据市场价，我们绘制的浦东赛道房价格局如下：

1丶安高申宸院

项目参考2013年的绿城玉兰花园一期，最近的成交价是8.95W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是9.39W/㎡，房龄系数还原后11.45W/㎡ 。绿城的容积率更低，社区规划及产品打造更好，安高更靠近地铁商业，整合判定安高申宸院市场价约10.59W/㎡，倒挂率66.7% 。  

2丶华发半岛华庭

项目参考2013年的绿城玉兰花园一期，最近的成交价是8.95W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是9.39W/㎡，房龄系数还原后11.45W/㎡ 。华发虽然与绿城紧邻，但绿城容积率更低，社区打造出彩，所以整合判定华发市场价约10.3W/㎡，倒挂率68.5% 。  

3丶大华锦宸府

项目参考2019年的大华斐勒公园，最近的成交价是11.81W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是12.9W/㎡，房龄系数还原后12.9W/㎡ 。两个项目在产品社区及城市界面上相差不大，大华锦宸府所见景观更好，所以整合判定市场价约13.23W/㎡，倒挂率78.2% 。  

4丶横沔玖境瑞府三期

项目参考2015年的旭辉亚瑟郡，目前最具性价比的挂牌是7.8W/㎡，考虑到行情波动，综合给出的价格是7.6W/㎡，房龄系数还原后8.01W/㎡ 。最后结合与对标项目产品和城市界面的差异，旭辉亚瑟郡在社区规划上稍弱但整体城市界面好于当下的横沔玖境，所以整合判定市场价约7.31W/㎡，倒挂率90.3% 。  

三、闵行赛道

闵行赛道本批共计2个新盘，红盘1872又来了！

根据市场价，我们绘制的闵行赛道房价格局如下：

1丶象屿招商公园1872北区

对标2021年的次新房万科青藤公园，目前最具性价比的挂牌是6.68W/㎡，考虑行情波动，综合给出的价格是6.45W/㎡ 。北区由于靠近铁轨城市界面较弱，给出的市场价是5.97W/㎡，倒挂率87.1%。

2、保利光合上城

对标2007年的次新房爱庐世纪新苑，目前最具性价比的挂牌是5.1W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是5.15W/㎡，经房龄系数还原6.69W/㎡ 。保利光合上城靠近大片中央公园且是商住综合体配套完善，最终给出的市场价是7.36W/㎡，倒挂率94.9%。

四、大虹桥赛道

大虹桥赛道本批共计1个新盘，虹桥公馆3期前期刚刚售罄，没抢到的朋友可以继续冲。

根据市场价，我们绘制的大虹桥赛道房价格局如下：

1丶虹桥公馆3期

对标2016年的仁恒西郊花园，目前最具性价比8.57W/㎡ ，综合考虑给出的价格是8.21W/㎡，经房龄系数还原后8.46W/㎡ 。项目跟前面几期不在一起，三期位置稍差了一些。鉴于离地铁远，产品打造也有差异，综合判断市场价约7.4W/㎡，倒挂率约87%。

五、西区赛道

西区赛道本批共计6个新盘，其中嘉定占一大半。

根据市场价，我们绘制的西区赛道房价格局如下：

1丶中建万科未来城

对标2018年的金地世家，最近的成交价是6.84W/㎡ ，综合考虑给出的价格是6.91W/㎡，经房龄系数还原后6.98W/㎡ 。两个项目城市界面相差不大，金地是产品标杆，中建万科胜在产品多元，综合判断市场价约6.98W/㎡，倒挂率约71.7%。

2丶越秀保利嘉悦云上

对标2017年的次新房恒大御景湾，目前最具性价比的挂牌是5.36W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是5.48W/㎡，经房龄系数还原后5.53W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，嘉悦云上地理位置更佳，抗性更小，最终给出的市场价是5.95W/㎡，倒挂率83.7%。

3丶南山嘉荟领峯

对标2006年的次新房新城枫景，目前最具性价比的挂牌是3.69W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是3.74W/㎡，经房龄系数还原后4.94W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，两个项目比较靠近周边城市界面相似，新城枫景容积率更低、中央景观更大，最终给出的市场价是4.69W/㎡，倒挂率87.4%。

4丶富绅名邸

对标2010年的次新房景港名人苑，目前最具性价比的挂牌是3.7W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是3.9W/㎡，经房龄系数还原后5.0W/㎡ 。两个项目容积率相近，城市界面也基本共享，最终给出的市场价是5.0W/㎡，倒挂率90.1%。

5丶祥源溪悦

对标2010年的帕缇欧香苑，目前最具性价比的挂牌是3.92W/㎡ ，综合考虑给出的价格是3.94W/㎡，经房龄系数还原后5.09W/㎡ 。帕缇欧香苑在社区规划上优于祥源，但周边城市界面稍弱一些，综合判断市场价约4.83W/㎡，倒挂率约92.6%。

6丶象屿同进虹桥嘉悦府

对标2018年的次新房西环中心星信名邸，目前最具性价比的挂牌是7.23W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是7.21W/㎡，经房龄系数还原后7.29W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，西环中心星信名邸近商业及轨道交通，最终给出的市场价是5.83W/㎡，倒挂率97.8%。

六、宝山赛道

宝山赛道本批共计2个新盘，都是不愁卖的主儿。

根据市场价，我们绘制的宝山赛道房价格局如下：

1丶华发四季河滨

对标2020年的次新房央玺，最近的成交价是7.51W/㎡ 。考虑市场波动，综合给出的价格是7.49W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，最终给出的市场价是7.12W/㎡，倒挂率87.1%。

2丶保利中企和颂

对标2011年的次新房馨佳园八街坊(丹霞山路257弄)，目前最具性价比的挂牌是4.51W/㎡ 。考虑市场波动综合给出的价格是4.65W/㎡，经房龄系数还原后5.9W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，馨佳园八街坊(丹霞山路257弄)更近地铁且楼栋距较为适中采光好，最终给出的市场价是5.31W/㎡，倒挂率89.5%

七、南区赛道

南区赛道本批共计2个新盘，都在临港板块。

根据市场价，我们绘制的南区赛道房价格局如下：

1丶鹏瑞云璟湾

对标2008年的次新房绿地东岸涟城北区，目前最具性价比的挂牌是2.48W/㎡ 。考虑市场波动综合给出的价格是2.55W/㎡，经房龄系数还原后3.49W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，绿地东岸涟城容积率更低、配套更成熟，最终给出的市场价是3.4W/㎡，倒挂率99.8%

2丶中铁诺德璟宸

对标2020年的次新房东宸源著，目前最具性价比的挂牌是4.2W/㎡ 。考虑市场波动综合给出的价格是4.1W/㎡，经房龄系数还原后4.1W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，东宸源著容积率更低、配套更成熟，最终给出的市场价是2.99W/㎡，倒挂率100.5%

八、崇明赛道

崇明赛道本批共计1个新盘，在城桥镇板块。

根据市场价，我们绘制的崇明赛道房价格局如下：

1丶中建春合境明

对标2004年的次新房明珠花苑，目前最具性价比的挂牌是1.3W/㎡ 。考虑市场波动综合给出的价格是1.4W/㎡，经房龄系数还原后2.09W/㎡ 。再结合项目的产品和城市界面的差异，中建春合境明产品更好，最终给出的市场价是2.46W/㎡，无倒挂！