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迟到17年，松江首个大型TOD商业终于要来了？！

发布时间： 2024-01-18   点击次数： 556次   来源：Mall星人   作者：东贤大厦官网小编整理

面对松江大型TOD购物中心缺席之憾，破局者将是谁？

除了已归属主城区的闵行、宝山两大近郊区外，无论常住人口还是GDP等各项经济指标，松江在沪郊诸区中都是数一数二的存在（常住人口松江第一、嘉定第二，GDP嘉定第一、松江第二）。

由于松江城区快速发展和大量人口的导入，2007年9号线的通车，使得松江成为沪郊第一个搭上轨交“快车”的区。

但令人意外的是，17年过去了，松江至今依然没有一座直接连接轨交站的大型购物中心。期间，分别在2009、2013、2017、2018年连通轨交的嘉定、南汇、青浦、奉贤，都已后来居上，开出多座TOD购物中心。

很多人不知道的是，无论早年的百货时代还是现在的购物中心时代，地处上海远郊的松江区始终位于市场前列。

尤其在百货的繁花时期（1990年代），松江拥有“六大航母”——云间商厦、供销商厦、第一百货松江店、第六百货松江店、良友商厦以及松江商城，均是松江人民的购物休闲娱乐好去处。

购物中心时代，2006年开业的松江开元地中海，是沪郊（闵行除外）首个8万㎡以上的区域型购物中心，松江印象城和松江万达广场更是沪郊大型购物中心的成功代表。

但由于种种原因，松江TOD商业没有跟上轨交发展的时代节奏。嘉定2012年有了首座TOD购物中心——嘉亭荟，青浦2018年开出青浦宝龙广场，奉贤宝龙广场2018年连上了地铁站，2020年，原南汇区的周浦万达广场连上了地铁站，唯独2007年最早通车的松江迄今依然没有破局（只有城铁的金山和计划2026年通地铁的崇明，目前TOD商业也没有“破零”）。

这是让195.45万松江市民多少有些忿忿不平的商业现状，毕竟松江20年前就启动了沪郊首个TOD综合体——香港庄胜集团（北京庄胜崇光SOGO百货的发展商）投资的45万㎡松江新城交通枢纽中心暨购物中心项目，即在公交客运枢纽站（现为松江有轨电车临时基地与桩基巨坑）之上建设超大型购物中心。

按照松江客运中心当时的规划，将汇集松江陆上客运的43条公交线，与轨道交通9号线大学城站相连，形成一个大型交通枢纽换乘中心及超大型TOD购物中心，计划2007年与9号线一期工程同步建成，成为全市首批超大型TOD购物中心（上海首座巨型TOD长宁龙之梦于2005年底开业）。

这个规划建筑面积为28万㎡的购物中心，计划集大卖场、百货商场、美食中心、精品店、专卖店、娱乐城、展示厅、远程教育城、影视城等诸多功能于一体，意欲打造上海当年中环外最大的购物中心。

但是，该项目自2003年5月开工后不久，即以松江大学城站东侧的“烂尾巨坑”存在至今。可谓命运多舛，令人唏嘘。

如今，松江TOD商业终于迎来破局的希望。2024年1月10日，松江泗泾地块经过56轮竞价后触顶摇号，招商蛇口最终以上限价52.51亿元成功竞得松江泗泾TOD项目——包含18.5万㎡商业（暂定名上海泗泾招商花园城）。

按照地块出让的要求，该项目将建设二层天桥连接泗泾地铁站。由此，上海泗泾招商花园城将成为松江区首个连接轨交站的大型购物中心。

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上海6大郊区TOD商业PK

嘉定、青浦“后来居上”  价值洼地松江潜力巨大

相较已是一片红海的传统市区，上海的郊区正成为商业地产运营商争相落子布局的重要方向。

一些地理交通位置优越、大而全模式的大型TOD商业综合体，如南翔印象城MEGA、天空万科广场、龙湖奉贤天街、曹路招商花园城等位于外环外区域空白的蓝海项目，其市场吸金力并不输传统市区同类型商业项目，甚至更甚。

在购物中心短兵相接的上海，优质头部发展商、10万㎡以上商业体量（不含停车场）、连通轨交站、成熟的高密度居民区、周边没有大型竞品购物中心的蓝海市场，是区域型购物中心成功的重要因素。

轨道交通作为重要的出行方式，其优势不言而喻，依托便捷的交通到达和更广的客群覆盖面，TOD商业体往往有着不错的市场表现，上海各区都在积极发展TOD商业。

Mall星人梳理对比上海郊区大型购物中心发展情况后发现，尽管各区首条地铁通车年限各有不同，但大中型TOD商业的发展与通车时间并不一致。

如上所述，最早通车的松江迄今依然尚无与地铁直接连通的大中型购物中心，嘉定、青浦、南汇、奉贤则分别于2018至2022年期间迎来了首座与地铁直接连通的大型购物中心（嘉亭荟、奉贤宝龙广场等中型购物中心相对更早几年连上地铁站）。

另从上海西南商业热度看，Mall星人整理大众点评热度榜TOP100（全市各类商业体500余家）后发现，排名领先的5大项目依次是——蟠龙天地、松江印象城、青浦百联奥莱、天空万科广场、龙湖奉贤天街。

松江常住人口数量居全上海第4，仅次于浦东、闵行、宝山，GDP和社会消费品零售总额在西南四区（松江、青浦、奉贤、金山）中排名第一，但上海西南TOP5热门购物中心，松江只有松江印象城一家入围。

这与松江目前“抗打”的大中型商业项目数量较少，尤其是大中型轨交商业项目暂时缺位有一定关系。但不可否认松江的市场潜力与商业价值，还留有较大的市场空白机会。

我们以上海16个区人均拥有大型购物中心（10万㎡以上）比为例，常住人口位居全市第4的松江，目前仅有2座大型购物中心——平均98万人口拥有1座（全市最高值），该数据远高于高度内卷的嘉定、青浦以及奉贤，甚至高于崇明和金山。这个数据越高，某种程度上代表了区域内大型购物中心的市场机遇相对更大。

另一方面，松江作为全上海文化底蕴最深厚的区域之一，还拥有五大新城之一的松江新城。整个松江新城东至铁路金山支线，南到申嘉湖高速，北临辰花路以及沈海高速一带，板块内部包含了大学城、新城和老城，两翼的空间则分布着不少产业区。

而且松江新城处在G60科创走廊的核心区域，所以这里聚集了一批教育、科技创新、技术研发等重要产业。产业的集聚，也为松江的商业发展提供了更广阔的前景。

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破局者来袭！

全新一代花园城登陆 有望重塑松江片区商业格局

招商蛇口此次获取的松江TOD项目（泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块），堪称松江“压箱底”好地块，称其为松江的“宝藏之地”也不为过。

根据地块出让规定，16-02地块需设置大型商业综合体，文化设施建筑面积不小于17905㎡，公交场站占地面积不少于12000㎡，有轨电车存车线占地面积不少于4000㎡。

招商蛇口将在此打造上海第5座招商花园城。同时，这也是招商花园城产品线首次进驻上海西区，前4座招商花园城项目位于宝山和浦东新区。随着泗泾招商花园城的到来，将直接改变泗泾方圆5公里范围内无大型商业综合体的格局。

作为“千年古镇”的泗泾镇，其属于大虹桥辐射区。从泗泾招商花园城周边发展情况看，配套已相当完善，但消费需求亟待满足：

▷ 潜力客群：除了已经入住的多个社区，周边还有招商九号公馆、融创、建发、中铁建、华发等多个在建住宅项目，人口基数充足。

▷ 交通优势：可通过9号线联接七宝、徐家汇、世纪大道等核心商圈，距离松江大学城11KM，邻近佘山风景区。

▷ 教育医疗资源：片区内学区配套齐全，覆盖从幼儿园到高中教育；医疗资源完善，有泗泾医院、泗泾照护中心。

▷ 商业现状：仅有三湘商业广场、泗泾夜市，以及一些小体量的社区配套商业；

▷ 区域规划：“泗泾镇2035规划”提出，镇区逐步通过居住配套、公共服务、基础设施、商业资源等各类要素的优化配置，着力打造宜居环境，加速人气集聚和功能拓展。其中，东侧规划智能产业集聚区与工业区。

泗泾招商花园城作为片区规划中最核心、也是唯一一个大型商业综合体，5km内无同类竞品项目，且5km范围内居住及办公人口超50万，其优势不言而喻。

不难预见，作为区域内首个大型商业综合体，泗泾招商花园城将顺应区域TOD综合发展规划，并接续泗泾文脉探索，引领区域消费市场的迭新，重塑松江片区商业格局。

据悉，基于对周边消费客群和现有商业项目调研，泗泾招商花园城定位打造「青质潮流生活新样本」，将主力客群锁定新中产小太阳家庭及年轻客群，顺应当下年轻潮流的轻质社交体验，形成“文商同圈”的生态模式创新，以融合式的形态输出商业+文化+社群文化的场域价值，实现区域品质生活的再升级。

在业态布局上，将创新打造「新风潮」（运动潮牌、国际快时尚、设计师品牌）、「新乐潮」（新兴娱乐、沉浸体验）、「新夜潮」（泗泾夜市、酒馆清吧）、「新文潮」（文创空间）四大主题。

场景空间方面，将规划城市客厅、宠物社交、户外运动等多元主题聚集地。

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瞄准TOD赛道，轻重并举

招商蛇口高质量践行“X+商业”差异化战略

在商业愈发内卷的当下，大型TOD商业综合体作为竞争的一个重要赛道，尤其是巨型TOD项目的良好表现，引发诸多头部商业地产商争相进入。但它对开发运营商的资金投入要求、TOD项目运作经验等都有严格要求。

2023年11月上海曹路招商花园城高热度的开业盛况（连通9号线顾唐路站的地下联廊正加紧施工中），无疑让招商蛇口在TOD赛道成功崭露头角，让业界看到其操盘TOD商业的运营实力。

Mall星人看到，招商蛇口加速发力TOD赛道的动作愈加明显。刚过去的1个月中，先后拿下三大TOD项目——7号线宝山北城（潘广路）TOD综合体、轻资产输出的11号线徐汇西岸传媒港龙耀路站地下TOD项目西岸花园里，以及此次获取的9号线松江泗泾TOD项目。

曹路招商花园城秉持“X+商业”差异化策略，在场景、业态品牌等多个方面的突出表现，成功点燃了区域消费者的热情，也让我们有理由期待计划2026年底亮相的泗泾招商花园城的迭新呈现。

作为松江区域首个与地铁+有轨电车都相联通的大型商业项目，泗泾招商花园城在弥补松江缺少TOD商业这个遗憾的同时，也将为松江的商业江湖注入新鲜血液。

持续向前的招商商管，在已经到来的2024年，将迎来上海·海上世界、成都天府招商花园城、长沙观沙岭招商花园城、南京玄武招商花园城、深圳太子湾招商花园城等10多个商业项目入市，在营商业版图进一步扩张。

其中上海市场，位于宝山区的上海·海上世界，是继深圳海上世界和厦门海上世界之后，招商商管落地的第3座海上世界。该项目位于宝山邮轮滨江商业中心，将塑造符合邮轮经济、吴淞文化和滨江特质的新样本，为上海带来全新的滨水文旅体验。

而未来3年，招商商管还将陆续在上海开出上文提到的上海北城招商花园城X+（潘广路项目）、泗泾招商花园城、西岸花园里等新项目。

最后，让我们从招商商管华东区域的版图，来一窥其引领商业新浪潮的决心和力度。非常期待招商商管为市场带来更多高品质的创新商业。