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热盘碰撞！户型是上海新房最不能考虑的东西

发布时间： 2023-07-11 点击次数： 476次来源：魔都房房房作者：黄兴广场网站小编整理

6批次10万+项目部分回归，千万级购房者也算是有选择了。

苏河玺6批次都来了，静安天悦还远吗？

两个项目单价、总价都非常相似，一个内环内、一个内中环，这篇文章通过四个维度，倒挂、配套、未来规划以及产品来分析每个项目更适合的人群。

一起往下看吧！

01 倒挂

先看苏河玺，位于内环内，除了和武宁路的一幅地块联动价都是10.52万/平之外，其他区域的内环内基本都涨到了11.5万/平以上，这么看，苏河玺也可以说得上是“内环洼地”。

另外，再说周边房价，拿距离较近的新湖明珠城举例，根据贝壳上的成交价可以查询到，一二期近期成交价最高单价基本上在10.4万/平左右，这样看基本没有倒挂。不过新湖明珠城一二期是1996年建成的，距今也有27年了，这样比确实有些不讲武德。

新湖明珠城三期2007年建成，距今16年，成交单价区间在9.2-12.4万/平左右，价差还是比较大的。

所以，做个模糊的判断，说苏河玺（联动价10.52万/平）完全没倒挂不至于，大概会比新湖明珠城三期最高成交单价高，毕竟苏河玺更新，大约二手单价13-14万/平是没问题的。

再看静安天悦，位于大宁板块，旁边就是大宁金茂府，这么比一看就知道也是不实际的，因为金茂的品质有目共睹，成交价能买到11.9-15.2万/平完全是靠金茂品质撑着，据说目前大宁金茂府的挂牌价达到了18万+。

虽说静安天悦不能完全跟大宁金茂府拼，但考虑到品质小区对区域内其他住宅有带动作用以及静安天悦本身的热度，所以，静安天悦二手买到14-15万/平是没问题的。

这样看下来，两个项目在倒挂上，静安天悦更有优势。

02 配套/界面

先看苏河玺，直面苏州河，有滨水情节的购房客应该比较喜欢。

紧邻3、4、7号线镇坪路站，直线距离仅约500米。3站可达静安寺，5站人民广场、7站陆家嘴。若将范围扩展到1千米，那么苏河玺可享受6轨环绕。

内环内商圈都比较不错，约3公里范围荟聚武宁路、长寿路、曹家渡、中山公园、静安寺、南京西路等商圈，享受上海繁华生活。同时周边还有环球港、中山公园龙之梦、武宁路家乐福、我格广场、空中花园—天安千树、沪西文化宫等大型商业。

先看静安天悦，位于大宁板块核心区域，整体感觉城市界面更新。

距离1号线及20号线（在建）马戏城站步行约500米，19号线广灵四路站也在建中。周边有大宁国际商业广场，以及即将开业的大宁久光百货。

两个项目在配套/城市界面上，不分伯仲。举个例子，静安天悦的配套可以给满分100，那么苏河玺的配套可以拿到120分，优于静安天悦；相反地，静安天悦的城市界面也比苏河玺的更好。

选择可以依据是否有滨水情节或者对城市界面是否有较高的要求。

03 未来规划

先看苏河玺，它的名字就有规划了。

在“上海2035”的总目标下，普陀区从区域视角、创新视角、苏河视角3个角度提出区域发展总体目标。其中提到：作为世界级的都市滨水区，普陀区是塑造功能复合、标志突出的都市滨水空间。

苏州河生态文化休闲带，秉承“一江一河”为世界滨水区的理念，提高苏州河沿线在全区的战略地位，重点在天际轮廓、滨水界面、步行体系、公共空间、文化建筑等方面加强。

除了规划之外，苏河玺周边几乎没有可规划的商业或住宅空地了。

静安天悦却有所不同。项目西侧还有商务区待建，北侧市北国际科创住区也将对项目板块产生正向影响。

项目总投资约240亿，涵盖大数据产业应用基地、人工智能数据驱动创新中心、大数据研发中心等规划。目前注册企业约2800余家，其中大数据产业约240家，为上海首个“大数据产业基地”。

所以，在未来规划上，静安天悦发展空间大于苏河玺。

04 产品

再看产品，其实上海市区里的项目都大差不差，所以两个项目无论是外立面还是社区规划都是可以的。

在户型上，静安天悦的主要问题可能是小面宽大进深，采光和通风有点问题。小面宽大进深的设计会使房屋中段即餐厅的位置采光通风效果变差。同时，项目部分户型有连廊设计，采光和视线会受一定的影响。

另一方面，苏河玺的主要问题与静安天悦差不多，也都是面宽小进深较大，有相同的采光和通风隐患。其他户型没什么明显缺陷，但亮点也不是十分明显。

所以，在产品设计上，静安天悦与苏河玺无论是社区还是户型内部都差不多。户型上的问题基本都是亮点不足，有进深大、连廊等问题，不过这类问题倒也不是全然致命的，因为目前上海市面上其他住宅项目也都差不多。

综上所述：

两个产品倒挂和未来规划有较为明显的区别。配套都很好，户型都一般。

静安天悦倒挂、城市界面要高些好些，适合对倒挂有要求的人；

苏河玺更合适对内环内、滨水更有情结的人。

两个产品优缺点都差不多，4个维度看下来，主要是户型存在小问题，不过文中也说了，户型设计不止是两个项目的原因，而是全上海都有问题。

最后想跟开发商呼吁一下，不针对某一具体项目，是全上海能不能尽可能地让户型设计更好一些，毕竟房子买卖也属于高价大宗商品交易了，每次看这些户型图真的想说这么贵的价格竟然这么拉跨。难道业主买房子只买了位置和配套吗？上海的房子不应该只是价格领先全国，户型设计也应该做到该有的品质。