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上海市区原住民好像被边缘化了？

发布时间： 2023-06-18   点击次数： 686次   来源：魔都房房房   作者：张张包

上海市区原住民似乎正在被边缘化！

这一结论源于周末的一次闲逛。

前段时间，外滩老城厢因为一条猫街火了。我自己抽空去了一趟，猫街就在方浜中路上。在方浜中路不仅看到了人头攒动的猫街，更吸睛的是道路另一边的拆迁区。其中就有我们的老朋友露香园二期，思路马上就被打开了，原来这里是未来的豪宅聚居地啊！

露香园二期

重点来了！

上海老城厢位于市中心外滩附近，是1292年上海建县时就存在的上海老县城。距今已经有700多年的历史了。从元至元二十九年（1292），直到1927年7月7日之前，“上海县”可以说就是上海的全部。

而且从元、明、清到民国初年，老城厢一直是上海的政治、经济、文化中心，也是上海人口最稠密的地区。

清末，随着城墙的拆除，在原护城河处筑起了中华路和民国路（解放后民国路改称“人民路”），通过今天的上海地图上呈环状的人民路和中华路，我们仍能依稀看见县城的轮廓。

这么看来住在黄浦老城厢的居民，说是上海原住民一点也不为过。

而原住民在这个时代，注定要被边缘化，要“背井离乡”。

原住民边缘化，富人回归主城区

对于目前的上海来说，稳扎稳打才是主旋律。郊区就认真搞建设，市区城中心就重新焕发活力进入新阶段。

而市区与郊区的差别就在于郊区的城市更新是从无到有的过程，而市区的城市更新意味着城市发展的模式变了，富人要集体回归主城区了。

据《上海市2023年度国有建设用地供应计划》显示，商品住房用地旧改供应计划40—60公顷。而且旧改区域都位于市区，分别在黄浦区、静安区、虹口区以及杨浦区。

这就意味着在这40-60公顷上的原住民要离开了，旧的人走了，自然有新的人需要补上去，那么谁来补呢？

自然是全上海的富人了。

上海富人回归主城区这个话题，绝对绕不开黄浦。

第一是因为黄浦区全域都属于2035规划中的中央活动区。

第二是因为人爱扎堆，而黄浦区一直都是富人区。

虽然目前还没有官方发布的2023年各区人均GDP，但是据官方公众号上海黄浦的数据显示：“2022年，黄浦地区生产总值首次突破三千亿大关，总量位列上海市第二、中心城区第一，市场主体发展活力、城区高质量发展动力在营商环境‘源头活水’的滋养下不断增强······

而且根据以往的数据可知，2021年黄浦区的生产总值就达到了2902.4亿元，人均GDP达到了43.84万元，位列全市第一，在这样的数据下就能证明黄浦区是上海富人最多的区域。

黄浦区的富人这么多，但面积就那么大，还都是历史风貌特色区。

那么在这种条件下，黄浦筛选富人的最有效方法就是豪宅。

建造低密豪宅，既能保护区域特色传统风貌，又能撬动原住民。

这样一番大换血，实力雄厚的富人自然留在了黄浦，留在了主城区。而原住民能不能留在“故里”就得看买不买得起了。

豪宅中介抓人谈市场

闲逛上海的第二站是徐汇滨江大道，从地铁龙华中路站出来，视野就开阔很多了，走到凯滨路上大概看见有10几个人零散的向步道方向走去，其中夹杂着大约有4、5个中介吧。

中介还是很好分辨的，都穿着白衬衫+深蓝色西裤，乍一看跟卖保险的有些分不开。看见他们都很主动的在跟路人聊天，所以我路过的时候心里一直默念看不见我，看不见我。

结果还是被拦下了，中介很客气询问能不能打扰十分钟介绍一下周边豪宅，我说不用了，中介真的毫不气馁，又说了解一下豪宅市场以后买房用得到。

虽然最后我还是因为私人行程拒绝了他，但是从他跟我说的几句话感觉出豪宅中介的情商很可以，人也很亲切，看着就很专业。

这条路以前我也走过，但从来没遇到这么勤奋的中介，甚至一条马路上出现了4、5个抓人练话术的。不知道是不是因为云锦东方的热门让他们看到了希望。毕竟，路边抓客户听起来很玄幻，但实际想想这就是找人免费练话术啊。

说不准路上的富豪哪天真的停下脚步听了十分钟觉得中介小伙子真不错就买了呢。

最后浅谈一下徐汇滨江的豪宅市场：

徐汇滨江的豪宅一直都很热门，只不过一直都缺少一个爆发的导火索。而上海市场又经历了多达n个批次的刚需轰炸（豪宅只有去年绿城·外滩兰庭14.5万/平），一大批手里有资金的购房客都在伺机而动，终于云锦东方来了，炸出了一大批“牛鬼蛇神”。

其实单纯说购房客看上的并不是“豪宅云锦东方”，而是云锦东方有倒挂的属性，如果云锦东方没了倒挂或者倒挂没到2000万那么有赚头，我相信不会夸张到上热搜。

再说倒挂这回事，如果有个”云锦西方“买到就能赚3000万，我相信大部分人也都会去冲了。说到底，徐汇滨江的豪宅很大一部分都是倒挂撑着。

那凭什么徐汇滨江能有这么大的倒挂？

主要是几个标签足够亮眼：

位于徐汇区并且靠近“海派精神地标”之一徐家汇；

地处滨江，虽说出了内环，但腔调到位；

周边艺术氛围浓厚，都是美术馆、艺术馆一类的，对标高端上档次的“富人游戏区”也是可以了；

可以说徐汇滨江代表着的是更高层级生活品质、生活氛围。

通过吃地段的老本儿，就能实现倒挂逆天，怎么不行呢。

至于产业上，就只能靠香港置地再加把劲了。

徐汇滨江西岸金融城是香港置地继香港中环、新加坡滨海湾中心两大全球金融中心后打造的第三座世界级金融中心项目，总开发体量约180万平方米，投资额逾600亿元人民币。香港置地西岸金融城包含约66万㎡写字楼、约21万㎡商业和约17万㎡的滨水住宅。

说在最后，这一次闲逛不论是富人回归主城区，还是中介对滨江豪宅迸发出的新希望，都让我感受到上海市区在稳定的朝向高端人群发展，并且发展的范围在不断扩大。

最后附上几张上海咖啡周的照片，虽然天气不好，但大家依旧活力满满。