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疫情后上海新房有哪些变化

发布时间： 2023-03-30   点击次数： 323次   来源：上海公寓网   作者：丹丹

➣ 供应：市场供应集中在外环，市中心供应稀缺，一手供应节奏加快，今年有望多更多批次入市。

➣ 成交：市场供求矛盾依旧明显，但受后疫情时代的影响，市场趋向理性，矛盾逐渐缩小，消费者更多关注项目本身所承载的利益点，以及居住生活的实用性。

➣ 价格：受到后疫情环境影响，成交均价逐渐下行，波动源于市场的理性抉择以及更多刚需项目的入市。

2022年新房批次供应频率加快，新盘供应加速

自2月15日起，网上房地产平均1个月公示近期将入市住宅项目（除上海3-5月特殊防疫时段外），目前已推出5批，共190个项目五大新城（嘉定，青浦，奉贤，松江，临港）供应较集中，传统市中心区域（静安，徐汇，黄浦，长宁）供应稀缺。

五批次项目区域分布

2022年前5批次预售证发放分布环线及区域汇总

2022截至第五批次供应集中于外环，内中环供应稀缺。

➣ 2022年截至前5批次新房供应，上海住宅市场共取得190张预售证，与2021年全年6个批次预售证312张相比，仅完成去年发证的60%。从预证数量来看，与去年发行量相去甚远。

➣ 从环线来看，新增取证主要集中于外环以外,占预售证总发布数79%。内中环仍为各环线供应中最少，其次为中外环。

➣ 从区域来看，浦东主要供应区域为临港，浦西排名前三的则为松江、宝山及青浦等外围区域供应较为集中，传统市中心区域如黄浦、长宁无市场供应。

供应加速下，客户购房趋理性，各批次积分触发率逐渐降低

➣ 在已经完成全部认购的前五批次集中公示的190个商品住房项目中，70个项目触发积分摇号，整体触发率达到36.8%。经过疫情（3-4月）后的市场从第三批次开始热度逐渐降低，触发积分的项目比例呈下行，主要由于市场供应加速，客户选择愈渐趋于理性，会考虑更多合适其家庭结构的产品。

➣ 70个触发积分的项目比例分化严重，单价8万以下的外环线项目以及单价10万以上内环内项目受市场热捧。8-10万单价的项目由于市场供应少，以及客户理性抉择影响下呈断层式分布。

一手公寓市场持续供不应求，均价回跌

2022年第三季度一手公寓市场简析：

➣ 供求分析：2022年第二季度受疫情封控影响，出现罕见的双月供应量和成交量均大幅下降的现象，供应端来看，4-5月连续无新房供应，挤压在三季度大量入市，导致三季度较二季度环比显著上升69.3%，同比2021年第三季度上升67.4%；成交端来看，在全国房地产价格下行的阶段，上海市场依旧上升显著，促使消费者愿意增加住宅在家庭资产分配的比例，同时在后疫情的影响下，消费者对于居住环境改善意愿增强，市场依旧处于供不应求的状态。

➣ 价格分析：2022第三季度价格较2021年度上升9.9%，环比上一季度下降18.4%。主要由于市中心供应稀缺，高端项目入市较少。

2021年至今一手公寓市场供求走势

一手别墅市场供求矛盾扩大，均价保持平稳

2022年第三季度一手别墅市场简析：

➣ 供求分析：从供给端来看，‘限墅令’敦使市场无大批量的别墅供应，同时受4-5月上海疫情影响，双月市场无供应导致第三季度供应显著上涨，与之同步上涨的是消费者对于别墅户型的青睐，继而市场依旧供不应求。青浦、松江及崇明等传统别墅项目集中拿证入市。

➣ 价格分析：在供应量低的情况以及单个项目总价高的影响下，别墅市场成交均价波动幅度较大。别墅市场均价集中在58,000-65,000元/平米，相较本年度第二季度，本季度成交均价下跌的主要原因也是来自于上一季度疫情后的集中释放批次的原因。

2021年至今一手别墅市场供求走势

市场偏好大户型及高品质

大户型多功能产品受市场青睐，相应市场提高对于大户型产品的供应。

截至第五批次，通过总价段与面积段相比，以及户型与面积段相比，可观察市面上150平米以内的户型都在集中供应能满足家庭使用所需的三居室。总价1000万以内的预算下，除受限于价格原因外选择100平米以内的产品，市场追逐的面积逐渐偏向100-150平米的改善户型，或角逐150-200平米的大户型产品。

低密度稀缺项目受市场追捧

注重风格设计的低密度稀缺项目更受市场青睐

锦绣里·御墅

产品特色：市区稀缺叠墅

房源：53套

风格：上海石库门

户型：叠墅 (4房2厅2卫)，联排（350㎡）

认购人数：170+

入围积分：79.92

社保系数：0.24

认购率：314%

绿宝锦庭

产品特色：低密度洋房社区

房源：40套

风格：美式别墅

户型：3室2厅2卫、4室2厅3卫（125-170㎡）

认购人数：150+

入围积分：92.1

社保系数：0.15

认购率：395%

➣ 绿宝锦庭以及锦绣里均是供应稀缺，但认购率都是超过300%的“小而精”的产品。

➣ 产品设计上区别于传统的平层公寓型产品，两者更关注户型的实用性以及产品的风格性，分别打造了具有特色的低密度别墅以及市中心稀缺的城市别墅。

➣ 大户型设计满足置换家庭对于空间及使用的需求。

➣ 后疫情时代，消费者对于居所附带的花园、阳台等赋能空间需求显著上涨。

六批次供应特征

➣ 整体供应变少，与以往相比，此次供应仅28盘，合计10784套房源。

➣ 外围区域房源较多，五大新城尤其青浦供应放量，占据第六批次总房源的高位占总供应的 24.7% 。

➣ 从价格来看，几近半数项目单价主要集中在 6 万/平米以下 ，其中单价 8万以上的项目共计总数的 21.4% 。

➣ 积分触发率或将下降，由于多批次密集供应，核心区域以外的需求已得到较大释放，市场竞争加剧下，触发积分项目的比例或将有所下降。

预计 2022 年还将有第七批次项目入市。

后市预判

➣ 基于产业架构及人口导入的前提下，五大新城尤其临港的供应将继续放量，可以预见后续仍有不少优质项目等待入市。

➣ 随着市场供应频次的提升以及可供选择的项目的逐渐增加。理性化的市场下，未来触发积分的项目数或将减少。

➣ 户型实用性以及空间尺度，在后疫情时代成为了理性选择中的一个大命题，富有实用性的大户型项目，或有望成为市场新一轮的青睐。