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看不懂，浦东怎么遍地高分？

发布时间： 2023-06-17   点击次数： 240次   来源：魔都房房房    作者：喝杯果汁

在上海买房，浦东和浦西之间总有一战。

放在十几年前，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”被许多人奉为真理。

转眼来到现在，陆家嘴、前滩、张江等地都成了高攀不起的地方。

不得不说，浦东打了一次漂亮的翻身仗，也吸引了越来越多的人在这里落户。

但有一说一，浦东除了核心的几个区域，其它地方的现状真的一言难尽。

不是太远，就是太荒。

但就算是这样，浦东新房市场已经遍地高分了。

张家浜浦开云璟，入围分79.35分，

唐镇华发半岛华庭，一期入围分75分，二期79.44分

惠南钱江大家文澜府，入围分74分。

不懂浦东的人，都会感觉满脸问号：

张家浜周边也太荒了吧？

唐镇除了会蹭张江热点，还有啥啊？

惠南不就是乡下地方吗？

不管你理不理解，这就是市场给出的答案。

相比浦西，浦东有着完全不同的购房逻辑。

简单总结下来其实就是三个词：供需、规划、产业。

01

扭曲的供给需求

偌大的浦东，一直是上海GDP贡献的老大。

2022年浦东GDP总额约 1.6万亿，占比全上海GDP约35%，16个区中，GDP总额也常年位居第一。

浦东经济持续增长，背后是大量年轻人的加入。

2022年浦东常住人口约576万，是全市第一人口大区，比十年前增长近64万，占全市人口比重约23%。

引入了产业，拴住了人，但新房供应却远远没跟上。

根据2021年上海市统计局发布的落户数据：

浦东有全市35%新增落户人口，却只有8%的新房供应；浦西由全市65%的新增落户人口，却有足足92%的新房供应。

一对比就知道，浦东人民买新房，可供选择的实在太少，一定程度上，这里的供需关系已经被扭曲到奇葩，商品住房供应与经济总量、人口占比严重不匹配。

这对于浦东购房者来说，是很无奈的。

另一方面，浦东真的很大，全区面积1210平方千米，是上海面积最大的一个行政区，这样广阔的地域，完全可以被当作一个独立城市。

去过浦东的人都能感受到，这里地广人稀，而且有大量未开发的空地，那这些地为什么没用作住宅？

肯定是会的，只是很慢。

为了实现“产城一体化”，让城市、产业、生态不能有任何一块短板，浦东在开发了陆家嘴、张江、金桥等地后，往后的发展道路都想踏在实处。

因为只要有钱，有人，保证土地的开发速度其实很容易，难的是克制。

所以浦东土地供应才会一直很保守，如果zf将所有土地一口气拿出来，不仅会打乱发展节奏，也会像临港那般，大量楼盘无人问津。

02

故事讲得好

浦东和浦西体感上完全是两个城市。

浦西发展早，历史底蕴足，生活气息浓厚，浦东整体开发也就是近三十年的事，很多资源配套还没跟上，整体没有上海味，并且板块之间割裂感严重。

所以浦东的购房者非常不幸福，已经发展起来的板块--前滩，目前已经没有新房供应了，而张江核心区域也只剩下一个独苗--中建御华园，剩下的很多地方都是待发展，吹规划。

自然而然的，购房者们就只能冲着规划概念去买，哪里的故事讲的最动听，哪里就最受欢迎。

最典型的例子就是浦东张家浜，浦开云璟认购现场大排长龙，最终入围分79.35分。

这里被称作是金色中环发展带上的绿宝石，楔形绿地概念更是吹到了天上，同时还被叫做下一个“碧云”。

但就板块现在而言，生活气息不足，规划需要一定的时间兑现。

其次就是三林滨江，与前滩隔了一条中环线，完全就是两个不同的世界，前滩高楼林立，三林滨江还是大片的空地。

但是凭借着绿地规划，低密生态住区的概念，而且前滩就在隔壁，三林滨江从一开始就被寄予厚望，绿城百合园和华润前滩润璟都受市场认可度较高，中企云翠森林单价达到了10.5w/㎡，这个价格一定程度上透支了未来的预期。

当浦东的板块都是一样的荒凉时，就看谁最能说服购房者了。

03

浦东没有环线

上海的地段，有内中外环之分——传统的地段认知上，也默认着“距离市区越近、地段一定越好”的理念。

但在浦东，这条规律完全行不通，这里不讲环线，讲产业。

陆家嘴是金融、金桥是汽车、张江是研发、前滩是商务区......

围绕着这几个地方，房价呈“点状分裂式分布“，越靠近这些地方，房价可能就越贵。

这个其实也很好理解：

浦东赚钱的居民永远是那两批人，张江的码农和陆家嘴做金融的，他们的工资高于95%的行业。

这些就业人群，是浦东楼市的中坚力量，他们如果买房，肯定是会选择生活半径内的。

所以浦东的房价，其实是一种被动式的抬升，怪就怪他们钱多（开个玩笑）......

典型例子就是唐镇，买在唐镇，你衡量的也不是和人民广场有多远，而是唐镇距离张江，只有5公里都不到。

华发半岛华庭，入围分轻松破79分，项目周边的二手，无论是挂牌还是成交，均突破10万+/㎡，大面积的最高能12万+/㎡。

总的来说。

浦东和浦西总有隔阂，就好像新上海人不明白老上海人的地段情节，老上海人不懂在浦东那么荒的地方，新房要靠抢。

其实，这里面没有绝对的对于错，只是选择不同，立场不同。

只希望浦东能对购房者好点，资源配套加紧跟上，土地供应也可以慢慢起来。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。