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发布时间： 2023-04-01 点击次数： 3029次 来源：上海公寓网 作者：国科大厦官网小编整理
东外滩板块
东外滩板块，根据《杨浦2035规划》，杨浦滨江南段作为上海城市主中心的一部分，是全球城市核心功能承载区，规划打造全球创新人才向往的特色水岸，集世界创新要素的交汇枢纽、历史未来交融的魅力水岸和卓越人才安居的海派社区于一体。重点聚焦高端商业商务、文化休闲及生态居住功能。
在黄浦江沿岸2035规划中，不论是空间结构还是功能类型区划图，东外滩板块都在核心段内，规划方向比较明显的呈现出以核心段为主向上下游两侧延伸的态势。空间结构中与“外滩、陆家嘴-北外滩”相邻，功能类型区划被划入中央活力段。总体来看这都得益于位置的优势。
2035规划很美好，但东外滩的现状普遍不被看好，曾经蓬勃的工业化发展和如今的现代化改造缓慢成了东外滩的“特点”。这个板块有很多工业遗址，并被设计打造为工业遗址文化展示类的公园，有着独特鲜明的板块特色，但是距离CAZ的定位依然有很大差距，现代化建设和产业园区的建设缓慢，整个板块虽然随时可见工地、已经有部分区域林立现代化大厦，也依然有一些棚户区，甚至很多工厂遗址空置，尚未动工。
正如地区段禀赋特征所示，这里正处在成长段。
而一旦2035规划顺利落地，东外滩周边将汇集高消费能力，高人口密度，高品质住宅，以及高连通路网。
产业资源：随着上海金融中心、航运中心建设，东外滩迅速以“外滩第一站”成为申城的一大热点，也顺理成章地成为了杨浦区最具地理价值以及上海中心城区最具升值潜力的地段之一。随着上海的不断发展，东外滩已然成为黄浦江核心段崛起的新星，将与外滩源、北外滩、南外滩融为一体，构成了一条立体的浦江风景线，重塑具有强烈都市特征的滨江华贵景致。规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“4+1”地区中的一部分。未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”，与虹口北外滩相连接的地区将构建“上海国际商贸综合服务区”。
教育资源：在杨浦滨江区教育资源不是特别多，里面有怀德路一小，市东中学（区重点），齐齐哈尔路第一小学（第二梯队）惠民中学（区重点）辽阳中学（区重点）杭州路一小（区重点）。
商业配套：目前杨浦滨江板块内的大型商业主要集中在大连路地铁站周边，北美广场、宝地广场等先期建设的商业体为已经入驻的居住区提供了相当丰富的生活选择。
东外滩板块预计会有以下项目入市：
【合生东外滩项目】
合生东外滩项目位于杨树浦路近隆昌路位置，是一系列多年前的“毛地”。这组一级土地市场上的开发，有点类似合生的兄弟公司珠江地产在静安区的安康苑项目，将会是一个城市旧改综合体。
根据上图可以发现，两个街坊用地比较均衡，规划了约6.6万方的住宅，超4万方的商办用地。
其中K6-4建筑高度60米，大概率是高层住宅，K7-3也是超高的办公楼。
目前项目尚未有户型等信息公布，后续我们将持续关注。
五角场板块
五角场板块是上海四大城市副中心之一，杨浦区的核心（2035规划中杨浦区将打造三大分区：西部核心区，中部提升区，东部战略区），是重点发展区域，商业发达，拥有上海top5教育资源，交通便利。
产业资源：杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民提供全方位的现代化综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。
教育配套：在上海民办比公办实力更强，上海民办打一外国语小学、上海民办阳浦小学、上海外国语大学附属双语学校。公办小学有二师附小（第一梯队）、控江二村小学（第一梯队）、打虎山路第一小学（第一梯队）杨浦小学（第二梯队）、上理工附属（第二梯队），上海音乐实验学校小学部（第二梯队），复旦科技园（第二梯队）中学有：杨浦初级（区重点）、上海音乐实验学校初中部(第一梯队)昆明中学（第一梯队）。
商业配套：上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场、东方商厦、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。高档商务5A甲级写字楼在五角场副中心范围内的区域以南部环岛地块的东侧最为集中，而在向外拓展延伸区域则以黄兴路沿线最为集中，相辅相成携手彰显上海中心城区东北部CBD的王者风采。
五角场板块预计会有以下项目入市：
【杨浦置业长海社区项目】
地块名：杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊）
四至范围：东至国和路，西至025-01地块，南至三门路，北至025-08、025-09地块
用地性质：普通商品房
容积率：2.5
出让面积：16638.7㎡
成交总价：208816万元
成交楼板价：50200元/㎡
溢价率：0%
竞得人：杨浦城市建设投资
房地联动价：99000元/㎡
杨浦城市建设投资长海项目位于杨浦中外环，近五角场商圈，近10号线三门路站。
该地块周边配套也比较丰富，有上海长海医院，中原城市广场，江湾体育场，百联又一城购物中心，万达广场（上海五角场店），合生汇综合广场等配套。
地块距离轨道交通10号线三门路站直线约870m，8号线嫩江路站直线约1.4km。同板块近期暂无新房。根据地块规划公示的容积率来看，本地块也大概率为高层产品，规划建造约400套房屋，房地联动价99000元/㎡。
江浦板块
江浦在杨浦区中部，包括江浦路街道、四平路街道和控江路街道、大桥街道的一部分。北边是杨浦的副中心五角场，南边是杨浦现在重点发展的东外滩区域。
江浦既是连接五角场和东外滩的重要节点，本身的所在区域的控江区域中心、环同济产业本身也不错，又是难得的规划中次新片区，还是很值得期待的。
该板块属于内环区域，杨浦的重要发展区域，也是一个相对属于宜居的片区。
从产业规划区域而言，整个江浦板块都属于环同济知识经济圈，未来的产业和人群，还是相对能确定的。
江浦片区有4、8、10、12、18号线五条地铁，交通非常便利。
无论是去本区的东外滩还是五角场，或者是南京东路、人民广场、南京西路、淮海中路、豫园、苏河湾、徐家汇、陆家嘴、火车站、花木，都是非常方便的。基本上，全上海绝大部分的产业和核心商圈，换乘一次都可以到达。
高速上内环和中环也非常方便，还有即将通车的北横通道。
江浦以控江路和杨树浦作为分界，可以分为三个片区：鞍山新村片区、江浦路片区、控江内环片区。
这里有控江路商圈，紫荆广场是这里人气很高的的商场。
医院有三甲医院-新华医院。
板块内有二师附小和打虎山一小，是全上海有名的一梯队公办小学。
附近还有江浦公园和和平公园，生活休闲也很方便。
各方面角度而言，都是相当不错片区，江浦板块今年将有以下新盘预计入市：
杨浦内环内
「金隅·外滩东岸」
建面约99/135㎡3房&约148㎡4房
预计第五批次入市
前期均价约11.5万/㎡
预计推出396套房源
杨浦内环内
上海城建江浦社区项目
【江浦瑞仕花园】
建面约90-185㎡3-4房
指导价10.99万/㎡
预计今年入市
【中海&杨浦城更江浦项目】
地块邻近地铁8号线、10号线、18号线，直线距离鞍山新村地铁站约仅550米，轨交出行非常方便。
项目规划设计方案已公示：项目由6栋9-27层住宅+1栋8-14层保障房+4栋5F办公+部分商业以及配套用房组成。（其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。）
从体量来看，项目可能是杨浦近期最大的供应。从公示方案可以看出来，地块比较规整，且有着较大的楼间距，沿街商业及配套围合在小区周边。
项目基本信息：
四至：北至辽源西路，西至南北通道，南至飞虹路，东至许昌路
开发商：中海+杨浦城更
体量：约9万㎡住宅，超800套可售供应
产品面积：住宅约99㎡、145㎡、175㎡；独栋企业公馆 1000-1300 ㎡
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有开发商的工作人员和您联系！
【保利&越秀江浦项目】
【保利&上海建工杨浦区江浦社区项目】
2022年7月28日，在上海土地市场二批次集中土拍中，保利发展携手上海建工、越秀拿下江浦双子星！
两个项目都位于杨浦内环内，周边三轨环绕，近12号线宁国路站和12/18号线江浦公园站，与金隅外滩东岸和仁恒海上源相距非常近。
保利&越秀江浦项目：保利发展&越秀以477476万元竞得杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊），成交楼板价56000元/㎡，溢价率0%，房地联动价115000元/㎡！
地块名：杨浦区江浦社区R-05地块（大桥街道115街坊）
四至范围：东至规划眉州路，西至杨树浦港，南至R-06、R-07地块，北至R-09已出让地块
用地性质：普通商品房
容积率：2.37
出让面积：35976.2㎡
成交总价：477476万元
成交楼板价：56000元/㎡
溢价率：0%
竞得人：保利发展&越秀
房地联动价：115000元/㎡
项目用地面积35976.2平方米，总建筑面积125451.58平方米，商品房65338.75㎡，容积率2.37，住宅总户数1207，机动车停车位791辆。
项目位于杨浦区内环内江浦板块，周边12、18号线双轨交环绕，出行便利。
根据规划：项目将拟建8栋住宅、2栋租赁住宅、2栋保障房以及部分配套用房。
上海建工&保利发展江浦项目：上海建工&保利发展以276355万元竞得，成交楼板价61447元/㎡，溢价率7.8%，房地联动价115000元/㎡！
地块名：杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊）
四至范围：东至眉州路，西至S-06地块，南至居民小区，北至规划昆明路
用地性质：普通商品房
容积率：2
出让面积：22487.3㎡
成交总价：276355万元
成交楼板价：61447元/㎡
溢价率：7.8%
竞得人：上海建工&保利发展
房地联动价：115000元/㎡
项目规划设计图已公示
项目用地面积22487.3平方米，地上部分拟建12幢单体，其中1-6#为商品住宅。地下室部分拟建二层，容积率2.0，总户数626户，机动车停车位444辆。
【上海城投平凉社区项目】
地块位于杨浦内环内的东外滩，东侧紧邻内环高架，周边医院环伺，向南约700米就是杨浦滨江的南段。
项目目前尚未公示规划方案，根据土拍要求，即将推出132套房源，房地联动价123920元/㎡
定海板块
从地理位置上来看，定海板块位于杨浦区的内中环，距离杨浦东外滩约1公里。区域内唯一的轨交是12号线，这是一条换乘相当便捷的轨交线路，能和10多条轨交换乘。
良好的地理优势，当地居民自驾出行也是游刃有余，往前2公里上杨浦大桥，过江后可以直达浦东陆家嘴和金桥，而往后500米是军工路隧道和北横通道，这里是前往上海市区各区域的重要交通节点。
由于定海板块属于一个以旧改为主的社区，这里曾经遍布了大量的棚户区。虽然这里曾经是上海人称为“下只角”的地段，但是随着旧改的大力推进，区域内近几年建成的新房和大规模的拆迁安置房，让这里有了全新的城市面貌。
不过比起大宁、古北、碧云这些崭新的国际社区，给人一种发展不均衡的感觉。主要是由于区域内还夹杂了一些工厂在里面。
长期居住在这一带的居民应该都很清楚，这里曾经也是杨浦区主要的工业基地，虽然不少工厂早已搬迁，但依然还是留存了一部分。其中规模最大的要属周家嘴路靠近军工路的杨浦铁路货运站，目前依然在投入运营中。
该片区除了已知龙光、融创等住宅项目，未来还规划有大体量教育科研设计功能区。
目前定海板块内的商业配套还是可圈可点的，1公里内有商业面积约4.2万㎡的宝龙旭辉广场（靠近12号线隆昌路），7月底刚投入运营。涵盖服装、餐饮、超市等业态，盒马鲜生、必胜客、星巴克、喜茶等品牌已经入驻。
购物方面，位于东外滩的杨浦奥特莱斯是市区内少有的城市奥特莱斯，在杨浦当地知名度较高。拥有各大主流时尚及运动品牌，品牌种类齐全。
另外，12号线爱国路站上盖商业绿地国创大厦正在建设中，未来或也将带来一定体量的商业配套。
除了在建的住宅和写字楼，定海板块内还有一处养老机构。学校则有上海师范大学附属杨浦滨江实验小学，是由此前的内江路小学改名并重建而来，目前已投入使用。
就医方面，板块内有杨浦区中心医院，而最近的三甲医院有交通大学附属新华医院，8号线江浦路站出来就是，周边居民未来可以通过12号线换乘18号线直达。
综合来看，定海板块虽然谈不上高端，但是拥有完善的配套，非常适合居住。今年将有以下新盘预计入市：
杨浦内中环
保利定海街道项目—保利珑誉
将推建面约99-176㎡3-4房
预计四季度入市
首批推318套(其中30套176㎡)
得房率78%-79% 三梯四户
房地联动价9.9万/㎡
链接：保利珑誉的99平竟然做到了一梯一户！
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【杨浦城投·悦尚海】
项目位于杨浦城心静谧之地，位处双阳路顺平路，2 公里半径覆盖轨交、商业、医疗、教育、公园、体育馆等全优生活资源，咫尺 12 号线隆昌路站、宝龙旭辉广场、杨浦公园、杨浦体育馆、大润发等。
项目总建面约 3.7 万方，其中可售住宅建面约 1.8 万方。项目以现代简约风格打造“小而美”的景致生活，规划为区域高知家庭量身定制约 80-120 ㎡ 2-3 房空间，注重品质的同时兼顾家庭成长。
项目房地联动价108000元/㎡
新江湾城板块
新江湾城地处上海中心城区东北部，隶属于杨浦区，距离人民广场11公里，距离上海城市副中心之一的五角场副中心3公里。总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，比肩之前的古北与联洋碧云，被誉为上海第三代国际社区。
第三代国际社区，以新江湾为代表。
因生态低碳的国际新趋势而起势，依托自身极佳的生态基底、规划定位，与国际接轨，面向包括外籍人士在内的所有追求高品质生活的人群。
与大面积的生态绿地相邻，是成为国际社区的必备要素。
新江湾之所以能成就上海国际社区的第三次升级，还有其特殊之处：
它拥有的不仅是大片绿地，而且是市区唯一的生态湿地。
板块内有望“两轨交汇”，10号线与规划24号线，未来该地区很可能会是两轨交汇的局面，极大地加强新江湾板块的对外交通系统。另外新江湾城周边地区的道路不断畅通，尤其是长江路-军工路的快速化改造，带来了更多交通便利。
新江湾板块预计今年将有以下新盘入市：
新江湾城板块
纯叠墅全新楼盘
「沁风雅苑」
建面约310-360㎡叠墅
供应房源约101套
预计第五批入市
国科大厦