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出人意料的入市新盘—蟠龙天地可以无脑冲吗？

发布时间： 2023-04-13   点击次数： 7439次   来源：上海公寓网   作者：嘉龙大厦官网小编整理

2022年6月上旬，上海本年的第二批次新房终于公示。

这次上新的项目共计46个，13151套，此次公示不仅破除了二三批次合并同步入市的言论，而且就逐个项目来看，品质也都不差。

特别是其中还有一些大家已经期盼已久的热盘，也逐步开启了认购，甚至部分入围积分也相继传了出来。

连同2022年2月中旬官宣的第一批次，今年上半年已经公示了2.5万套的新房，但是其中有几个数据格外引人注意，如：

百汇园、森兰名苑等项目均高位触发积分；

奉贤新城的部分项目入围积分也要近70分；

金鼎首府开盘之前，1025组入围客户中有339组客户放弃选房，其中不乏排名在前30的稳进选手······

当大家在疑惑为什么连金鼎也要放弃时，笔者大胆猜测，有没有可能是因为蟠龙天地的三期要入市了。

当然，金鼎首府的潜力大家也都看的很清，我们也并不是想要“捧一踩一”，今天我们仅说说蟠龙天地的“现状”

01

二批次置业虹桥门槛提升

蟠龙天地真涨价了吗？

虽然现在大多数上海西北部的新盘都会披着大虹桥的外衣，但真正规划内“在编”的，满打满算也就11个：

蟠龙天地，相信买新房的人都曾经关注过这个项目，和翠湖、瑞虹一样，蟠龙天地现在也成为了城市更新的一个代表作，更是现今徐泾乃至青浦积分最高分的保持者：81.23分，社保系数是0.11。

我们还原一下这个积分能买到蟠龙天地所需的硬性条件：

蟠龙天地认购时，社保缴纳月数的上限是223个月，所以基础分是50的话远远不够，那就只有一个可能：

已婚无房家庭基础分60分+193个月社保*0.11。

当然，这么高的积分，一定是有些实力在身上的。

首先，我们聊聊大家最为关心的倒挂，按照之前某中介爆出的真实成交价格来看，从去年到今年，次新房均价基本都在9万多，部分超过了10万/㎡！

而回顾一下蟠龙天地从一期以来的入市价格：

一期「蟠龙珑苑」均价6.15万/㎡，高层产品，面积段98-126㎡；

二期「蟠龙云庭」均价6.15万/㎡，高层产品，面积段95-130㎡；

三期两种产品两种价格，「蟠龙景园」均价6.87万/㎡,洋房产品，面积段89-195㎡3-5房；「蟠龙臻园」均价8.19万元/㎡,合院&叠墅产品，面积段130-150㎡。

价格一出来就有人说蟠龙涨了，单看过会价，其实是的。

一二期600万在蟠龙已经可以买到98㎡的高层三房产品，但是在三期，只能买个89㎡的小三房，而且户型选择面很少，这个面积段买不到，只能再加200万去选大户型。

但如果看到产品类型，其实价格就很好理解了，放在大虹桥乃至全市都算得上稀缺的洋房，仅是高层价格的不到1.2倍，而称得上终极改善的合院，价格仅是高层的1.3倍，总价也不过1000万起步！

关键是，这个叠墅&合院，在地铁口，这样配置的别墅在全上海几乎一只手就能数的过来。

另外，除了产品，蟠龙天地在外部的配套上几乎没什么硬伤和短板，它也是大虹桥主城片区内唯一的真地铁房，整个蟠龙小镇内部道路打通后，步行几分钟就可以到地铁站；

而且，崧泽高架和嘉闵高架就在整个社区的两侧，周边从综合性的公立医院到定制化的私立医院、从收费不菲的国际学校到青浦的公立学校，应有尽有。

可以说蟠龙天地的周边，已经完全形成了一个成规模的居住社区。

此外，上海蟠龙天地不仅涵盖了公园绿地+商业+住宅的超大规模综合体，也是大虹桥唯一一个50万方的超大型社区。

内部的水系、古镇、商业、景观的还原在所有的综合体社区中也是头一次，但是前有翠湖和瑞虹已经兑现，对于蟠龙天地，购房者都不缺信心。

未来强有力的区域景观和生态资源的发展，具备了一定的预见性。环境好，居住舒适本身不管是投资还是自住都是必要且加分项。

而且按照刚刚完成的瑞虹和还没有完成的翠湖来看，这样的楼盘，开发周期比一般楼盘要长的多，但是越在早期，其实成本越低！

当然，这次蟠龙推出来的三期产品，积分比往期只可能高，几乎不会有下降的可能，除了位置上更加靠近绿地和商业，洋房、别墅的品质也值得一买。

02

大虹桥价值持续抬升

二手房价超过10万/㎡！

前面也提到过，在大规划的利好下，大虹桥的二手房均价其实已经超过了10万/㎡！

而这个价格，对标二批次的新房，其实已经可以买到静安大宁静安府的叠墅和闵行富人区的古北中央公园。

这个外环外的板块，早就已经是中环的价格了。

当然，这个价格也并不是有价无市，我们可以看到，徐泾板块二手房的成交套数环比增幅从2019年至今每年都是远超全市平均增幅的。

当然，这都是一些短线、表层的现象，不管是单独说蟠龙天地还是整个大虹桥，人口和产业都是同环线中最为充沛和丰富的。

换句话说，大虹桥的人口密度高，养得活这些产业和商业。

大虹桥的规划实行的这些年，已经吸引了了相当的人口基础，不仅片区自身的版图不断扩大，而且又能辐射到周边青浦、嘉定、松江的其他区域，产业和商业也因此更加活络。

而楼市的表现呢，除了那151平方公里的商务区，外部的大部分新盘也打上了大虹桥的标签，也不出意外的好卖。

当然，还有一点同样重要，大虹桥的大部分居住区，城市环境和界面其实都不错。

就算目前周边配套较弱的几个板块，也各自都有像教育、公园、超高层的地标建筑这样的规划傍身，短期内也都能兑现。

03

600万总价买到的最高配置

虽然上海城市的发展已经形成了多中心的格局，但事实上，房价的整体规律短期内很难颠覆，依旧是以市中心地区为圆心，越往外走房价越低。

目前上海内环的新房均价在11w/㎡左右，中环新房均价在9w/㎡左右，外环均价在6w/㎡左右（前滩等部分特殊区域除外）。

我们按照目前外环均价6w/㎡，以外环100㎡的三房为例，看看目前上海600万左右具体可以买进哪些区域：

其实说起这些区域，大家应该都相当熟悉了，老牌的区域像南大、外高桥、曹路、浦江吸引本区域人群；

颛桥、周浦、唐镇、南翔也在近几年成为了新房上车、置换的热点区域；

但是青浦徐泾，在大虹桥大规划下，却走出了独立行情，一有项目入市，市场热度居高不下，认购组数也全市领先，而且区域标杆二手房的价格，甚至与中环大宁的新房价值持平，达到了10万/㎡！

几乎可以说，在600万总价的区域里，青浦徐泾拥有太多让人挪不开眼的特质：

最先要提的肯定就是大虹桥的规划了，151平方公里的中央商务区涵盖了总部经济、会展商贸等7个大类的功能，企业、产值、税收和外贸规模都相当强势；

其次，是居住环境，徐泾做为一个低密的老牌别墅区，片区内有夏都融庭、湖畔佳苑、安墁西郊等价值极高的独栋别墅，居住环境也是没得说。

另外，还有交通效率，虽然地块外环外，但是有17号线贯穿整个板块，特别是蟠龙天地系列，更是短途步行即达的真地铁房，除了大虹桥商务区，到市中心的各个商务区也非常方便。

除此之外，徐泾还拥有非常先进和前卫的医疗资源和优质的教育资源······

所以，综合来看，在600万这个价格级别中，除了蟠龙天地，几乎不会再有这么资源优势这么集中的板块和新盘。

总得来说，按照现在认同程度和市场情况，蟠龙天地接下里认购的数据应该相当理想。

如果积分高的话，基本上可以提前准备好认购材料，无脑冲了。

当然，如果蟠龙无法入围，大虹桥接下来依旧还是有很多选择：

积分不到60，真的买不到大虹桥了吗？