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年末，看杨浦“四箭齐发”

发布时间： 2023-04-10   点击次数： 676次   来源：上海公寓网   作者：可乐公馆官网小编

在上海，“买涨不买跌”的观念是不是应该改改了。

去年，积分门槛高的时候，低分选手总是抱怨，积分太高了，低分的没项目选了。

现在，上海新房的积分基本大部分都在下跌，这时候又说了，大环境不好，又不敢买了！

这个想法的低分客，就别在上海打新了，去二手房市场接盘吧。

现在房地产政策频出，虽然利好呈现可能还要一段时间的缓冲期；

不过到那时候，低分又没机会了。

从中长期来看，个人觉得，上海市场依旧是一线城市中比较坚挺的一个。

低分自住选手的窗口期已经打开了。

而且，从七批次项目的表现来看，很多比较热门的项目积分都在降低。

普陀五个项目大概率只有招商苏河玺会触发积分制，内卷十分严重。

而八批次新房中，至少会有4盘齐亮相。

内环内2盘，内中环2盘，而且每个项目都有其自身卖点；

更重要的是，积分门槛都不会很高，有些项目可能不会触发积分。

杨浦八批次预计入市新房分布：

各个项目环线分布、预计均价，与地铁站距离情况如下（仅供参考，具体情况以开发商宣传为准）：

01.

和樾天汇

内环内，接棒仁恒海上源

江浦社区位于杨浦内环内，去年的仁恒海上源可以说是板块的网红项目；

四次入围分分别是50.68分，73.44分，72.16分，84.5分；

可以说是当之无愧的网红盘。

而和樾天汇即将接棒仁恒海上源，预计八批次中入市，房地联动价依旧是11.5万；

项目首开4/5/9/10四栋，户型均为99平米的3房；

可能对于要求大面积的改善客群来说有点遗憾。

明年二期会有169平米的4房入市。

99平米3房户型

169平米4房户型

项目周边已经有仁恒海上源，金隅外滩东岸等品质不错的优质开发企业打造的项目；

而且江浦板块地处内环内，周边配套成熟；

12号线江浦公园站和宁国站与项目步行即达；

有互联宝地、紫荆广场、交大新华医院等配套。

而且，整个江浦板块还能享受到东外滩的规划红利；

包括美团、哔哩哔哩、字节跳到的全新互联网产业也有向外输出源源不断的居住需求。

02.

中海海上和集

稀缺的179㎡终极改善

不同于其他三个项目，中海·海上和集是鲜有的一个“综合住区”。

不仅包含了住宅更包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。

这也是项目的优势，自带的商业也让生活便利度变高了。

另外，项目也是四盘中轨交资源最丰富的一个。

4/8/10/12/18五轨交汇；

最近的是8/18号线江浦站约600米

8号线鞍山新村站约800米

项目首开约350套房源，户型分布如下：

主力户型为建面约99㎡3房和建面约179㎡4房。

其中建面约99㎡，三开间朝南、开放式餐厨关系、客餐厅联通阳台扩展社交空间、主卧套房设计。

建面约179㎡是板块内少有的改善型大户型；

大面宽客厅、大尺度综合体式套房，尺度感拉满。

不过，项目也有缺点；

杨浦鞍山板块的城市界面一般，而且老破小众多，拆迁难度比较大。

03.

杨浦城投悦尚海

小户型会不会是鸡肋？

首先来看一组数据：

前滩的东方悦澜，弃号率接近36%；

江桥的天玺领峯，弃号率近45%；

唐镇浦发唐城，弃号率41%；

大虹桥的璀璨公馆，弃号率接近45%；

竞品蟠龙府，弃号率更是冲到了接近50%……

剩下的都是80-90的小户型产品。

而杨浦城投悦尚海，共计房源数221套，其中81平米的小户型占了186套，115平米3房35套。

南向横跨客厅+餐厅的宽面大阳台、全卧室均带飘窗；

这个户型室内的采光、视野、通风等等都表现的尤为惊艳。

项目的总体量不大，可以说是一个现代简约风格打造“小而美”的精致社区。

最近的地铁站是12号线隆昌路站，约880米左右。

对于预算在800万左右的客群来说，80平米左右的产品可以说是一个较低的上车门槛；

不过对于三口之家来说，居住舒适度可能会有所打折。

115平米的3房户型设计比较出众。

由于80平米占比较多，即使触发积分制话，分数也不会很高。

04.

保利珑誉二期

前期65.84分、高性价比

保利珑誉项目已经在六批次中入市，入围分65.84分；

二期预计推出114平套99平米3房，60套179平米4房。

不封阳台，没有额外装修包；

部分楼栋三梯四户设计，社区内有约3000㎡中央景观花园。

项目是距离地铁站最近的一个，与爱国路站约300米。

建面约99㎡3房2厅2卫

建面约176㎡4房2厅3卫

保利珑誉是四盘中均价最低的一个，性价比也不错；

保利的品质和产品力都比较能打，千万级的预算可以考虑一下。

如果说，2021年是虹口北外滩的元年，那么未来两年的板块轮动应该是杨浦东外滩了。

根据《杨浦2035规划》，杨浦滨江南段（东外滩）作为上海城市主中心的一部分，规划打造“科创枢纽+魅力水岸+海派社区”，全球创新人才向往的特色水岸。

从“工业锈带”蜕变为“生活秀带”，高规划起点+重磅产业+高端产业人群导入，当下的杨浦东外滩，已经迎来了重大蝶变。

另外，近十年，杨浦已拆除了数十万平米的旧区，城市更新ing，有很多土地资源等待释放。整体的城市更新量非常庞大。

目前，比较知名的新兴互联网产业巨头：美团、哔哩哔哩以及字节跳动都入驻杨浦东外滩。

三家市值加起来超4万亿的巨头都选择杨浦滨江，这种互联网大厂“聚群效应”，势必引来产业和人口集聚。

另外，近十年，杨浦已拆除了数十万平米的旧区，城市更新ing，有很多土地资源等待释放；

城市更新之后，也将迎来全新的住宅，这其中就包括指导价21万的瑞安平凉路别墅地块；

上海城投项目，指导价12.39万；

合生缦云上海超大体量的旧改项目……

千万级的预算，如果没有赶上北外滩，杨浦一定是个不错的选择；

就拿八批次暂且预估的四个项目来说，1200万左右选择面较广，江浦社区的和樾天汇位于内环内；

周边优质开发商较多，能形成优质的居住组团；

这批次都是99平米的小户型，对于改善买家来说要等等了。

而鞍山板块的中海项目，周边多轨交环伺，还有179平米的超大改善型产品，会有一个不错的居住体验；

悦尚海更加适合的是没有孩子的年轻白领一族，800万左右就能上车；

最后的保利珑誉主打性价比，颜值、产品力都比较能打。