发布时间： 2023-10-20 点击次数： 286次 来源： 匠人上海楼市 作者：香港广场官网小编整理
排雷第一阶段，是对二级开发商的。
房地产三道红线是央行和住建部于2020年8月份颁布的，于2021年1月1日开始实行，旨在控制房地产企业债务增长。
现在，雷声滚滚已至尾声。
中国房地产市场开工量和销售量的下滑，和开发商暴雷有一定关系，但主要是去杠杆的过程使得开发商高举高打的扩张路径不复存在。
以前房子不好卖怎么办？
拍个更贵的地。
当开发商高举高打的模式不再，其拥有的资产---土地就出现了估值下跌，负债的压力也就越来越大，这个过程中开发商主要发生的还是流动性危机。
太多人高估了房价，而没有采用第一时间降价的方式解决危机。
对于开发商而言，限价是非常痛苦的存在。开发商的土地有好有坏，通常是应该差的地降价，好的地涨价慢慢卖。现实是去杠杆的过程大多数时候是反过来的，
到底是开发商经营不善还是各种政策过度压制的结果已无从考证，但限价对于开发商有害是明显的。
排雷到了第二阶段，主要是城投债，城投中很多是一级开发商，基本都是国企。
到了这个阶段，自然资源部就提出不限价了。
把全国一级开发商作为整体，他们的主要资产就是土地。如果所有土地都是下跌预期，负债和资产的缺口会越来越大。
尽可能减少缺口是必然的。
该涨的地价会涨，该跌的地价会跌（卖掉变现），还有希望涨价或者实现流动性的土地，一级开发商会整合资源进行提升。
7月24日，中央政治局会议把房地产问题和地方债问题一起阐述：
会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
在化债过程中，一个重要的方式是用低息贷款置换高息贷款，相当于持续不断地小幅降息。
从一级开发商维度上，当二级开发商排雷到了尾声，不管是取消限价还是持续降息，看空优质土地及其房价已经不合时宜。
排雷第三阶段，是地方政府（城市开发商）的债务压力
2022年全国两会预算报告提出，推动财力下沉，支持基层做好“三保”工作。一些地方特别是市县财政收支矛盾突出，保基本民生、保工资、保运转支出。
中央加大了对地方转移支付，省级财政也要最大限度下沉财力，基层更是要守住底线，确保经济运行秩序和社会大局稳定。
排雷第二阶段和第三阶段是交叉进行的。
一个城市的土地价值下滑，通常其他财政收入也不强，随着二级开发商和一级开发商的排雷深入，有些地方的房子不值得，有些地方的基建投入也不值得，城市本身该收缩的就该收缩。
城市的收缩意味着城市的成本会逐渐走低，到达某个规模之后反而会有更有效的经济。
当前国家在大量化解隐形债务，只有把所有债务都显性之后，才知道还值得不值得维持原有的规模，同时也会喊停各类无效或者过度的投资。
值得投入的地方，核心资源之一是人口，这是2023年不少地方限购取消的原因之一，不应简单理解为只为救市。
排雷三阶段之后，中国城市的高质量发展也就逐渐成型了。
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