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有的买到就赚1000万！谈谈第二批最值得买入的十个上海豪宅楼盘！

发布时间： 2023-03-17   点击次数： 3992次   来源：上海楼市揭幕   作者：冬哥

二批次新房很分化，中位数500-800万基本没有特别优质的楼盘，而诸多顶豪却出现了这一批次里。

都知道，上海顶豪占据着市区非常核心的地段，又有着稀缺的产品，那么倒挂空间就非常之大，比如徐汇滨江、前滩等地，新房只有约13万/平左右，而周边次新二手房基本都稳定在约20万/平左右，相当于买一套房子赚半套房子。

以一套2000万的房子为例，那么相当于买一套房子赚约1000万左右，试想一下，这样的“躺赚”能力，是普通打工人所能比拟的吗，买到一套正确的房子有多重要。

当然，市区高端楼盘想要购买，或也不会很容易，毕竟这些房子，高积分客户也都在“摩拳擦掌”，那么二批次里，有哪些房子具备高倒挂优势，值得大家去购买？

01  百汇园

百汇园已经是第三期了，见证了徐汇滨江的发展。该上海豪宅新房楼盘早期超过十年房龄的二手房，成交价最高已接近19万/平，倒挂已十分可观。如果再结合新房房龄来看，楼盘进入二手市场，起码20万/平以上。

百汇园三期共4栋住宅，分两批入市，首批2栋289套房源已于去年6月开盘，当时入围分达94.96分。毫无疑问，本次推盘的最后一批房源，分数起码80+分起。剩余最后两栋（3#、4#）待售房源产品为建面约173-306㎡3-5房。

3#户型面积较大，主力产品建面约242-306㎡4-5房；

4#户型面积相对略小，主力产品建面约173-196㎡3-4房。

百汇园三期外立面已基本建成，是准现房状态。楼盘位于徐汇滨江板块，北至龙恒东路、东至龙腾大道、西至云锦路、南至丰谷路，三期位于整个楼盘地块的最北端。

百汇园东侧距离黄浦江仅100米，对岸是浦东世博板块，周边有7/11/12号线3条轨道交通，地理位置极佳。

02  宝能公馆1288

宝能公馆1288是即使资金监管也抵挡不住次次售罄的楼盘。

确实，位置实在太占优势了，沿江首排，独特的椭圆形外立面，大平层设计，还是全套房，装修标准高，准现房，只要工程进度和交付办产证没问题，可以说该上海豪宅新房楼盘是徐汇滨江中流砥柱的楼盘。

也因为该上海豪宅新房楼盘开发商出现问题，占据着如此核心地段，每次开盘都没有触发积分，所以该上海豪宅新房楼盘更加适合低分、高预算买家购买！

此次楼盘二批次过会价12.9万/平，推出2幢楼，共计46套房源，都是大面积产品为主，为206-419高层产品，最佳一线江景。

作为滨江一线江景房，两栋270度观景设计的楼王距离黄浦江只有34米，外立面采取干挂石材，社区更提供超3000m²的超大会所。

楼盘建筑最大亮点在于，所有的面江楼房，都采用了270°观景面的设计。

宝能·公馆1288楼盘总建筑面积近20万方，容积率2.2，绿化率30%。根据楼盘已公布的规划，楼盘是个总建筑面积约19万方的综合体，包括9栋10-17层住宅（439套）、3栋商业及办公。楼盘所有的面江楼王，都采用了270观景面的设计，灵感源自于游艇的设计。

交通配套：楼盘1.5公里范围内有11号线龙耀路站、7号线石龙路站，双轨交环绕。楼盘约600米外就是占地约81.86公顷的“滨江后花园”上海植物园。

教育配套：周边环绕着上海市徐汇区龙南小学、民办位育中学、龙苑中学、上海师大附中附属龙华中学、惠灵顿国际学校等多个优质的学校。

商业配套：楼盘周边有绿地缤纷城、保利时光里、正大乐城，云锦天地、绿地滨江CLUB、恒基星扬等商业配套。约600米外就是占地约81.86公顷的“滨江后花园”上海植物园。

03  前滩百合园

前滩百合园，三林滨江可能会顺着这个楼盘真正进入“实力人士”的法眼，绿城的看家本领就是对新中式豪宅有独到的见解，光凭绿城在上海的高端作品，如绿城黄浦湾、绿城玫瑰园等，就让人对百合园充满期待。

难得遇到一幅城市低密度滨江宅地，再加上绿城品质加持，将成为3000万级买家的心头好。

1、倒挂情况：前滩百合园过会价12.99万/平，参考此前网传洋房12.5万/平、联排16万/平。事实上，该上海豪宅新房楼盘因为是低密别墅大盘，离黄浦江也近在咫尺，非常具备稀缺性，未来价值直线看涨，12.99万/平的价格已非常良心！

周边目前没有任何二手竞品与之对标，我们就以前滩一线江景房三湘印象名邸为例，该上海豪宅新房楼盘是高层住宅，而前滩百合园属一线江景，且是低密住区，品质比三湘印象名邸好很多；当然三湘印象名邸地段会优于前滩百合园，此消彼长，具备一定可对比性，所以前滩百合园的倒挂至少要在8万/平以上，按照3000万一套的标准，相当于赚了大半套房子！

2、楼盘亮点：纵观整个黄浦江沿线，都是高层住宅，唯独前滩百合园是一线临江低密住宅，洋房+别墅在整个黄浦江沿线都具备稀缺属性，稀缺等于无价，所以这里的预期非常可观。

前滩百合园与正前滩虽然只隔了一条中环路，但与前滩的高密度城市景观截然不同，这里还呈现出低密度的城市生态自然景观。楼盘周边有8号线，未来还包括规划的19、26号线、机场联络线，加上自身周边公园环绕，这是一处难得的城市超级豪宅。而绿城本就是品质开发商的代表，具备开发豪宅基因，那么该上海豪宅新房楼盘正好是高端买家最优质的选择。

总结：最近很多朋友问，前滩百合园和世纪前滩天御，怎么选？其实这两个盘并不在同一纬度，对于总价1500W左右的购房者来说，只能买世纪前滩天御，而对于3000W+的购房者而言，前滩百合园一定是最优解，因为到了这个总价段，真正对于优质公办、商业中心、地铁的依赖度大大降低，反倒是会追求更大的尺度和功能、更好的私密性、更稀缺而优质的环境更值钱。

所以前滩百合园的未来，或许要超越前滩“九宫格”，成为上海又一处城市稀缺别墅区。

请记住，在上海买房，稀缺代表一切！

3、周边配套：三线换乘：轨交8号线（凌兆新村站），19号线和26号线规划中。

自驾：南北高架，两桥三隧（龙耀路隧道、上中路隧道、卢浦大桥）便捷通行。

3公里范围内，承接约350万宜业前滩配套、体育、休闲、商业繁华荟萃；太古里、晶耀前滩、太古汇（在建中），信德文化中心（在建中）香格里拉、四方城（在建中）莱佛士国际医院，高浓度生活圈。

生态方面：从规划定位来看，相较前滩，三林滨江的定位更加生态宜居，三林楔形绿地也是地段极佳的置业板块，约412.3公顷的公共绿化，远超两个世纪公园的体量，因此被称为前滩的后花园。

根据规划，三林楔形绿地建设总量为210万方，其中65%为生态用地，35%为建设用地。定位为“生态之源•山林绿地”，即以绿林为主的开放式生态公共绿地，通过地形塑造、林相空间组织，来营造整体的景观氛围。

楔形绿地将打造“369”概念：绿地外环打造9公里步行道+自行车道；绿地中环打造6公里步行道；绿地内环打造3公里滨水步行道。慢行道上，还建有景观桥、生态廊桥等设施，方便区域内野生动物迁徙。

04  世纪前滩天御

世纪前滩天御是前滩住宅的收官之作，摩天超高层住宅，不但会成为前滩标志性建筑，也将是上海滨江靓丽天际线，加上它是综合体楼盘，楼下就是商业中心、5A办公，太古里、地铁站、香格里拉、东方体育中心都近在咫尺。

前滩这个收官之作，毫无疑问又是超高分楼盘，保守估计起码80+分起，低于这个分数的买家，还是不要浪费时间和资金了，转战别的楼盘。

楼盘二批次过会价129800元/平，推出384套，116-355平超高层产品。

西侧与前滩太古里交相辉映，还有前滩中心与香格里拉酒店。距离三轨交汇的东方体育中心站300米，6号线、8号线、11号线已经成熟运营。此外，楼盘还将是规划中的19号线上盖。

世纪前滩天御包括21-02&21-03两个小地块，两个地块都不是纯住宅，均配建办公楼及商业中心。

整个21地块包含2栋约200米的办公楼和办公楼裙楼5层的商业中心，还有4栋近150米的超高层住宅，预计于2024年底竣工。

前滩21地块预计可售房源共642套，住宅主力产品建面约116-245平。

该地块总建筑面积约38.33万方，用地面积约4方，容积率为5.7。

前滩21-02地块

地块介绍：该地块拟建一栋195米高的38层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋149.9米高的43层公寓楼。

四至范围：北至杨思西路，东至济阳路，南至前安路，西至东育路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为1栋商业裙房，办公塔楼及2栋住宅楼组成，共有T1商业裙房、T1办公塔楼、R1住宅、R2住宅4个建筑单体；

地下为4层地下室，其中地下一层局部设有商业及会所，其余为地下停车库及设备用房等，局部夹层为非机动车库。

该地块总建筑面积约38.33万方，用地面积约4方，容积率为5.7，约384套住宅。

前滩21-03地块

地块介绍：

拟建一栋159.5米高的32层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋146.05米高的40层公寓楼。

四至范围：东至济阳路，南至海阳西路，西至东育路与前康路，北至前安路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为2栋住宅塔楼，1栋办公塔楼，3栋塔楼下部通过商业裙房相连为一个整体建筑，共有T2裙房、T2办公、R3住宅、R4住宅4个单体。

地下室单体为4层地下室，其中地下一层部分为地下车库、部分为商业及设备用房等，局部夹层为非机动车库，地下二、三、四层为设备用房及地下车库等。

该地块总建筑面积约21.95万方，用地面积约2.37万方，容积率为5.5，约258套住宅。

05  缦云上海

第二批里，高端楼盘除了前滩、徐汇滨江的两盘外，杨浦滨江也有一盘，价格也非常亮眼！

缦云上海没有房地联动价的限制，把杨浦内中环滨江的高度拉到了11.98万/㎡。150㎡起的全改善户型段，对整个杨浦来说都是一次价格挑战。

缦云上海要突出重围，光是吸引杨浦高端置换客群可不够，怎样把“杨浦滨江”的未来讲好！怎样把“缦云”产品力毫无保留地展现出来，才能让全市客户看到它的存在。

楼盘二批次过会价11.98万/平，推出182套，建面约153-352平高层产品。

楼盘由6个地块组成，其中三幅地块规划为三类住宅用地(Rr3)。三幅住宅地块规划住宅总体量约22.53万方，首发住宅地块K6A-04地块规划方案已公示。

将建设3栋15-25层高层住宅，产品面积为约150-245㎡3-4房（150㎡、190㎡、225㎡、245㎡四个面积户型）

K6A-04地块地块已动工，售楼处同步建设中，即将完工。

楼盘位于杨树浦路近隆昌路位置，是一系列多年前的“毛地”。这组一级土地市场上的开发，有点类似合生的兄弟公司珠江地产在静安区的安康苑楼盘。

06  瑞仕云曜璟庭

该上海豪宅新房楼盘的价格是非常实惠的，毕竟有联动价的制约，过会价11.99万/平显得格外合理，毫无疑问，该上海豪宅新房楼盘和他周围竞品一样，会是个60分左右的楼盘。

事实上，该上海豪宅新房楼盘所在位置，也有显著倒挂，所以该上海豪宅新房楼盘认购也会十分火热。

位于杨浦内环，推约99-180㎡高层住宅待入市，联动价10.99W！545套可售(99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套)。

楼盘二批次过会价109900元/平，预计首推341套房源，建面约66-190㎡产品。

该上海豪宅新房楼盘有一定学区因素，且与周边竞品相比，价格会更加有优势。

去年10月，上海城建以总价33.3亿竞得杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊），成交楼面价61769.27元/㎡。

根据楼盘规划方案，城建江浦楼盘由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成。

其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。

周边前期新房楼盘为保利天汇，位于本地块西南角马路对过，保利天汇2021年开盘均价为：10.99万/㎡。

07  天汇玺

整个内环内，目前只有普陀武宁新房天汇玺价格最低，没有之一，该上海豪宅新房楼盘联动价10.52万/平，而此次楼盘过会价只有10.4万/平，低于联动价，价格极具优势，是内环内不可多得的地价楼盘，买到就赚到。

楼盘此次推出产品为106-141㎡3-4房，以106平产品为主，二批次过会均价104016元/平。

根据规划：楼盘将拟建4栋17-33F住宅、1栋4F住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房。

楼盘位于内环内普陀武宁路板块，临近苏州河，直线距离约500米，景观资源优越，占据城市最为稀缺的水景资源。

天汇玺紧邻3、4、7号线镇坪路站，直线距离仅约650米。3站可达静安寺，5站人民广场、7站陆家嘴。周边约1公里范围内还有11、13和14号线。

08  METACITY|天元府

天元府所在的板块位于普陀万里，而与万里其名就是普陀赫赫有名的长风和长寿，这三个板块就是普陀的富人区。

楼盘位置实在太过优越，地铁11、15号线上盖，同时还有上海西站的重磅加持，这样的交通在普陀乃至上海西部片区来说，都是头等。

另外，楼盘价格优势极为明显，该上海豪宅新房楼盘均价9.6万/平，而周边次新二手房已达12万/平，如区域标杆中鹰黑森林的房价已达12万/平以上；中骏天誉的次新房也在12万/平左右，可以说该上海豪宅新房楼盘价格起码倒挂2万/平以上。

不止如此，楼盘旁边板块的真如新房，三年前价格就已达到9.55万元/㎡。

毫无疑问，天元府无论是在新房市场，还是在二手房市场，都有着绝对的优势。

其三，楼盘是综合体，将整体提升并且带动万里和真如的城市升级，根据楼盘整体规划，将包含超15万㎡总部办公、7万㎡商业MALL、2万㎡地下商业街、1.8万㎡独栋商业、9500㎡行政公寓、10万㎡高端住宅等多种业态。

所以天元府，即便没有触发积分，也是上海西北区域的优质好房。

此次楼盘收官之作，最后2幢楼，共计244套约105平3房，是低积分购房者的首选。

09  瑞仕半岛璟庭

瑞仕半岛璟庭一期已结束认购，认购率约209%，入围分不高。

但二期一定不会出现这样的情况，是因为二批次不设任何门槛，只要有预算，都可以认购，所以本次推盘，该上海豪宅新房楼盘大概率要达60+分。

瑞仕半岛璟庭二批次过会价70300元/平，预计推出288套，约98-99平高层产品。

据悉，地块周边的二手房价格基本在8-9万之间。东方城市华庭距地铁最近，二手房挂牌价格约9万/㎡，房龄是2006年；海韵名庭二手房均价约8.7万/㎡，房龄是2013年的，一二手倒挂足足有2万+/平！

楼盘东至莱阳路，南至G08-02地块，西至G08-03地块，北至G08-03地块和东高路，距离6、21号线东靖路站非常近，属于正地铁盘！

根据出让合同显示，地块容积率为1.8，为纯住宅用地，住宅套数下限1968套，需配建5%以上的保障房，全装修比例100%，地块内中小套户型不得低于住宅总建筑面积的70%！

楼盘体量25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件，产品为稀缺的叠拼、大平层及高层的组合，构建一个动静皆宜的品质社区。

交通配套方面，楼盘除了距轨交6号线东靖路站直线距离约400m外，据悉，21号线一期起点站也是东靖路站，将于6号线形成换乘，而从洲海路站坐2站即达东靖路站，可谓是3轨交汇。

商业配套方面，据悉，东靖路站TOD楼盘即将动工，包含约5.64万方休闲娱乐、0.56万方社区、2.82万方商业及零售、2.26万方交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（楼盘各业态体量以实际建设为准）

另外，2022年1月29日，外高桥集团股份与印力集团在森兰国际大厦举行森兰印象城楼盘合作签约仪式。森兰“印象城”总体量约10万方+，将利用“城市绿肺”森兰绿地的无边界性，规划近万方的体育主题空间、近万方的社区活动空间等多元业态场景。全新的森兰“印象城”就位于森兰名苑的南侧。

楼盘通过6号线一站即可到达巨峰路站，还有规划中的地铁上盖嘉里金桥楼盘，是计容面积超25万方商住办超级综合体，网传将建造金桥嘉里中心。还有森兰商都、阳光天地、万嘉商业广场、绿地乐和城、沃尔玛山姆会员商店（外高桥保税区店）等。

生态资源方面，楼盘距上海中心城区八块楔形绿地之一的森兰绿地公园仅800米。森兰绿地公园总面积约332公顷、绿地面积约262公顷、森兰湖面积约70公顷。

10  中国铁建星樾云栖

泗泾虽然被称为“睡城”，但这里也有实实在在的倒挂，新房中国铁建星樾云栖过会价4.8万/平，而周边次新二手，已达6万/平以上，这对于刚需购房者来说，已十分难得。

楼盘地段更占优势，距离9号线泗泾站约900米左右，是个标准的正地铁盘。

整个社区仅包含16层小高层与5层叠加，预计今年第一批次推出二期产品，面积段为100-140平3-4房，上期均价4.8万/平。

二批次过会价4.83万/平，预计推出210套，约88-145平高层产品。

周边目前已经开业的商业配套就高达约60万方，包括松江万达、五龙商业广场、中展马利来、三迪曼哈顿、上海富悦财富中心等。