当前位置：主页 > 新闻资讯 > 外滩40%的土地开启更新！等待世界重回外滩
发布时间： 2023-12-12 点击次数： 404次 来源：楼典 作者：绿地外滩中心官网小编整理
12月4日，上海市黄浦区外滩街道HP186-15地块进入限时竞价环节，吸引两家竞买人，分别是上海久事（集团）有限公司和上海电气集团置业有限公司参与竞拍，最终，上海久事（集团）有限公司以12.32亿元的总价竞得该幅地块。
该地块的出让，也让低调进行的外滩新一轮城市更新潮有了点眉目，作为上海城市的精华所在，外滩正在等待世界重新归来，而外滩第二里面则是这波更新潮的重点所在。
外滩街道作为上海百年历史的浓缩，东至黄浦江，南至人民路、新开河路，西至河南中路、河南南路，北至苏州河，总用地面积约 138.45 公顷，而其中建设用地面积仅有约50万平方米。
而根据楼典统计，外滩街道目前在开发日程表的项目的占地面积就超过20万平方米，相当于整个外滩40%面积将要进行城市更新，若撇除已经基本完成改造的外滩第一立面，则占比更高。
如果放在地图上则更为直观，外滩第二立面基本所有有更新潜力的地块，都有了更新计划。
因为土地价格高昂、开发周期长、运营难度高，外滩街道此前的大项目都历时许久，包含外滩源一期、大丸百货、外滩·中央的开发均是一波三折，项目运营后的运营情况也是大相径庭，既有世界级的呈现，也有乡镇级的呈现，出现在相隔不到百米的地方。
贵、长、难是外滩更新的最大阻碍。
如果你仔细计算外滩街道土地的开发成本，按照4.0的容积率计算（实际部分项目无法达到），现在这个时间点，每平米开发面积的土地动迁成本单价就要超过10万/平方米，算上开发成本、利息成本，几乎要到15万元/平方米以上，最贵的可能要20万元以上。也意味着，这个价格在目前的经济形势下，要找到合适的开发商相当困难。
同时，如何平衡市场化的力量与政府对于这些建筑遗产更新的把控，也是一个非常微妙的尺度。
当然，也正式因为城市更新难度之大，所以全部更新完成后的外滩更值得世人的期待，宜人的街道尺度、各具特色的建筑设计、遵循一致的建筑退界与陆家嘴的交相辉映，是外滩最为迷人的地方所在。
而遗憾的是90年代到21世纪初兴建的大量项目，把外滩的整体尺度破坏了。
希望黄浦能打好手中这些土地资源，以世界最高标准进行外滩第二里面的开发，如此艰辛完成的土地收储，任何的失误都是非常大的遗憾。
在之前的三师定位中，外滩大幅度增强了公共空间和步行友好的设计，完美践行了“建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，城市是有温度的”的理念。
从公共空间尺度而言，全部更新完毕的完整外滩街区将会爆发出惊人的生命力，这是安福路与武夷路不可与之相比的。
外滩源的完整开业是一个非常好案例，此前外滩的项目以点（单体建筑），线（外滩第一立面），而外滩源是首个大规模多街坊的整体更新，目前已经经历了20年的开发历程。
而外滩目前仍然有许多不足之处，例如车位的缺失、参差不齐的项目开发质量、分散的招商、缺少优质居住载体，导致整个区域的整体调性仍然缺少火候，待这一轮40%的土地更新整体完成后，会大为改观。
所以尤为关键的是找到合适的开发更新保护主体。
目前的这版方案仍然未解决的问题是开发成本与开发主体的平衡，需要完全打破常规的思路，才能将外滩的第二立面项目全部落地，在目前的土地招商环境下，很难找到能够持有如此大规模商办建筑，又维护项目开发能调性的开发商。
楼典认为，外滩作为20世纪的万国建筑博览群代表，应该以更开放的精神，建设展现21世纪最新科技理念的万国建筑博览群，善待历史的同时，也要面向未来，迎接2035年上海成为卓越全球城市，等待世界重回外滩。
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