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倒挂、古美、前湾、百万方滨水TOD、主城滨江洼地...哪一个是你的菜~

发布时间： 2023-04-10   点击次数： 122次   来源：魔都房房房    作者：丽都新贵官网小编整理

2023年4月2日，上海第3批次集中入市新房官宣，最终29个新盘来袭，涉及上海12个区域，供应房源6804套。

其中，闵行上新5盘供应房源高达1637套，成为大主力供应区，占3批次全上海房源的24.1%。

细究第3批次闵行5盘供应，过会均价在5.2-8.91万/㎡之间，房源价格区间跨度大，预算总价段横跨约376-1533万左右。

闵行5盘总价列表

以上5盘供应除「建发璟院」、「华发古美华府」相隔不远，因区域、部分总价段互为竞品外，其余产品不会直接形成竞争。

可以说5大新盘各具特色：倒挂3万「建发璟院」、古美新九星「华发古美华府」、大虹桥前湾「大华紫樾府」、沪上首个百万方滨水TOD「保利联发光合臻园」、主城滨江价格洼地5字头置业「象屿招商公园1872」...

各个自带流量，乱花渐欲迷人眼，哪一个会是你的菜？！

其中，建发璟院、华发古美华府、象屿招商公园1872都已在认购中，认购数据都相当不错！

插播一个直播预告，今天晚上19：30，我们的常规直播又来：上海首套购房什么时候合适，附宝山美兰湖西地铁新盘「天安象屿萃湖臻境」项目销售连麦推介。下方链接点击可以预约。

1 价格&积分论项目

不论你是刚需、刚改、还是高端改善，在3批次闵行区新房供应中都可以找到适合自己的项目。

小编做了详细整理，从价格、估算积分、可选产品等出发，购房者一目了然~

闵行5盘中，价格最便宜的房源仅需376万元，真的是相当诱人！

如此低的总价段出自「象屿招商公园1872」。

“主城价格洼地5字头置业”真不是盖的！

「象屿招商公园1872」约96㎡3房小户型总价仅约376万+。

如果你是低总价置业，闵行吴泾集产业、规划、23号线紫龙路仅200米正地铁盘、低容积率仅1.8、价格洼地于一体等等的「象屿招商·公园1872」无疑是优选。

需要注意的是，项目自带热度，连续4次开盘4次日光，于今年3月北区地块认购率更高达555%，甚至超越前滩、唐镇，创下了2021年施行积分制以来的认购新纪录。

热盘盘积分是门槛，小编无责任预估项目积分在55-57分。

积分估算相对保守，源于3批次公园1872房源供应多达359套，房源多意味着机会增加，或成为低分购房者上车的机会。

如果感兴趣，不犹豫直接跳到下文项目解析了解起来吧~

总价最贵房源出自「建发璟院」，约158㎡4房总价高达约1533万元。同样位于古美的「华发古美华府」则以每平便宜6600元的优势将最高总价段房源上限控制在了1288万元。

综上，「建发璟院」、「华发古美华府」两盘总价段相差约240万元。

透过价差深入了解项目各自优缺：

建发璟院拥有地段优势更近漕河泾、正地铁盘、城市界面舒适等优势；

而古美华府的价值则在于未来新九星规划的落地及更低总价上车大户型真香等优势。

这两大红盘撞车，势必会形成分流，积分方面，小编无责任推测：建发璟院＞古美华府。

建发璟院套数多达512套 且 热度更高，预计积分在62-67分。

古美华府二批次套数不多仅222套，预计在52-54分。

预算约500-700万级置业大虹桥的购房者，在2022年超量供应后，今年大虹桥片区可能进入供应紧缩状态，所以位于闵行前湾的「大华紫樾府」成为稀缺入手机会。

这里值得重点说明的是「大华紫樾府」是前湾最好的项目之一。

它与13号线西延伸纪翟路站（在建中）直线距离约200米，这在虹桥主城区的新盘中是绝无仅有的。同时，未来前湾公园、超高层地标等就在家门口。

在经历2022年大虹桥超量供应消耗后，小编预估大华紫樾府本期积分友好。

同样预算约500-700万级的购房者，闵行颛桥区域沪上首个百万方滨水TOD「保利联发光合臻园」。

是 上海 TOD 中，唯一拥有20万方大型双滨水公园的超级作品！

且 有闵实验加持，均价只有6.5万/㎡，高性价比不言而喻。

百万方体量需要时间兑现，因此，小编同样预估项目积分友好。

2 透过细节品项目

预算、积分聊过了，小编再带大家细细了解下项目，为此整理了项目参数，方便房粉参考取用~

以上5盘在产品方面，皆含有主力建面约100㎡3房2卫 及 约130-160㎡4房2卫多元户型。

值得一提的是：

·  建面约100㎡3房2卫对于纯粹刚需、刚改来说，约100㎡面积段3房涵盖2个卫生间。2卫不仅功能性齐全，舒适度佳，实用性逆天！更为将来自住、置换留有更多空间、余地！

·  约133、145、157㎡的4房设计，尺度空间感足够优秀，功能性&舒适型皆能满足！

户型方面完全能释放中产各阶段合理的改善需求。

户型外，除了华发古美非人车分流较弱外，得房率、物业等整体来看项目都较为优秀。

最后买房还得根据自己的需求、预算来选择。

小编将项目一一解析，供大家参考~

1

中环旁 倒挂3万

古美&新中式 建发璟院

“倒挂”成了上海楼市的热门词条，即使纯自住的购房者也难免跟着倒挂的风向，将“投资属性”作为了新房的考量因素。

一街之隔徐汇，12号线正地铁盘，由建发打造，具有新中式基因的「建发璟院」周边配套醇熟，房地联动价8.91万，至少倒挂3万/㎡！

倒挂大行其道的当下，怎能不心动？！

深挖，价值点：

上海地倾西南，中环旁，古美板块城市界面优秀：具有安静、优雅、人文等宜居属性。区域被众中产阶层购房者认可。（注：「建发璟院」距离中环仅约1.1公里，属于梅陇镇辖区，其实是梅陇在古美街道内部的一块飞地。因此被众归为古美板块。）

古美地理位置优越，一条马路之隔就是徐汇，作为多个核心板块的交汇之地，紧邻康健板块徐汇区优质教育资源聚集地；东部就是漕河泾开发区，汇聚了大量的高素质人才；西部则是历史文化古镇——七宝 & 新一代城市副中心——莘庄；南部则为闵行老牌地段——梅陇镇；北部是以服务业著名的静安新城。诸多优质发展区包围承接其 辐射 & 外溢。

该项目为12号线东兰路站地铁上盖，同时距离中环仅约1.1公里。

由建发打造占位东兰路，具有新中式基因的「建发璟院」容积率仅1.8，即使对比同批次古美华庭2.0低容积率依然有优势：项目为低密度产品，居住舒适度更高。体现在设计方案上，该盘全部为1梯2户设计，且地上无停车位，全人车分流；本批次上市的北地块最大楼间距约54米；中间位置布局中心景观，无疑是居住体验更好的优质社区！

倒挂，且总价段舒适：该项目房地联动价8.91万/㎡，供应主力建面约103 & 157㎡3-4房产品，约850万左右可购入3房！相较于周边06年约11万成交的二手小区倒挂约3万/㎡！

「建发璟院」供应主力建面约103-157㎡3-4房产品，满足预算约728-1533万购房群体，首开供应512套房源，正在认购中！

「建发璟院」一期入市的为北地块房源，供应主力建面约103-157㎡3-4房。

「建发璟院」约103-157㎡3-4房产品，满足预算约728-1533万购房群体。

项目在户型的设计打磨上力求完美。

项目建面约103㎡3房2卫设计成经典的飞机户型，全明空间设计，动静分离、合理的整体布局将各个功能区分开，互不打扰，私密性更好；相对于市面上常见的约90㎡3房来说，建发103㎡3房2卫户型室内空间尺度更加开阔，居住舒适度更高。

建面约107㎡3房2卫做了四开间朝南的大横厅设计，在市面上的同类面积产品中十分少见。

整个客餐厅朝南的布局更显尊贵感，再加上每个卧室的超大面宽飘窗，景观视野更佳。

建面约157㎡4房2卫堪称高改类户型。

南向的超宽客厅尺度舒适感满满，即便是亲友到访、娱乐等皆不用担心空间局促；主卧的超大面宽更是堪比墅类产品，满满的奢华居住体验感。

「建发璟院」地处闵行区梅陇镇古美北社区，是12号线地铁上盖项目。

2

古美板块 新九星

中外环扛把子 古美华府

「华发古美华府」位于闵行的古美板块。

被誉为“中外环扛把子”的古美板块一房难求，每每新房推出，都会快速去化！可见，置业者对古美板块的认可度相当高。

且，项目的地块位置紧靠正在更新升级的九星城！

关于九星城，很多置业者的认知可能还停留在“传统建材市场”。其实，早在2017年，九星市场就已经被作为市重点改造工程整体拆迁，约1.75平方公里的土地在等待革新。（信息来源自《上海市闵行区总体规划暨土地利用总体规划(2016-2035 年)》）

“新九星”的定位是一站式国际家居建材商贸综合体和闵行生态宜居主城区的新地标！

「华发古美华府」不仅拥有未来诱人的规划，当下的九星板块已然满足居住需求。它既聚合了徐家汇、虹桥商务区、莘庄3大引擎之心，又占据着七宝出众的商业、自然、教育资源，更有古美成熟的高品质住区氛围。

周边商业也是非常发达，有多个大型购物中心环绕。

「华发古美华府」一期于3月11日首开入市，均价8.25万/㎡，295套房源，594组入围，入围分60.28分，开盘当天即告售罄。

上海中外环扛把子古美板块

华发古美双子星之一的

「华发古美华府」二期

建面约107-145㎡3-4房

均价8.25万/㎡

收官222套房源

认购时间：4月9日9时至4月13日12时

认购金：96万元

开盘日期：4月27日

「华发古美华府」二期供应建面约107㎡3房160套，建面约145㎡4房62套。

纵观整个中外环，七宝古美区域的城市资源规模和能级，几乎无人可出其右。「华发古美华府」二期仅222套，收官房源不容错过！

3

闵行 VS 虹桥主城

前湾&真地铁盘 大华紫樾府

「大华紫樾府」地处闵行华漕，也就是规划能级颇高的大虹桥前湾区域，未来这里将有重磅产业落地，相应的高端人才也将聚集在此，同时华漕还引入了等级十分高的学区资源。

更值得一提的是，当闵行&虹桥主城碰撞，并不是1+1=2那么简单，这是“双重利好”叠BUFF。

这意味着即使同属虹桥主城区，闵行华漕的成长性，要比其它区域高许多！

闵行前湾所在的虹桥北部板块被定位为国际商务集聚区，是虹桥主城片区的重要组成部分。

北部板块尤其强调完善骨干路网和中运量系统，促进南虹桥与虹桥核心区的直接通勤联系，建设虹桥商务区的国际化配套新中心。

同时这也和闵行四周接壤其他片区的地理优势呼应上了，交通的强化无异于是这个片区崛起的一剂强心剂。

闵行华漕依托虹桥主城区的发展红利，成为众购房者关注的区域之一。

但闵行华漕新盘供应稀缺。

近两年入市的两个新盘：虹庐湾和首创禧瑞荟开盘即日光，认购率更高达900%+。

虹庐湾和首创禧瑞荟紧邻13号线芳乐路站（在建中），和「大华紫樾府」仅差一站地铁。

闵行前湾「大华紫樾府」位置优势明显。

项目与13号线西延伸纪翟路站（在建中）直线距离约200米，步行距离也仅约310米，这在虹桥主城区的新盘中是绝无仅有的。

同时，未来前湾公园、超高层地标等就在家门口。

大虹桥核心 闵行前湾

13号线西延伸纪翟路站

200米真地铁盘

「大华紫樾府」二期

加推建面约103-133㎡3-4房

仅140套

三批次过会均价约6.6万/㎡

即将入市认购！

「大华紫樾府」二期推出约103-133㎡2-4房面积段，供应房源140套，指导价66095元/㎡。

项目采用一梯两户设计，房型总共就两种：约103㎡3房，约133㎡4房。

一梯两户设计让户型变得更加方正，南北通透，全明户型，且不管是103的3房还是133平的4房，都能做到南向大尺度宽厅设计。

大虹桥前湾区域+约200m的13号线真地铁盘属性+价格足以使「大华紫樾府」脱颖而出，备受瞩目！

如果恰好是你的“菜”，就准备等认购吧~

4

沪上首个百万方滨水TOD

20万方双公园 光合臻园

近几年，TOD发展模式踩准了城市发展红利和趋势，火热程度一路飙升，购房置业选择TOD，已是大势所趋！

TOD最大的吸引力除了近距离轨交+商业，还有惊人的溢价能力！

典型案例可参考【徐泾万科天空之城】和【莘庄TODTOWN天荟】，从数据来看，徐泾万科天空之城三期从2019年约5.8W入市，近期却已经出现了近9.5W的成交，足以比肩大虹桥核心区标杆次新房水平！

莘庄TODTOWN天荟2019年7.1W均价开盘，不久前已有14W+成交，约3年时间实现近100%增长，不仅远超同板块，而且很多内中环标杆都自愧不如！

当初没上车万科天空之城和TODTOWN天荟的很多粉丝都后悔不已，错失良机不可怕，可怕的是错失第二次！

不过好消息来了，我们终于迎来了闵行主城片区最值得期待的TOD——「保利联发·光合臻园」！

为什么最值得期待？因为它在常规的TOD模式上，还被赋予了更多的唯一性:

上海主城当下，唯一的百万方TOD大城！

上海 TOD 中，唯一拥有20万方大型双滨水公园的超级作品！

闵行“3+6+9”TOD 中心格局之下，具有规划引领的先行启动项目！

品牌强势赋能，保利+联发双品牌打造的品质TOD项目！

当笔者听了项目的种种规划之后，明显感觉到肾上腺素飙升，在到处都是TOD的时代，上海终于等来了这样一个有特色亮点，不可替代的城市TOD作品！

「保利联发·光合臻园」毗邻金色中环，位于闵行主城元江片区--15号线元江路站地铁上盖，不仅承接中环高能级板块规划红利的辐射与外溢，还拥有“上海南部科创中心”的战略定位。

毫不夸张的说，这里即将崛起一座城市新中心!

总结下来就是：年度重磅，必看必买！

这样超级大体量的滨水TOD项目涵盖的多种居住形态的住宅产品，缓解了整个大闵行南部区域新房供应稀缺的现状，「保利联发·光合臻园」二期势必会成为人气热点！

选择TOD，已是购房置业大势所趋！「保利联发·光合臻园」值得把握~

5

主城滨江价格洼地

5字头置业 公园1872

主城滨江价格洼地，均价5字头置业的机会真的不多了

在上海，滨江向来就是香饽饽，其实就是因为两个字：稀缺。

尤其对于刚需购房者来说，滨江堪称“遥不可及”，

所以当「象屿招商·公园1872」，这个位于紫竹滨江的大盘出现之后，购房者蜂拥而至，也就不会出人意料了。

首先，项目价格洼地比较明显。

对比滨江沿线新盘，即使是后起之秀三林滨江，新盘价格也已突破10万大关，对比上游配套几乎相同的“新江湾”区域，「象屿招商·公园1872」约5.2万/㎡的均价，显得格外的吸引人。

如果把视野半径放大到主城，几乎可以断定，这大概是闵行主城最后一个单价5字头的上车项目。根据最新的过会信息，项目东侧的浦江均价接近7万，上游的华泾最新房地联动价已经7万+！

另一方面，和二手房相比，隔壁万科青藤公园二手房成交价在约6.5—6.7万/㎡，加上税费、中介费要近7万/㎡了。

其次，租售比可观。

万科青藤公园租赁公寓在租，48平公寓租金约4000元/月。如此高的租售比，妥妥跑赢了上海大部分的区域。

对标上海滨江、闵行主城区、板块同期其他项目联动价，「象屿招商·公园1872」都相当“抗打”！

总结一下产品优势：

三批次推出的主力建约106㎡的3房和建面约135㎡的4房精装户型，参考南地块，都是开盘最先被选择的热门款。

南向阳台功能进一步提升，直接连通客厅和次卧，增加采光通风，减少了业主后期再改造的麻烦。

卧室都是尺度均好，充分的收纳空间和休憩空间；在满足三口之家刚性使用需求的基础上，尽可能延长使用周期，减少置换成本，考虑了成本，也兼顾了理想。

6大公园场景：从浅度社交到深度社交，更好的生活，藏在日常的细节中。

从南区一批次2022年11月17日取证

到南区四批次2023年2月26日开盘

象屿招商·公园1872 历时101天

实现了南区1224套房源

四开四罄 完美清盘

让当下楼市叹为观止

尤其在约500万级滨江置业圈

绝对的“顶流”

在北区一批次上月底开盘后

北区二批次火速上新

要想上车的朋友千万不要错过了！

「象屿招商·公园1872」北区二批次

将推出约95-135㎡3-4房

共计359套房源

三批次过会均价5.2元/㎡！

即将跑步入市！

从户型功能性和空间尺度来看，这两种户型无论是当下自住，还是后期置换，都会相当抢手！

上几期没有买到的小伙伴们不要着急，「象屿招商·公园1872」新一批次房源来了，这次可要把握好机会呀！

本批次房源约96㎡3房总价仅约376万+起，真真是刚需上车闵行主城优品的好选择~

总的来说，这5个项目都是自带热度和流量的好盘，地处闵行，各自有优劣，总价段差别大。文中我们也做了详细介绍，购房者根据自己的预算、置业需求去选择适合自己的项目就好。

买房是大事，建议点击报名，实地去看看哦~