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上海在售新楼盘 | 2023年，这11个综合体住宅买到就是赚到？

发布时间： 2023-01-21   点击次数： 2608次   来源： 魔都房房房   作者：宛耀飞

不知道大家有没有观察过，好像一般城区的繁华或者说相对热闹的地段，都是由核心地段大型商业体构成。

为了便捷，很多人选择在热闹的地段居住，于是衍生了在商业体上打造住宅，并延伸出更多业态。

商业+住宅+办公等多元业态集一体的模式，便是商业综合体。

居住在综合体之上的房子有多香？下楼就能购物，出行就有轨交或者干净整洁的道路，反正居住起来多舒适，大概只有业主知道。

城市综合体中，TOD模式已经被大家所熟悉，也基本成为城市综合体中“走红”的流量密码。

反正，带住宅的综合体，无论是从居住属性，还是未来想要出售，一定不会让购房者失望的。

1 综合体地块

去年上海新房，也入市了两个综合体楼盘，都是tod住宅楼盘。

位于普陀内中环，3条地铁+1条高铁的上盖楼盘，天元府。

以及保利和申通地铁联觉打造的，位于闵行15号线元江路，首个滨水TOD保利光合上城。

除了这两个综合体楼盘，去年土拍，也新增了3块大型商住办综合体地块。

动作快的话，三个上海在售新楼盘今年就能入市。

1 静安中兴社区C070202单元304-03地块

北万置业静安楼盘以1205984万元竞得静安区中兴社区C070202单元304-03地块，成交楼板价47840元/㎡，溢价率0%。

上海房价133000元/㎡。

地块位于中兴城，与万科翡翠雅宾利一街之隔，近8号线中兴路站，据说是万科翡翠雅宾利四期。

根据该地块的土地出让文件显示，25.2万平米的地上总建面中，住宅占比上限为47.6%，合计建面约12万平米；办公占比上限为35.7%，合计建面约9万平米（其中自持面积不低于60%）；

而规定的商业占比下限为11.9%，意味着必须规划建成总建面不少于3万方的商业配套，且为100%自持。

2 徐汇华泾镇XHPO-0001单元D1-2、D5B-1地块

徐汇城投集团联合招商蛇口，以22.6亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d2b-1地块。同时联合嘉华集团、上海龙华，以37.3亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d1-2、d5B-1地块。

其中，d2b-1地块为纯住宅地块，d1-2、d5B-1地块为商办住宅地块。

上海房价81000元/㎡。

在超81万㎡的地上开发规模中，商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，另有住宅约9.3万㎡（约950 套），酒店约10万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡，建筑限高150米。

其中，商业面积将达到约30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标！其中地上商业面积约24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡。

D1-2用途为商品住宅，计划建设高层住宅，主力户型为中小套型。容积率2.5，限高80米，80%百平米中小套型，100%全装修，有5%保障房，住宅套数下限为487套。

D5B-1地块，规划用途为商办餐旅用地，包含了酒店、办公和商业用地，商业40%、办公60%，未来将会诞生一栋150米高的摩天大楼。办公40%自持，商业100%需自持。

未来的华泾镇，将对接徐汇“两极驱动、东西循环、南北联动”发展格局，“十四五”时期地区将打造“两带、三轴、四区”的地区发展空间格局。

华泾楼盘未来的发展也势必依附板块的发展节奏和产业人口的导入能力，发展成熟仍有待时日，任重而道远。

3  嘉定新城E19A-1、E19B-1、E20A-3、E208-1、E20C-1、E20D-3地块

9月26日，中建二局中建玖合以64.36亿元成功竞得该地块，上海房价50400元/㎡。

嘉定新城综合体地块，是由6块小地块组成，整体用地属性为商住办三类。其中住宅总建面26.5万平米，办公建面5.5万平米，商业建面则为4.8万平米，可以说这仍是一宗以住宅物业为主，商办配套为辅的大型用地。

据悉，嘉定未来城市理想单元总建筑面积近60万㎡，将建设高品质的生活住区、功能高度混合的商业休闲空间，以及集约高效的公共服务配套，有望成为嘉定新城核心区标杆区域！

作为总住宅建面超26万平米，总户数容纳2180户的超大型居住社区，后期分散在不同位置的商业配套，也将以满足本社区居民日常生活为主导，适当覆盖周边小区。

静安和徐汇这两个作为市区里为数不多的含有住宅的综合体，十分值得期待。

另外，嘉定新城的这个综合体从体量和住宅规模上，未来会是超大型居住社区。

2 远不止这些

当然，除了上述三个综合体地块，上海还有不少待入市含住宅的综合体。

杨浦东外滩 合生·缦云

作为合生地产奢华系列的缦系产品，为城市中高端人群营造全场景生活体验。

一个体量足有约88万方的一线滨江TOD超级综合体。

该上海在售新楼盘毗邻于美团b站总部，将由地产界的“隐形航母”合生创展打造，还将自带全系顶级配置：纯高端改善住宅社区、5A甲级写字楼、滨江高端购物中心合生汇、超奢华酒店、滨水总裁公馆、滨江一线历史风貌街区……

据悉，最先推出的一期，由三栋楼组成，面积段大约在150-245㎡

浦东森兰 荟萃庭

（嘉里巨峰路楼盘）

巨峰路站TOD楼盘由嘉里中心研发打造，总规模约40万㎡，其中地上面积25.2万㎡，地下超13.8万㎡，包括约4.8万㎡住宅，约6万㎡办公，近18.4万㎡的商场，以及约9.8万㎡的地下车库。

商场部分主打“未来城市+生态峡谷”的双重概念，建成后将成为浦东新区面积第2大商场，比静安嘉里中心商场还要大一倍多，约是浦东嘉里城的4倍！

目前，该上海在售新楼盘对外公布的备案名为“聚峰中心”，其中住宅名为“荟萃庭”，预计2023年二季度推出416套房源，主力户型为建面约99m²3房、和建面约150m²4房。

新杨思核心区

高青路站TOD楼盘

高青路位于新杨思核心区，TOD开发主要包含轨交换乘节点（6号线与规划中26号线高青路站）以及中央区域的绿心节点，将打造为集综合商业配套、特色文化休闲、高端商务办公及生态居住于一体的功能聚集区。

目前，国际知名建筑事务所KPF对该楼盘的规划设计方案已曝光，除了将新建两栋高200米的地标建筑，还将在TOD二层（或以上层）设置自带风雨遮蔽功能的步行连廊。

浦东川沙

21号线六陈路站TOD

前不久，21号线六陈路站TOD规划方案正式公示。该上海在售新楼盘位于浦东新区川沙路六陈路，总开发规模约32.5万㎡，将形成以多元居住、商业办公、开放空间等功能为一体的特色TOD街区。

闵行前湾

13号线/示范区线芳乐路站TOD

芳乐路站为地铁13号线西延伸段的规划站点，同时也是上海示范区线、25号线的站点，开通后将凭一己之力串联起虹桥商务区、长三角示范区以及上海市区。

根据规划，车站将依托三线换乘的交通优势，以TOD为导向，同时结合产业开发需求，新建商办、住宅、教育科研等配套设施。

目前，芳乐路周边已经有了COSTCO，以及国际医学中心、诺德安达双语学校等。未来，再加上TOD带来的商务和商业配套，整个区域价值和人气将大幅提升！

闵行梅陇

15/19号线/机场联络线华泾站TOD

闵行2035规划全新公布，梅陇中部地区被定位为“闵行新中心”，将围绕15号、19号、机场联络线三条轨交线路，打造约260万㎡TOD新城！

规划业态不仅包含高品质住宅、酒店、商业、文化体育、休闲娱乐等，还将在虹梅南路两侧构建疏密有致、高低有序的建筑群。其中，核心区将新建两栋高120米的双子塔，建成后将成为区域全新地标门户。

闵行吴泾

23号线澄江路站/19号线虹建路站TOD

闵行区吴泾社区01单元（MHP0-0701）04街坊前不久刚刚公布了最新规划，将依托地块东侧的23号线澄江路站以及西侧的19号线虹建路站，打造一个复合型TOD片区。

该上海在售新楼盘总开发规模约75万㎡，不仅包含大量住宅、办公商业，还有2所有幼儿园和一所九年一贯制学校，以及社区文化活动、健身运动、卫生服务、养老福利、菜场等社区配套。

根据规划，不久的将来，澄江路站点周边还将出现一座120米高的标志性塔楼，建成后将成为澄江路全新天际线。

奉贤新城

望园路站TOD

望园路地处奉贤新城核心区，在奉贤2035总体规划中定位为市级副中心。根据规划，该区域未来将围绕中央林地、上海之鱼和望园路轨交综合枢纽，打造一个独具新城特色的全新生态商务区。

区域总开发规模约220万㎡，其中绿地总量约14万㎡，水域面积约5万㎡，将导入高能级商业商办、居住生活、文化休闲等功能，还将新建一栋高330米的区域地标大楼，以及3708套商品住宅。

总的来说，城市综合体是城市发展到一定程度下的产物，居住在综合体里的住宅，便利性肯定没得说，而且住宅无论是出租或者投资，回报率肯定还算不错的。

但是客观上说，也不是没有缺点，可能会相较于其他普通街区式的住宅，缺少一些私密性，当然，这也是仁者见仁智者见智的。