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如果上海全域放开限购，到底会发生什么？

发布时间： 2024-02-09   点击次数： 36次   来源：魔都房房房   作者：永达国际大厦官网小编整理

众所周知，前几天，上海再次出台楼市新政，再次放松了外省沪籍单身限购：

在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

放松限购这把刀还是先挥向了还没拿到上海户口的这帮单身人士。

政策一出，原先受制于限购政策不能买房的这一批潜在客户，终于可以不受制于婚姻关系，自由买房。

这个政策一出，和之前2023年9月1日的“认房不认贷”、12月14日的“优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限”和今年前段时间的“青浦和奉贤新城放松限购”相比，真的算是一次大招了。

要知道早在2012年上海认房认贷政策里就规定了单身、非沪籍不管有没有社保都被限购，时隔十二年没想到这个节点等来放开。

这短短82个字可能是2016年以来最放得开的一次政策。

但不管政策利好谁，不管是我们后台还是在直播中，总会有不少朋友留言，觉得不够大气，为什么不是全域放开。

但对上海来说，这个程度已经算是大尺度放松限购了，如果全域放开，还真不一定都是好处。

01

上海现行的限购政策

我们先来看一下，在过去一年，上海楼市新政的调整路径：

·2023.01.29，上海市政府发布通知，继续按照50%幅度减免房产税，支持刚性和改善需求;

·2023.03.31，上海购买第二套改善型住房的人均面积标准提高，增加0.06㎡

·2023.05.01，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%;

·2023.09.01，上海发布“认房不认贷““新政，只要上海无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，更好满足刚性和改善性住房需求;

·2023.09.07，上海临港新片区通知，新片区重点支持单位工作的人才购房，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上

·2023.10.07，上海公积金新政，延长贷款期限，支持旧房改造正式施行

·2023.10.18，上海公积金购买首套房认定标准放宽，“认房不认贷"从商业贷款扩展到公积金领域

·2023.10.24，上海金山定向放松限购，非沪籍调整为个人，社保5改3

·2023.12.14，上海调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，包括优化宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，三箭齐发，力度空前

·2024.01.13，上海青浦、奉贤定向放松限购，非户籍调整为个人，社保5改3青浦力度较大;

·2024.01.30，上海外省市户籍单身放松限购，社保或个人所得税满5年及以上，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

可以看出来，从2023年下半年9月份开始，新政出台频率明显增加，力度也一次比一次大。

和23年相比，24年的限购政策也发生了不小的变化，郊区买房条件越来越宽松：

用一句话概括：“外地户籍，交上海社保；1年单身，买临港；3年单身，买青浦奉贤；5年单身，买外环外（除崇明）；5年社保有家庭，全上海可买。”

这里也有一个政策和现实相背离的问题：

除了让改善加紧入市，新政也在考虑通过放松限购让有想法的年轻人买房，去郊区新房库存，缓解楼市压力。

但实际上，目前在上海工作的未婚非沪籍人口，大多数所面临的问题确并非是限购。

一方面，上海环线外现在的新房价格属实是不低。

大虹桥6.5万+/㎡、唐镇7万+/㎡、周浦6万/㎡、华泾接近8.3万/㎡、梅陇7.6万/㎡······首次买房的年轻人，能在这些区域置业的，非常有限。

另一方面，在专业机构报告监测的全国38个核心城市中，上海平均月薪13888元，即便是依靠家里买房付了首付，月薪也不一定能覆盖房贷，即便是够用也会大幅降低生活质量。

而且，当前信息透明度高，房价下行几乎成为了所有人的共识，绝大多数正在观望的买房人依旧在等待下一个上涨周期。

不等到利好出尽，大多数人依旧不会出手。

02

全域放开限购最利好谁？

那为什么没有一次性全部放开限购，我们看完楼市这些年的周期就会大概了解：

在98年房改同期，国内其实正在经历97年亚洲金融危机和98年长江流域百年一遇的大洪水双重打击，经济极为萧条。

此时，开放房地产市场，刺激内需和启动城市化建设、开放外贸进出口自主权成为了挽救国内经济的三支箭，房地产市场从此正式开始。

也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房产市场化之后，房价理伦上应该大涨，但实际上并没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌，还是受经济危机影响。

随后在2001~2003年，房价在还是给了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音。

而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。

其中，2004-2005年：年均约上涨15%。

2003年的“国18号文”首次指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，所以理所当然，房价也迎来第一波大涨。炒房团开始进入上海，上海在内的华东地区房价上涨很快。

但是其他地方房价很稳定，全国房价基数比较低，所以涨幅也不大。

（1）2007年涨幅为17%。

这次房价上涨，算是非常夯实，基本上来自实体经济。这一年，制造业和出口繁荣，城镇化进程加快，人民收入增加，资本市场股权分置改革，股市火热，资金开始走向楼市。

这个阶段，北、上、广、深和环一线城市开始普涨，实体经济的推动作用不可小觑，炒房也基本是从这个阶段开始。

（2）2009年：涨幅为24.7%。

2008年，全球金融危机，被迫靠楼市和基建来带动上下游。所以，楼市迎来利率折扣以及大规模降准降息，这是我国第一次靠房地产来稳定经济，也是最大的一次，房价第一次出现了超过20%的涨幅。

（3）2015-2018年：年均涨幅10%。

这几年，楼市利好不断，去库存、棚改、降准降息接踵而来，一二线城市出现了翻倍涨幅，三四线城市乃至内地的县城也迎来了大范围上涨，年均上涨幅度达10%。从截止到目前的全国趋势来看，这也是最后一波大涨。

（4）2019年至今：回落

从2019年开始，全国楼市停止上涨，从2019年底的yq开始，楼市回调，特别是2021年之后，开始出现大幅降价和成交持续萎靡。

看完全国楼市截至目前的整个周期，我们很容易发现，历史周期房价的涨跌似乎都有一只看不见的手在调控，虽然效果不太好控制，但每次力道都比较小。

不管是国内还是上海楼市，绝大多数时间都非常健康，这也说明以往的政策和手段其实一直都在正轨上。

03

全部放开可能会有什么问题？

那么，如果后续如大家所期待的，全部放开限购，会有什么问题呢？

因为厦门与上海楼市有很多相似之处，这里我们可以参照之前厦门放开限购政策。

去年11月，厦门市住房保障和房屋管理局发布新政，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格，这也意味着在厦门岛内、岛外买房全面取消限购！

那么，厦门限购放开之后，是不是如大家所期待的一样呢？

根据国家统计局数据，厦门全面放开限购当月（2023年11月），新房价格同比下降了2.4%，环比下降了0.5%，二手房价同比下降了6.5%，环比下降了1.3%；

放开限购的次月（2023年12月 ），厦门新房价格同比下降了3.3%，环比下降了1.1%，二手房价格同比下降了7.1%，环比下降了1.2%。

到了今年1月，厦门二手成交均价为47542元/㎡，同比下跌12.43%，环比下跌0.96%。

也就是说，全面放开限购之后，厦门的楼市不仅没有预期中的短暂回暖，反而在新政后的两个月里持续下跌。

即便供应紧缺如厦门岛内，在放开限购后也没有出现哄抢，而是房东开始紧急降价抛售。其他几个一线城市，如果将来全面放开限购，房价走势也大概率如此。

究其原因，核心点就在于，楼市的供需关系已经发生逆转，即使强大如一线城市，也不例外。

从供应来看，一线城市的一二手房源的存量远超想象。

以上海为例，根据规划，“十四五”期间（2021-2025年）上海规划供应住房4000万m²、约40万套。

“十四五”时期,新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

信息来自上海发布：上海市住房“十四五”规划

截止到2023年12月3年间上海新房供应约26.57万套，约2950.07万㎡。可以说前3年的供应任务是超额完成！

而根据诸葛找房的数据，截至2023年10月，上海新房库存为52353套，这证明我们近期看到的日光、红盘其实只是少数，短时间内新房卖不出去才是常态。

二手方面，根据兔博士的最新统计，上海目前二手挂牌房源达到了近14万套，而且，每逢政策面出台救市消息，比如认房不认贷，下调房贷利率等等，二手房挂牌量反而会激增。

所以，现在楼市的真相，就是每一次救市，都被卖家利用，当成了一次出货的好机会。

但是这批出货能去哪里呢，等原来有房的群体置换吗，还是引入新鲜血液呢？

当下的市场，原来有房的群体大多还卡在卖房的环节，而新鲜血液呢，上海对全国人口的磁吸效应在yq后其实也在逐渐减弱，当下年轻人已经对大城市和其附属价值逐渐祛魅！

2022年，国内四大一线城市的人口首次出现了全部净流出，2023年，一线城市人口流出的趋势依然在延续。对楼市而言，失去了人口就失去了一切。

最核心的因素其实是供应的超量和需求层面的萎缩。

除了人口，当然还有普通民众的资产缩水，只靠工资完成财富积累的通道远远不如从前，理财产品、股票基金这些就不提了，过去这一年能赚到钱的也只有一小部分。

此时，如果上海放开限购，能马上涌进楼市的场外需求其实非常有限，取消限购真正刺激的，反而更可能是大量的卖家快速涌出，希望借此将一线房产多年积累的丰硕成果变现。

当然，除此之外，大家期待放开限购，以此获得绝对公平其实才是真正的不公平，前段时间以24.3万单价取证的弘安里房源已经接近清盘，就证明上海真的不缺有钱人，一旦放开，普通人就更没有机会了。

另外，如果全部放开限购，对上海的低结婚率和高离婚率数据可能也是一次更大的冲击。

以上正文仅代表本人观点。