当前位置：主页 > 新闻资讯 > 初心不改，行则将至，丁祖昱这么看物业行业！
发布时间： 2023-12-29 点击次数： 71次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
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12月28日， “2024丁祖昱评楼市年度发布会”如约而至。今年也是“丁祖昱评楼市年度发布会”的第八场，在最初的五年，发布会的主题都与“未来”有关，从预见未来、相信未来，到奔向未来、拥抱未来，再到挑战未来。过去两年，发布会的主题从“跨越”转向寻找“新路”。今年的主题是“初心”，回首十年前的自己，在下一个旅程即将启程的时候，寻找自己的初心。
在长达近三个小时的演讲中，丁祖昱用大量客观详实的数据和丰富的案例、理性专业的分析解读，为我们完整呈现了2023年的中国房地产行业，并深刻地解读了行业面临的问题，最后还给出了不同的趋势与出路。
对于物业行业，丁祖昱也指出了一些问题与出路。他如何看待2023年的物业行业？对于2024年又有哪些机会？克而瑞物管第一时间对“2024丁祖昱评楼市年度发布会”与物业相关观点进行了整理，与各位读者一起分享。
01
丁祖昱看物业
【现状】
资本市场：触底未反弹
2023年上市物企PE跌至历史最低谷，全年均值仅为11.3；上市物企总市值1594亿元，较2020年缩水超7成；股市成交量仅460亿股，成交金额3023亿元。
企业面2023年以来物企股价走势经历市场超跌，回购企业数量10家，累计回购股份2.82亿股，回购金额10.56亿港元；而高管增持涉及企业数量4家，累计增持股份778.41万股，增持金额达1965.7万元港元。
业绩表现：增速持续放缓，净利止跌回稳
2023H1上市物企营收均值22.5亿元，增速8.9%，较2022H1的21.8%增速快速下降，逐渐回归；与此同时，各细分业态营收增速呈不同程度下降，2023H1上市物企基础物业服务增速17.3%，社区增值服务增速7.3%，非业主增值服务增速-23.3%。
但2023H1净利润止跌回稳，净利润均值2.1亿元，增速0.6%，优于2022H1时-17.2%的增速，回稳原因包括今年坏账计提减少、出售亏损标的等。
服务表现：满意度下行
2023年住宅物业满意度预计71分，较前几年持续下行；住宅物业整体忠诚度预计48.3分，同样加速下探。各项细分项满意度中，投诉处理满意度最低，土拍引入物业投诉需加以重视。
超6成B端企业端业主整体满意度低于预期。企业行政服务外包满意度中，会议场地、搬迁服务、宿舍管理、房产管理、租赁管理、安保服务满意度较高，超80%；而保洁服务、企业健康服务、团队建设、餐饮服务满意度较低。
企业策略：并购更趋谨慎，客户逐步优化，组织优化精简
2023年收并购更趋谨慎，1-11月总计交易数量仅34起，交易金额17.45亿元；收并购策略中把规模放在其次，将“升维服务业态”打造差异化竞争优势作为重点。与此同时，企业清退低质客户，开发和维护优质客户，横向利用优质大客户吸引同行客户转化，纵向开发已有大客户上下游企业。
在组织内战略层面问题关注度提升，董事会委聘人数激增，2023年1-9月上市物企高管变动174起，已超2022年全年142起；2023年1-9月上市物企“一把手”辞任数量16人，已超2022年全年14人。而员工层面，2023H1员工缩减物企占比61%，较2022年H1的39%缩减比例大幅提升。
【思考】
增量住宅：四成份额归百强
百强物企在一、二线城市市场份额分别为85.7%和73.5%，所有城市市场份额占43%，非百强物企则分走剩余57%；同时，百强物企关联方输送87%，非百强关联方输送43%。
万亿非居：空间大、竞争难
非居市场总市场47709亿元，公开竞争市场27541亿元，占比58%；以产业园、学校、医院业态为主，公开市场中分包占比68%，成本管控趋严，整包占比或进一步下降。
非居物业中，容量前三业态分别为FM、城市服务、产业园。FM服务市场勃发，但竞争激烈；城市服务中环卫社会化率过半，当前物企竞争力不高；产业园竞争市场分包占比超7成，或进一步扩大。
物业费：提价持续承压
前期物业费普宅以政府指导价为主，多数城市管控严格，2023年典型城市物业费政府指导价平均上浮幅度为18%；而非普通住宅、业委会成立后以市场调节价为主，平均23.7%。
收缴率：下滑态势明显
典型城市近2年收缴率呈不同程度下降，约2%-3%；物企收缴率也呈不同程度下滑，约4%-5%，一年以上物业费缴费客户下滑3%。
社区增值：营收增速放缓
2023年H1上市物企社区增值服务收入均值3.41亿元，整体增速5.1%，较2022年H1增速下降6.3%；社区增值占营收比重持续下降，2023年H1社区增值服务总值163.67亿元，营收占比12.6%；社区增值毛利率小幅下降，2023年H1为33.7%。物企引流收入增长有瓶颈，自营模式较难全面跑通，联营/自营收入及利润贡献有限。
高端物业：收费VS服务差异巨大，服务供需错配
同样11万元/平方米房价的住宅，物业费出现2.7元/平方米/月与10.3元/平方米/月的差距，基础服务内容、服务频次、服务细节、管家配置均出现差异化服务。部分增值服务供需错配明显，物企需尽快增补代驾服务、儿童接送看管服务、食材采购配送服务、会所服务等。
【趋势】
规模：营收平稳，年均增长3%-5%
基础服务增量来源新建增量和存量社会化，分别为1481亿元（58%）和1085亿元（42%）。至2026年物业管理行业基础服务营收规模预计增长2565亿元，增量服务营收规模预计增长2412亿元，合计三年增量约4977亿元。其中，增值服务增量90%以上将来源于FM。
行业：重回“微利+现金流”逻辑
70%以上的项目净利率在5%-8%之间，收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利润将持续下滑。2023H1典型头部及第三方物企毛利率在10%-20%之间，净利率在5%-10%之间。近三年，物企经营性现金流由负转正，应收账款增速大于营收增速的企业数量较少，应收账款增速与营收增速差值缩小。
格局：头部已定，长尾持续
根据2023年上半年营收确定头部企业为超过50亿元的企业，与二梯队营收TOP20企业差距明显，成本优势型、关系型、专业服务型尾部企业长尾持续存在。
企业：腰部跃迁有机会
基于政策导向，国央企整合成为“刚性”要求，地方国资物企加速并购整合，未来国央企拟整合路径为整合保障性住房/房改房类物企、央企整合分散在全国各地的城市公司。
服务：持续提升满意度
主要趋势呈2点，第一，投入有效，把握“有感服务”，紧盯盲点、痛点、痒点；第二，建立信任，加强与业主链接，增加容错率。
资本：筑底盘整，缓慢回调
过去三年，行业关联地产持续暴雷、物企被卖，关联方资金占用、应收账款收不回、大额计提，盈利陡降、直至今年筑底盘整。微观角度看，资本市场利好大于利空，预期市场将于2025年缓慢回调。
02
关于房地产的核心观点
1、政策四箭齐发促稳定。
2、住房需求规模总体稳定，一二手市场份额“此消彼长”，购房者“弃新选旧”。
3、土地成交缩量促平衡，上海、杭州、北京、成都、广州、南京等六城土地成交金额破千亿。
4、千亿房企缩至16家，百强房企民企占比降至五成。
5、产品力等于销售力。
6、16城率先“复位”。
7、未来房企的市场机会：夺回一手房市场份额、挖掘城市优质板块、把握房企盈利机会。
8、稳健房企追求长期平稳发展，出险房企加速重振。
9、房企发展新模式：住宅、资管、物管协同发展。
10、物管规模：预计未来年均增长3%-5%，三年增量约5000亿。
11、物业管理行业重回“微利+现金流”模式。
12、物管企业头部格局已定，长尾企业预计占比近六成。
13、消费复苏缓慢，商业物业销售与租赁持续承压。
14、2023年重点城市不动产大宗交易成交1065亿元，为近三年最低。
15、未来办公市场应优先盘活存量，控制供应节奏。
16、一线城市长租公寓仍是资本投资首选。
17、资本市场看好银发经济，企业加快康养投资。
18、2023年文旅市场没有出现“报复性恢复”。
19、REITs有望打通存量资产投融管退闭环。
20、不动产市场：建议调整供应节奏，改善供求关系。
21、不动产+多场景赋能，走出市场红海。
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