发布时间： 2023-11-28 点击次数： 72次 来源：世邦魏理仕 作者：兆丰世贸大厦官网小编整理
CBRE X GRESB 研讨会
2023年11月15日，CBRE 世邦魏理仕邀请了GRESB （全球房地产可持续发展基准，以下简称GRESB）亚洲区首席代表及资深董事黄欣凤，在CBRE上海办公室与CBRE各业务线进行了一场有关的GRESB研讨会。研讨会旨在分享GRESB的市场环境和评估机制。
黄欣凤介绍了GRESB的发展历程和目标，以及GRESB在全球范围内的影响力和认可度。她指出，GRESB作为一种ESG（环境、社会和治理，以下简称：ESG）体系的全球通用语言，越来越受到全球房地产企业、基金管理公司、开发商和基础设施资产及投资组合等机构的青睐。根据GRESB 2023年的报告，参与GRESB的资产规模已涉及75个国家与地区170,000多项实体资产，覆盖资产价值逾8.8万亿美元。而亚洲区和中国区的数据在全球范围内，也是表现抢眼，位居前列。其中亚洲区的GRESB数据全球领先，2023年列为第一位；中国区的数据在租户和社区板块远超全球及亚洲区综合水平，在绿色建筑和数据监控与审查板块有很大潜力可供挖掘。
研讨会指出，GRESB作为一个为金融市场提供标准化和验证的ESG数据的组织，是全球房地产和基础设施投资领域的具有代表性的ESG基准，GRESB正被众多机构选择，广泛应用到投资、可持续发展挂钩贷款，品牌宣传之中。
实施GRESB的挑战
CBRE在2023年11月21日发布的报告《商业地产ESG发展趋势与展望》中，分析了商业房地产行业在双碳目标和ESG高质量发展的大背景下，如何把握转型和发展的重大机遇，以及上市公司和资产管理机构如何提高ESG表现，为投资者和股东创造长期价值。
而中国商业地产相关投资者和管理者在制定和执行自身的ESG发展策略的过程中，也面临着ESG快速发展带来的多重挑战，包括但不限于：
缺乏符合中国特色的ESG投资策略和评价体系，以及统一或认可度高的ESG投资标准和评价机制。
缺乏有效的披露数据支撑。
缺乏清晰的ESG共识。
缺乏专业的ESG相关顾问。
缺乏平衡环境、社会和治理之间的矛盾的手段
缺乏对财务回报和ESG影响之间的关系的认识。
GRESB作为全球房地产和基础设施投资领域的具有代表性的ESG基准，已经被越来越多的中国机构选择，作为辅助解决自身的ESG发展战略的有效工具。但是，在中国的商业地产的投资者和相关管理者们在使用GRESB的过程中，仍会遇到许多挑战，包括但不限于：
数据收集方面：GRESB要求收集大量涉及不同地点和物业的数据。如何收集准确，有效的数据对于一般公司来说，这将会是一种时间以及成本的考验。
净零方面：中国的碳达峰及碳中和目标，使得中国的商业地产相关者们，也不得不考虑气候变化的实际风险及其转型风险。如何将GRESB与碳排放目标结合起来，是相关者们需要在项目全生命周期中进行战略考量的。如何通过平衡能源管理、绿色建筑认证以及可再生能源利用等降碳手段与资金投入、法规监管和绩效回报之间的关系，以达到ESG的目标，是相关者不得不面临的挑战。
CBRE是GRESB的重要合作伙伴，致力为客户提供专业高效的GRESB及ESG咨询顾问服务。
CBRE作为GRESB顾问，为客户提供全方位的GRESB服务：通过协助客户进行数据收集、分析、报告、提交；并在GRESB评估中帮助客户突出了他们在住户与社区、能源、水资源、废弃物以及建筑认证等领域的优势，以实现预期的GRESB目标。
同时，CBRE会根据GRESB的最新评估要求以及客户的项目情况，深入分析了各个资产组合的优劣势，为客户定制了GRESB评估的提升路径，给出了具体的解决方案，帮助客户在下一年度的GRESB评估中设定更高的目标。
2023年CBRE成功助力四个主要客户，有效提高了GRESB评级水平，涵盖共计14支房地产基金和400多个物业资产，有效提高了GRESB评级水平。评级结果展现了CBRE在GRESB领域出色的市场成绩。
作为可持续发展方面的专业服务顾问，CBRE拥有丰富的ESG专业知识和经验，在为客户提供优质的GRESB顾问服务的之外，还可为客户提供各类可持续发展的服务，进一步提升客户在ESG方面的竞争力。
绿色建筑认证：支持和领导客户认证计划的专有方法为他们提供了基于CBRE的规模、经验和速度的竞争优势。CBRE帮助指导客户通过严格的验证流程，提高建筑的环境效率和社会责任，获得国际或国内的绿色建筑标准和评级，如LEED、WELL、中国绿色建筑认证等。
能源审计：为客户提供能源审计的服务，帮助客户分析和评估建筑的能源消耗和损耗，以及提出能源节约和优化的建议和方案，确定能够在资产或投资组合层面实现真正节约并提高运营和财务绩效的节能方法。
净零咨询：无论客户是希望设定基于科学的目标还是致力于实现净零排放的未来，CBRE都可以帮助制定正确的战略来减少对气候的影响。CBRE可以帮助客户定义可持续的业务愿景，然后在整个业务范围内开展工作，以获得重要利益相关者的支持，以实现这一目标。
人员满意度调查：为客户提供人员满意度调查，帮助客户收集，整理与分析人员满意度数据，协助客户提升资产的人员满意水平。
开发阶段和运营阶段的管理：CBRE的不动产管理团队和项目管理团队，可以为客户提供量身定制的管理服务，帮助客户在项目开发及运营阶段不断加强租户的ESG引导，优化能效管理水平，提升水资源利用效率，加速废弃物的可循环利用，全方位提升客户各类型资产的GRESB绩效及开发元素得分。
投资管理：CBRE是房地产投资领域的全球专家，也是全球最大的实物资产投资管理公司之一。可以为客户提供多样化的ESG投资方案，助其实现可持续投资的优势和回报。
估值及咨询：CBRE拥有专业和经验丰富的估值和咨询服务团队，能够为客户提供基于ESG标准的估值服务。
顾问及交易：CBRE是全球性的地产服务公司，致力于为客户提供一系列的顾问与经纪服务，包括可持续资产持有分析，资产购置，定建规划，交易管理等。CBRE将秉承ESG的理念，帮助客户实现资产的价值最大化，同时也关注对社会和环境的责任。
什么是GRESB
GRESB是全球房地产和基础设施领域的ESG评估和基准组织，成立于2009年，旨在为房地产投资者和相关管理者提供一个用于评估可持续发展表现的工具。
随着环境、社会和治理（ESG）因素在金融市场中的重要性日益增长，房地产和基础设施领域的投资者和相关管理者需要一个可靠的、公认的、可比较的、第三方验证的ESG数据平台，以便更有效地评估、比较和讨论ESG绩效，从而做出更有利于实现更可持续的实物资产行业的决策。而GRESB的数据和分析工具，可以为投资者和相关管理者提供有价值的见解和指导，帮助他们应对日益增长与变化的ESG相关的法规和政策的相关要求。
GRESB 在中国
中国是GRESB评估的重要市场之一，中国大陆地区从2013年的15家参与GRESB评估的机构增长至2023年的50家，参与评估的机构逐年稳步增长。2023年的中国大陆地区的参与者占亚洲整体的14.7%。这说明中国大陆的房地产和基础设施行业越来越重视ESG因素，也反映了中国政府和社会对绿色发展和可持续发展的支持和推动。预计未来几年，GRESB中国市场的规模和增长将保持较高的水平。综上，GRESB中国市场的未来趋势是积极的，中国的GRESB参与者将在ESG领域继续发挥重要的作用和影响，也将从GRESB的数据和服务中获得更多的价值和收益。
GRESB 不动产评估的结构
GRESB的评估逻辑是基于一个综合的框架对资产进行ESG评估，涵盖了三大类元素，二十一项指标，组成两类评估体系，即运营资产基准评估体系和开发基准评估体系：其中运营资产基准(standing investment benchmark)评估体系包括管理元素（management component）和绩效元素(performance component)，开发基准(development project benchmark)评估体系包括管理元素（management component）和开发元素（development component）。评估参与者可以基于自己的资产组合，自由选择选择一类或两类评估体系，分别对各项目对应的元素和指标进行评估。
GRESB不动产评估的三大元素和21大指标
数据来源：GRESB 2023 real estate standard and Reference Guide (GRESB 2023 房地产标准和参考指南)
GRESB的2023年成绩表现
2023年GRESB的成绩单已于日前发布，较往年相比，成绩再创新高。根据GRESB官方的不动产评估的数据结果来看。2023年全球已有2084家机构，亚洲区由340家机构参与了GRESB的评级，创历史记录，越来越多的国家及机构选择GRESB作为他们资产的ESG评估工具。
参与GRESB评估的各个物业类型赛道中，Diversity（多样化）类赛道的评估参与者数量最多，Residential（住宅）类赛道的次之，分别有444家和381家参评单位，Lodging, Leisure & Recreation(住宿、休闲与娱乐)类赛道以及Education (教育)类赛道的评估参与者数量则最少，分别仅有3家和4家参评单位。
而聚焦到亚洲区，则呈现不同的数据表现。在亚洲区，Industry(工业)类赛道的评估参与者最多（64家），其次是Office(办公)类赛道（60家），Education(教育)类和Healthcare（医疗）类赛道评估参与者数量最少（分别为1家和2家），并且没有Lodging, Leisure & Recreation(住宿、休闲与娱乐)类赛道的参与者。
这表明，全球层面，多样化类和住宅类的GRESB的同业竞争最为激烈，而亚洲区域则是工业类和办公类。地域化的差异，表现了不动产各个细分领域的ESG发展的地域特色，这有助于投资者关注各个地区不动产的ESG优势领域，也有助于地区评估参与者们更全面的了解在哪些细分领域，他们可以得到更多的同业参考以提升自身的ESG水平，从而共同推动细分领域的ESG发展。同样地，地域差异化的特点也有助于评估参与者们了解到哪些领域更加容易获得GRESB的高星级排名。
聚焦到亚洲区的2023年不动产评估的全物业类型的数据：从管理元素的各指标情况分布来看，5项指标均有出色表现，仅“风险管理”指标得分比例低于90%，但也达到84.4%的水平。说明亚洲区所有的评估参与者们都有出色的ESG管理表现。而对于绩效元素的获得分数占比分布来看，9项指标呈现较大的差异化，其中“目标设定”指标得分比例最高，达到92.4%，而“能源”，“水源”，“废弃物”，“建筑认证”指标的得分比例，均在60%~70%之间的水平，说明亚洲区的参与者们在这几项分数上，仍有很大的空间可供挖掘，评估参与者们可以寻求在物业资产上进行“能源审查”、“用能用水废弃物等资源利用效率提升”、“绿色建筑及健康建筑认证”等措施，提升下一年度的GRESB绩效元素的综合表现。而在开发元素的分数分布上，各指标的得分比例分布较为均衡，仅“能源”，“建筑认证”上得分比例欠佳，分别获得70.8%和75.1%。评估参与者们可以在之后的评审中，更加注重对正开发资产的能源和建筑认证方面的提升，这将更有利于他们提升自身资产的GRESB水平。
同时，GRESB也在不断更新和优化自身的评估方法，以适应ESG的最新发展。2023年10月，GRESB发布GRESB2024发展路线图，路线图表明针对不动产的GRESB评估的未来工作重心，将重点研究以下几个方面的评估策略。
建筑认证
生物多样性
隐含碳
净零
实体气候风险
多样性、公平性和包容性
物业类型特殊性
拥抱绿色，重塑价值。不论是在全球市场，还是中国市场，在GRESB未来市场趋势是积极的。GRESB作为一个可靠的ESG评估和数据平台，为相关机构提供了展示，分析和提升他们ESG表现的工具。
CBRE作为GRESB的重要合作伙伴，可以为GRESB的客户提供优质的GRESB咨询顾问服务，以及为客户提供绿色建筑、能源审计、净零咨询、人员满意度调查、不动产及项目管理、投资、估值以及顾问与交易等ESG相关的服务。如果您对GRESB或CBRE的ESG服务感兴趣，欢迎联系我们，我们将竭诚为您提供专业的咨询和服务。
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