当前位置:主页 > 新闻资讯 > 落寞的老闵行,还会重现繁荣吗?
发布时间: 2024-01-23 点击次数: 38次 来源:魔都房房房 作者:兴业太古汇写字楼出租中心整理
踩盘实录又来了!
从闵行南部开始,由南向北走,最后一站徐汇华泾。
关键词:浦江镇、老闵行、华泾。
提起闵行,一个认知是大而强,面积(372.58k㎡)超过了黄浦(20.52k㎡)+静安(37k㎡),经济强区、教育强区、规划落地程度也足够强;
另一个为人熟知的是因2010年世博会而有的大批安置房世博家园。世博家园位于闵行中部,规模很大,所以为闵行中部带来了人气。小编一直认为,人是一切的导向,有人聚集,板块就会越来越好。
但我们前几天去的地方,是更加“冷清”的地方。
虽然没有中部那么热闹,但也有万达广场,“三剑客”:新城千禧公园、建发浦上湾、旭辉江山都会作为人气支撑。
01 浦江镇第一站
去浦江主要为了看了两个项目:大华星曜&招商中旅·揽阅。
这两个项目的位置,比起闵行中部、三剑客都要差一些,离主要商业万达广场更远。但优势就是价格便宜,大华星曜过会均价和招商中旅·揽阅,联动价都是4.3万/㎡;
板块相距不远就是浦东航头、新场等地,价格大概在4.8万/㎡左右,5000元/㎡的价差还是比较能吸引一波浦东购房客的。
不过浦江镇价格便宜,小编觉得一部分原因是因为2035规划中浦江镇并未被纳入主城区。
看项目:
一、大华星曜,先说结论:比预想中的好太多,甚至不像大华的手笔。
售楼处当天人气比较足,工作日虽然算不上爆满,但也是零散着把位置占的差不多了。
项目二期共推出335套建面约99-135㎡3-4房,全精装,截至认购结束,项目共认购300+组客户,认购率92%左右,在当下的市场来看,已经算不差了。
但据小编实地踩盘可知,大华星曜已经算更近商业、更“热闹”的存在了。未来如果项目卖完了,其他宅地只怕会距离万达广场更远。
二、招商中旅·揽阅
招商中旅·揽阅是2023年三批次集中土拍出让的,房地联动价4.3万/平,北侧的“浦江三兄弟”,2021年入市时均价为4.04万/㎡,该地块的联动价在43000元/㎡,。
时隔两年,涨了2600元/㎡,涨幅约为6.44%,还是在合理范围内。
该地块较大华星曜与万达广场的距离就要更远一些。
在该地块和大华星曜周边有闵行实验学校,看起来很气派。
看完这两个地块,我们北上,去了召稼楼古镇——瑞安召稼楼项目。
浦江大型城市更新「瑞安召稼楼项目」主力产品预计为8层洋房&别墅。网传,项目可能会拿7.3万/平的均价,牢牢记住这个数字。
真正到了召稼楼古镇的时候,感觉有点类似蟠龙古镇,是整体翻新的大动作,目光所及,能拆的都拆了。
从图中路口指示牌可以看到,古镇早已停止运营,里面进出的车辆都是往来作业车了。
整个古镇基本都是下面这张图的样子,大拆的动作差不多了,地面还残余工作垃圾。但里面作业的挖掘机不多,并不是特别“热血”的状态。
古镇里也有保留的建筑,下图就是保留下的商业,看标识原来是个大酒店。小编推测,这个建筑保留完整且气派,未来可能是古镇的重要人文娱乐景点之一。
古镇大致内容就是图片里的样子,出了古镇后,沿路看旁边的底商发现基本也都“半死不活”。
说到底,还是人少了。召稼楼项目不知道能带来多少人?
网传,召稼楼项目要7.3万/平,但周边动迁房挂牌价才3.2-4.4万/平,这样还有性价比吗?
02 老闵行一把辛酸泪
下午就奔赴老闵行了,也就是闵行工业区。
据说当年闵行区的工厂,和金山石化一样,都属于优质的大型工厂,是上海人趋之若鹜的好单位。
提起这个小编作为东北人可能容易理解,“大型工厂在近现代的落寞”。在闵行开过的时候有种回家的感觉,空气中都弥漫着熟悉,适合生活的味道,在老闵行不需要刻意的说每天的生活足迹,因为只要一看就能看得清清楚楚。
并没有来得及感叹老闵行的历史,就去了板块内的颇具古罗马风情的滨江雅筑。项目1楼为商业,2-5楼为住宅,目前正在修建电梯,但也仅仅只是部分楼栋有电梯。
因为1楼是商业,所以我们在小区里已经入住的片区发现,实际还是比较乱的,整体有种不符合洋房格调的割裂感。
据销售介绍,目前在推的项目楼栋的1层将来不会完全做成商业,将会有部分改为公寓进行出租,仅保留部分咖啡厅类似的商业,所以前期底商乱的情况应该会有明显改变。
洋房得房率本就会高一些,而且顶楼露台可以瞰景,真实住进来之后的娱乐功能可能也会多一些。
我们是晴天下午2点左右在实体楼里看的样板间,我个人觉得采光一般。不过采光这东西比较个人,如果有感兴趣的朋友可以亲自去感受下10-14点的阳光。
下一站是2023年4批次出让的闵行华润地块,联动价5.8万/平,唯一的感受就是地块很大,房子很多。
最后,就是向着华泾出发,中途路过紫竹,这里跟老闵行的风格就完全不一样了,界面很新,开始“上海”了,一路开过去的感受就是吴泾镇真的不错,但到最后就能看见大烟囱了,有些煞风景······(忘记拍照了,经常路过闵行的朋友应该知道我说的是啥)
03 端好最后的身价牌
我们的最后一站就是华泾嘉俊庭,当天去感觉格调很高,除了用我的四眼拼命地看之外,什么都不让做。
听的最多的词就是徐汇区三个字。
上海放弃不了地段,即使是徐汇最南端。
除了有徐汇这样的自然血脉,确实也还有华之门加持,
徐汇区华之门地上总开发体量约81.28万㎡,超过新鸿基徐家汇中心ITC项目58万㎡的规划。
将打造为徐汇区南端最大的商业地标,150米高的摩天大楼;
轨交华泾西站上盖的大型综合体,筑造一个商业、办公、酒店、住宅等集一身的崭新综合地标;
整个华之门及周边未来将有4条轨交与三座站点;
华泾地标TOD。
这样看,未来可期!
关于嘉俊庭项目本身:
146㎡样板间:进门三步后有一个像玄关的东西?显得空间又大又小,进门过道大得很,其他功能区又小得很,不符合我对空间的需求。
99㎡不带软装的交付标准间:真实感受就是一般,较拥挤;
两个样板间都没什么眼前一亮的设计,普普通通,适合强“徐汇”顾客群。
老闵行之行给我更多的感受是人文上的,
老闵行跟上海仿佛是两个城市。
对于看过的这几个项目,我觉得是大华星曜最让我觉得合适,但各花入各眼,买房凭自己心意。
小编只能说,根据土地端和新房加推情况可以判断出,新房在涨价,如果对买房是强需求的,可以多关注了。