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发布时间： 2023-12-11 点击次数： 140次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
2023年12月6日，由克而瑞、中物研协主办，美盛物业承办的「2023河南省物业服务企业服务力峰会」在郑州举行。来自协会、物企、开发商、上下游产业链的行业领袖集结峰会现场，洞悉市场变化，解构行业未来，共话河南省物业行业服务力课题。
克而瑞于峰会现场重磅发布了「2023年河南省物业服务企业服务力系列研究成果」，并举办盛大颁奖典礼！
【成果解读】
01
行业环境和格局
2023年物业行业风险逐步出清，地产行业形式对物业行业的影响减弱，但物业企业仍积极向独立性方向发展，并重视企业服务力提升。
从整体物业管理行业环境和格局来看，在政策上，多部门政策频出利好物业行业，为物业行业的发展指引了方向，鼓励物业企业参与社会基础服务设施建设和基层治理，“物业服务+生活服务+智慧平台”是政策重点，行业地位逐渐显现，行业标准化加强，发展趋势明晰。2023年在“以城市更新推动高质量发展”和“推进城市社区嵌入式服务设施建设”两大重点方向上，也为行业和企业发展方向提供更清晰明确的指引，一方面是积极融入城市治理体系和治理能力现代化，提高科学化、智能化、精细化水平的理念和手段，另一方面在补齐社区设施短板上，借助地缘性、组织协调能力等优势，提供精准化服务，如养老托育、社区助餐等。
行业发展上，虽然规模增速放缓，但市场持续扩容，预计2025年物业管理行业总规模接近400亿平方米，营业收入超过1.6万亿元，住宅产业园容量可观。
2023年上市物企营收按梯队来看，头部企业稳定，大中型承压，中型稳中有升，企业梯队格局已定；根据2023年营收估算总体名次变动率为50%，其中一梯队和二梯队名次变动率约为31%，三梯队名次变动率约为60%，其中34%的企业力争向上。
企业经营上，据克而瑞物管统计，2023年半年报中90%的物企提及品质提升，关键词围绕客户展开，品质提升成为企业“高质量”发展的标配。
02
河南区域市场解读
2023年河南区域政策上鼓励专业物业服务的覆盖及物业企业服务能力的提升，并且逐步完善物业管理服务行业细分标准，鼓励“物业管委会”建立，并提出相关要求“2023年底前，实现业主委员会（物业管理委员会）组建率不低于50%，2024年底达到80％，2025年底实现全覆盖”。
河南区域整体物业管理行业呈现三大特征，市场潜力大，经营能力提升，但物业管理行业市场竞争一般。
1、市场潜力大
根据国家统计局相关数据来做模型预估，河南区域累计管理规模近30亿平方米。2004-2023年河南区域商品房销售面积合计15.5亿平，房地产业竣工面积合计9.9亿平，建筑业竣工面积合计超29.8亿平。其中商品房销售面积2019年达峰值后，开始呈下降趋势；从总体量上来看，建筑业竣工面积近20年累计管理规模近29.4亿平。
根据CPIC土地数据估算，未来18个月的增量上，虽然有所下滑，但是总体潜在供应仍然近3亿平方米。
2、经营能力提升
根据2023年河南区域服务力调研，在激烈的竞争环境中，物企盈利能力下降，但是河南区域物企“双利”呈回升趋势，2023年毛利率预计约16.2%，逐步向行业水平看齐，2023年净利率也回升预计达10.2%，有望超过500强及上市物企平均水平。
在企业核心运营指标上，也保持稳步提升，逐步缩小与上市物企、500强企业的差距。2023年河南区域企业人均管理面积达4519.5平方米/人，人均营收达10.8万/人。
3、市场竞争力一般
2023年综合实力500强中，河南区域物企上榜24家，较去年增加2家，占比5%，其中TOP30中有1家上榜；从上榜企业城市分布来看，主要集中在郑州（20家），占比84%；据统计调研显示，2023综合实力TOP30物企中97%已布局河南区域。
从招中标数据分析，河南区域市场化程度偏低，第三方招标项目占比约2%，在全国招标量TOP20城市中居14位，区域内年度招标项目以非住为主，办公占比近五成。
03
河南区域物企服务力
新的发展形势下，客户关注点也逐渐发生了变化，不同业态的客户需求开始具象化，对物企的要求提高。在新背景下，服务里需要准寻有效性、可复制性、盈利性三大原则。根据克而瑞POD模型来看河南区域物企服务力。
1、产品力
产品力是通过构建信任、精准服务，从而提升客户的容错率、满意度、收缴率、续约率，乃至物业费。河南区域产品层级划分趋于成熟，物业服务产品设计呈现3-4级划分，并且通过城市能级、物业费、项目体量等多维度和地产产品进行关联。
在服务设计上，从服务盲点、痛点、痒点做“有感服务+有效投入”的切入，并且在服务内容运营方式上，开始常识从“基础”向“运营”转变，借助社群强化客户粘性。以永威物业为例，企业打造“玩皮社区”品牌IP，从场域化、年轻态、融合性出发，通过多群体聚集，多主题活动，打造新型社区运营形态。
在服务品质提升上，重视品质模块的考核，从服务模块、人员能力、科技创新等维度，进行多维度、多举措提升服务品质。
2、组织力
组织力是通过高效的组织结构和流程能够提升协同效能和决策速度，使企业能够快速适应市场变化和需求变化。从2023年上市企业半年报来看，其关键词聚焦组织优化提升，关注人才培养。
河南区域在组织力上持续深化人才培养及专业能力打造，针对不同的管理层级、专业岗位、成长阶段，进行人才定向培养，并通过多类型课程培训，赋能内部员工，建立人才内生机制。部分企业开设培训学院，为企业及行业赋能。
3、科技力
科技力是通过科技力量，实现数字化转型升级，是突破传统业务模式、技术和变革，是企业精益管理的核心基座。2023 投入金额显著下降，数字化投入减少，数字化倾向运营提效，预计2024 年稳中有升。智慧社区和增值服务仍是数字化重点场景，智慧能耗和AI + 是新热点。
在物企数字化关注点出现明显分化的情况下，河南区域物企数字化落地选择仍然以高频应用为主，部分新兴技术在探索中。
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