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用维度分析楼市，不同板块、楼盘的选择差距在哪里！

发布时间： 2023-04-12   点击次数： 80次   来源：上海公寓网   作者：云栖之星官网小编整理

分化开始了！闭眼打新的时代过去，不同板块、楼盘的选择差距正在进一步扩大！接下来买房关注这些维度！

近两年的上海房产市场，尤其是新房，基本可以形容为：

“上海的房子可以随便买，闭眼买也不会买错！”

作为一名长期谨慎看多上海楼市的从业者，笔者在精神上是同意这种说法的，只要拉长周期，从宏观上来看，上海楼市近20年算是没有过回头，长牛至今

但是在实操层面，或者微观来说，这句话就很难说是包治百病了。

不管是时机选错了买在高岗上，还是地段选错了，陷在一个“千年不涨”的板块里，都有不少人感觉自己是掉坑里了。【尽管这种掉坑也只是相对涨幅低些而已，比起在大A里套住的那批要幸福的多】

但今年楼市重启之后，我们发现，随着时间推移，“闭眼买”的简单粗暴方法论正在变得越来越不灵了

就像2018年WK的郁主席盯着财务报表时开始发现端倪，

数据正在悄悄起变化。。。

为什么会这样？

1、我们先从时间维度上来分析

因为大部分购房者的交易环境都是一个特定的楼市周期，很少有人能坚持持有，穿越多个周期（一个周期按照5年计算）

所以

买房这件事情讲究时机：同一套房子，2018年买可能会比2017年便宜几十万；

买房这件事情也讲究选择：同一时机，选择南翔还是徐泾，甚至是选择同一板块的两个不同的小区，可能涨幅也会相差20%以上

站在2022年，我们应该怎么买房？我们今天就来一起聊聊：

先来说说时机：

2020年8月的时候，一房一万曾做过一次房价报告，用「恒星小区」房价走势划出了2017年-2020年的走势，我们可以看到明显的行情周期

△2017年至今上海恒星小区房价指数，并增加了成交量作为参考（图中用红、白、蓝三色虚线方框区分了上涨、平稳、下跌的不同阶段；并用黄色和绿色分别标注了阶段性的房价高、低点）

2017年8月是山顶，2019年2月是谷底，买卖点非常清晰，也的确有粉丝朋友精准操作成功的案例

但越靠近当下，大家会发现，这种“时机”越来越不明显了！

尤其是最近，大家经常同时听到一个房源高价成交，另一套房源大幅降价，细分市场的走势已经开始脱离大盘，这个时候，选择非常重要

2、从地段板块维度上来分析市场的分化

我们再来看一些数据：

14.7%

上海楼市2017-2021年整体上涨幅度，平均每年上涨约4.9%

84.9%

前滩板块2017-2021年上海房价上涨幅度，平均每年上涨约17%

-6.3%

华漕板块2017-2021年板块房价下跌幅度

上海所有板块中，有35个板块的5年房价涨幅是低于全市平均涨幅

看下面这张图，你可以更清晰感受到这种分化！

图中数据为板块市场价

这里可以回看一房一万之前发的【上海板块置业天梯图】，或许会对你有所启发！

看到这里，肯定有不少朋友会有疑惑：为什么总感觉板块涨幅很高，但自家小区涨幅很少

其实，这也是分化的表现

3、从产品维度来看小区的差异带来的分化

我们以大宁板块为例，监测板块内三个标杆次新房

慧芝湖花园&大宁金茂府&象屿大宁悦府

北上海扛把子-大宁金茂府涨幅第一应该是在意料之中，象屿大宁悦府涨幅垫底，虽然三个小区总体来讲涨幅都还算可观

但可以看到的是：2018-2021年，只有金茂府的房价一直上涨，没有下跌，其他两个小区在18-19年还是经历了波折，直到2020年才算是恢复元气

所以，即使是同一板块，甚至是房龄相近的小区，房价走势也不尽相同，买房时的一念之差，可能从此就是两条路了！

说完板块，我们继续聚焦到房源，以大宁金茂府为例，我们区分高区、低区房源，房价涨幅差异比我们体感还要大一些

而且，随着价格继续向上，小户型的价格可能还会继续上，差距或许还会继续拉大

2022年6月金茂府挂牌数据

文中举例的小区其实还是比较保守的，在较差的一些板块和楼盘，这种差距可能会更明显

4、关注那些顶破环线的地方和各个板块的顶梁柱地标楼盘

一房一万之前用房价数据重构上海环线的时候，曾经画出过3个「新环线」，我们可以明显看到一些板块被落下，这其中很多名字我们都耳熟能详，城市脉络发展就是这样

但我们更应该关注那些顶破环线的地方

比如跻身“内环”的前滩、张江；跻身“中环”的唐镇、新江湾等等

这些城市骨架快速生长的地方，房价只是最浅层的表现，更深层次的是规划、产业、教育等配套的落地开花，它们是上海城市新生的枝干，是未来很长时间领跑大盘的旗手

但不是所有板块都能顶破环线，也不是顶破环线的板块就一定适合每个人，在看到远方山顶的同时，也要注意脚下，那就是每个板块的顶梁柱地标楼盘

比如唐镇三兄弟-大名城紫金九号、浦发檀府、仁恒东郊花园、绿城玉兰花园；四川北路板块扛把子-瑞虹一期到十期；大宁板块-大宁金茂府、静安府等等

这些地标级楼盘往往能够踩在所在板块的肩膀上，够到更高的高度，而且也能从中看到板块未来的发展，值得重点关注！

最后，我们可以总结出一些共性供大家参考

· 前滩VS联洋、徐汇滨江VS中山公园、碧云VS古北，前滩也好、大虹桥也好、滨江带也好、国际社区也好，稀缺性和强大的势能，从某种角度来讲，是上海这座城市发展的方向

· 慧芝湖花园VS大宁金茂府VS象屿大宁悦府，同一板块内更稀缺的产品、更好的地段其实早都标好了价格，而且随着板块的成熟，越发惜贵

· 大宁金茂府高楼层VS低楼层，算是个特例，科技住宅使得楼层的涨幅被倒置，但差距也的确存在，而同小区的不同户型差异，似乎也在实际的二手房成交中越来越受关注，找到好的楼盘中性价比更高的那一个房子，可能是我们始终的追求

历史的大书悄然翻动，多年后回望，今天又开启了一个新的时代。

如果用股市的投资逻辑来类比，当牛市来临的时候，似乎绝大多数个人都能赚到周期红利，但当行情开始分化，选择就是一件有技术含量的事情。

上海的楼市从绝对性上来说整体的保值增值属性始终都在，但随着各种外部环境的变化，市场也在日益分化。

上海楼市的结构性变化已经在进行中了，也可能差异会越来越大，同样是买了房，也许未来你会开始羡慕同事或朋友买的哪套，住得好，涨得快，而嫌弃自己买的房子质量不好，邻居物业不好涨得也不好，回想起当初也不记得是被谁忽悠就付了钱签了购房合同

一房一万始终建议大家，要保持清醒的头脑，做正确的决策。不管是好市场、差市场，抑或是未来不好不坏的市场，做更对的选择，才有更好的结果。