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下跌400万！上海内环二手房正在“失控”

发布时间： 2023-06-14   点击次数： 630次   来源：魔都买房日记    作者：日记君

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最近，上海内环知名小区新湖明珠城三期，一套133平方米的房子，以1250万元的价格成交了，折算下来均价仅仅为9.38万/平方米。

从成交纪录可以看出，挂牌价为1399万，相较于成交价，足足被砍掉了149万。

在2022年8月，该小区成交一套同面积的房子，总价为1650万。

小区建于2009-2015年，房龄在8年-14年之间，位置好小区品质也不错，也是曾经的抢手楼盘。

《魔都买房日记》二手房小组翻阅了一下新湖明珠城三期的历史成交纪录。

往前翻一年来看，我们看到2022年7月成交房源，总价1196万元，单价11.57万/平方米。（2022年6月没有成交纪录）

一年前的成交来看，成交价和挂牌价相差很小。成交周期只有12天，交易非常迅速。

此时间点前后，新湖明珠城的成交单价维持在11万/平方米到12万/平方米。

仅仅一年时间，同面积房源总价跌去200万元。

日记君浏览了挂牌房源，发现挂牌均价多数集中在10-12万/平方米，少数房源低于10万/平方米。

于是，日记君找了一套均价在9.6万/平方米，总价在1680万的房源。

本来，以为单价已经很低了，没想到中介告诉我这套房源的价格还存在空间。

若以1600万出售，折合单价为9.14万/平方米。

内环的次新房的价格，也扛不住了吗?

房主是八年前购入的，那时候买入的总价为800万，如果以5%的利率来计算，现在的房子价格应该是1181万。

当然是不考虑房子税费、装修等持有成本的情况下，房主能获得400万的利润。

实际上，利润空间远远没有我们相信中得大。

02

来得早的有肉吃，来得晚的呢？

二手房抛压之下，最惨的莫过于近三年高位接盘，现在“被套”的房主了。

那么，我们时间再往前推，来看看三年前该小区的成交纪录。

2020年中旬，新湖明珠城，成交单价较为集中，约为8-9万/平方米。

还是按照5%的利率来计算，房价的合理区间应在9.2万/平方米-10.4万/平方米。

如果将房子的其他费用算进去，房价要维持在11万/平方米以上，才可能避免亏损。

现在，上海新房和二手房的价差越来越小，有朋友房价涨了200万，也有亏本的风险。

朋友2019年初买入新房，面积约100㎡，买入价约6万/㎡，现在估价8万/㎡。

购房的前期投入成本：首付款210万+契税18万+车位20万+装修40万≈290万。

已还贷款99万，其中利息74万，已还本金仅仅25万元，房屋的总投入算下来有754万。

这样一来，房子卖800万，有什么利润空间呢？

量价齐跌，上海楼市支棱不起来了？

上周（6.5－6.11）新建商品住宅成交面积6.50万平方米，环比减少71.24%。

成交均价为67360元/平方米，环比下跌4.56%。

浦东成为成交主力扛把子，其余区成交均不到1万平方米。

数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

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上海楼市中二手房承压越来越明显，房东降价已经成了基本操作。

与此同时，房东的花式营销频出。

如这位房东A，表示急售降价500万元，卖掉的话可以奖励一辆车；

这车好像是宾利，所以哪怕是二手，也得百万起步。

比如这位房东B，还许诺额外激励业务员1%的现金奖。

折算下来，1%的奖励也有25.88万，要知道这还是额外直接给的现金啊。

再比如这位房东C，帮忙转发到任意一个平台，并截图给他看，就能拿到红包。周末带看可可以领额外的高温补贴。

也有的房东挖空心思，主动打起了精细化服务。各种小零食、可乐、矿泉水，随意自取。

上海房东为了卖房，真的拼了。

不但中介费给足，不能让中介吃亏；其次，只要帮忙转发，奖励补贴就会跟上；

最后，如果真的成交顺利，还可能会以真金白银奖励业务员。

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