当前位置：主页 > 新闻资讯 > 从高周转向高品质，中国住宅市场其实才刚开始
发布时间： 2023-10-13 点击次数： 78次 来源：楼典 作者：祥腾财富广场官网小编整理
01
从2022年开始，中国的房地产市场进入了下行周期。房地产本身就是个周期行业，在过去30年的维度里，起起伏伏也实数正常，最近恒大的老板被抓，舆论上对于房地产市场的未来一片哀嚎，觉得中国房地产的时代已经落幕，当然，不仅仅是舆论，很多地产的从业者对自身的未来也很悲观。
但真的是这样的么？
要讨论这个问题，可以从两张图说起——
这个是楼典从空中航拍的黄浦的核心居住区，过去100年间建造的住宅项目，都挤在这张图里，拥挤、破败，95%以上的住宅都可以被称为建筑垃圾。
这个是巴西圣保罗市中心居住区的俯瞰图，如果不是有黄浦江，楼典的确也无法分别黄浦与圣保罗的区别。
黄浦区2022年GDP达到了3023亿元，人均GDP达到了59.5万，人均8.2万美金，如果黄浦区是一个国家，富裕程度可以排在世界第七位，仅次于卢森堡、挪威、爱尔兰、瑞士、卡塔尔、新加坡。
而黄浦区的住宅建设水平远远无法匹配其经济水平，这种现象可以说是上海，以及整个中国住宅市场的缩影。
上海的房价已经是全球城市中最高的之一，而黄浦区又是上海的核心，但黄浦区的住宅的建设水平，为什么会如此不堪？
这也是中国房地产市场的一个缩影，从1978年改革开放及，我们新建了大量居住建筑，但政府只注重卖地，不注重品质要求；只注重房价的上涨下跌，而不注重品质的上涨下跌；开发商只注重货值、销售规模、融资，而不注重产品本身的质量与对于客户的承诺；金融机构只注重自己的利息与奖金，不注重自己对于风险评估与资金监管的责任；购房者只注重房子能否涨价，被市场裹挟下，对于住宅的品质也是睁一只眼闭一只眼；
这四个市场的参与方，在市场快速扩张下的非理性互动，造成了一种恶性循环，最终的结果就是以恒大与碧桂园所代表的一众民营房企的违约。
02
对于上海来说，上海长久以来更加注重城市设计、商办产业招商领域，所以你可以看到，上海兴建了整个地球最多的城市综合体、办公楼、商场，其中不乏引领级的项目。
而在住宅市场，应该引领中国乃至于世界住宅建设水平的上海，却一直在沉沦，甚至远远被杭州甩到了后面。
从1978年改革开放开始至今，上海住宅的建设开启了大跃进，伴随着住宅市场的大幅度增长，人均居住面积也大幅度提升。
这其中可以分为三个阶段
第一个阶段，1981年-1996年，上海年均落成住宅1533万平方米，1978年的改革开放带来了生产力的大幅度提升，也是上海现代住宅建设从无到有的阶段。
第二个阶段，1997-2007年，上海年均落成住宅2289万平方米，1992年，上海恢复土地批准制度，1994年开始大量批租出让土地，商品房的诞生，为市场带来了一大波增量空间与市场活力。
第三个阶段，2008年至今，上海年均落成住宅1589万平方米，2003年，上海正式取消了土地批租与协议转让，开启了土地挂牌转让制度，标志着土地市场完全的市场化与公开化。同时双增双减、人口总量空置的因素，上海的住宅土地出让大幅度收缩，导致2008年开始，上海住宅落成速度也大幅度回落。
截止到2021年，上海的居住房屋面积达到了7.29亿平方米，若是估算到今天，已经接近了7.7亿平方米，在其中，有超过7亿平方米是公寓住宅，其中楼典整理的三个阶段分别兴建了总存量的1/3。
而在上海的约7亿平方米的公寓住宅中，根据楼典多年的统计与整理，假设我们将绿城与滨江在杭州新建的普通商品住宅项目作为标准，上海能满足这个标准的公寓住宅小区，仅有约1400万平方米，仅占市场总量的2%，这也意味着，上海整个住宅市场98%房子，是不符合现代标准居住体验的。
回顾这三个阶段，在第一个阶段，上海一穷二白，兴建的住宅更多的是站在从无到有改善居住条件，也无力追求品质。我们现在所见到老式新村及老式塔楼，都兴建于这个年代。
第二阶段，上海商品房涌现后，品质相比第一阶段有了大幅度提升，但是因为设计理念的局限于物业管理的缺失，目前这个阶段兴建的住宅楼都进入了老化破败的阶段，黄浦、静安绝大部分的商品房均兴建于这个年代，这也构成了楼典航拍图所展示的建筑垃圾群。
第三阶段，随着科技和房价的发展，上海逐渐涌现优质项目，但在2016年限价之后，住宅品质开始大幅度倒退，交房暴雷不断；同时大量民企开发商的接连暴雷，也导致住宅品质的下滑;同时，上海土地的拍卖制度让优质的开发商无法从公开市场拿到地。
三个时代的阴差阳错，导致了上海住宅品质滑坡的现状。
03
楼典将一个住宅项目的品质划分成了10个维度，从这个10个维度来看，上海乃至于整个中国的房地产市场都有很大的进步空间。
房地产理论上是一个多学科融合的高科技行业，而过去30年的高周转开发模式，把资本利用到极致的同时，却把房地产整个行业的可能性做小了。
城市规划：适宜居住的城市设计、完善社区配套设施与公共空间
投资招商：国内外的优质开发商、合理的投融资工具
建筑设计：布局、外立面、户型、结构
建筑施工：施工技艺、新材料、施工管理
公共空间：出入口、车库、大堂、电梯厅、会所、景观
室内空间：家具、电器、厨卫、地面、墙面吊顶、声学、光学
绿色可持续：绿色建筑、低能耗、保温隔热科技住宅
营销推广：营销、品牌、物料、标识设计
产品交付：施工质量、交付与承诺相符
物业管理：会所、礼宾服务、维修保养、安防
而这就是十个维度目前的现状：
城市规划（规划不符合科学规律、视野受限）
招商投资（乱投资、综合体、各种表外融资，过度融资）
建筑设计（建筑垃圾）
建筑工（层层转包、交房暴雷）
绿色可持续（鲜由问津）
营销推广（以倒挂作为卖点）
交付（降标、换材料、施工粗糙）
物业管理（形同虚设、交付后每况愈下）
如果用四个等级——垃圾级、入门级、标准级、艺术级来评价城市住宅的整体建设水平，以上海为首的中国大部分城市均为垃圾级及入门级。在其中，上海与别的卓越全球城市的差距巨大，这也是楼典一再强调的，上海建设卓越全球城市的最大短板，就是住宅建设水平。
在众多的大陆城市中，杭州以及几座浙江的小城在住宅品质上异军突起，靠的是两家神奇的公司——滨江与绿城，以及其背后两位处女座的创始人——戚总和宋总，两家开发商在杭州进行的品质内卷以及供应链的优化，培养了杭州“挑剔”的消费者，同时让那些不注重品质的开发商在杭州无法生存下去，在杭州一手房严格限价的情况下，完成了杭州住宅产品品质的跃升，达到了良性循环。
而杭州的住宅建设标准，应该是上海以及整个中国可以达到的水准。
而再往上的层级，住宅产品如何作为收藏级？如同在完成了温饱之后，大家会追求更多精神层面的满足，促使了文化艺术的诞生。住宅产品完成标准化之后，则是走向个性化。当你去新加坡的市中心居住区，如乌节路，会惊叹于各种各样科幻的未来居住建筑，可持续的理念、优质的设计、完善的物业管理，让新加坡的住宅在世界上确上独树一帜。
新加坡的保障房，让上海的豪宅们无地自容
而新加坡的刚需房平均房价，不到上海的一半。
新加坡的开发商与政府，遵循着下面的良性发展路线，促进了新加坡居住空间的标杆式发展。
规划（按照市场需求规划，适度超前规划）
招商&投资（寻找合适的专业开发商）
设计（对标未来建筑水准）
建造（精工打造，不降标不爆雷）
销售（高品质的营销，市场化的价格体系）
物业管理（全生命周期的管理）
这张图片是偃师商城的仓储区遗址，距今已经有3,600年以上的历史，早在3,000多年前，中国人的祖先已经开始兴建大型的圆形筒仓，储藏粮食。楼典曾开玩笑的和物流地产的朋友说，你看看，仓储物流地产已经绵延3,600多年了，无论朝代如何更替，永远会是个不错的行业。
住宅，说到底，就是储藏人的仓库。
从茅草屋、到地窖、到中国的传统民区，在到现代的住宅小区，我们都是通过理念、材料、科技与施工技艺的进步，让居住品质的不断提升。
杭州采用的是自下而上的发展模式，通过企业与市场的推动，达到了住宅产品的革新；而新加坡则是自上而下、自下而上双重推动，让新加坡成为了卓越全球城市。
而上海遇到的困境则是，自下而上、自上而下的双重失灵，导致了住宅品质滑坡的现状。幸运的是，上海也意识到了这个问题，政府自桃浦科创城之后，开启了对于住宅建设品质的要求，在2023年第三批住宅之后，明确了每个住宅地块的装修标准，迈出了上海建设品质住宅的第一步。
上海第三批住宅联动价+装修标准出炉，品质时代终于来临
现状的越不堪，也是未来越大发展机遇。上海7亿平方米的公寓中，98%都无法达到标准级的要求，也意味着巨大的改善空间。而上海只是中国房地产市场的一个缩影，上海也肩负着引领中国房地产市场发展方向的责任。
所以，恒大的死去只是代表高周转高杠杆模式的终结，而不是中国房地产市场的终结，在中国房地产市场转型为高质量发展的路上，前途一片光明，会激发整个行业的创造力。
无论是30年、300年还是3000年，房地产永远会是一个朝阳行业。
从高周转转向高品质，中国的现代住宅市场其实才刚开始。
祥腾财富广场