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上海在售楼盘 | 金鼎阅府，这次认筹可能会翻车！

发布时间： 2023-02-12   点击次数： 5841次   来源：上海楼市揭幕   作者： 冬哥

2023年上海第一批次新房供应，浦东火力全开！

而同样不按套路出牌的金鼎阅府，一次性拿出了991套上海新房。目前该项目2月11日已经开始认购，首推05-01地块525套上海新房。

不过金鼎阅府这个项目争议也较多，到底值不值得买呢？冬哥就来分析一下：

1、浦东2023年第一批供应量增加，从上海新房数量上已经接近去年供应新高，所以金鼎阅府不仅要和其他项目打架、自身还有991套需要消化，压力不小。

当然，在这样项目数量的挤兑下，不难预判出项目很难出现绝对高分。

2、位置差了，但价格涨了

去年上半年，金鼎天地的首期住宅【金鼎首府】，洋房均价7.5万/㎡。以高达75.12的入围分，508套上海新房全部卖完。

这一次，位于整个九宫格北上角的金鼎阅府，位置比首府差，但均价还涨了不少！

而且，金鼎首府是7-8层的洋房产品，而金鼎阅府却是14-16层的高层。

金鼎阅府项目周边车企工厂多，环境嘈杂，污染严重，居住体验感大打折扣。

位置差了、产品降了，但价格涨了4500！

3、距离地铁站远了

作为整个金鼎天地规划的一部分，金鼎阅府的位置较偏，距离地铁较远；

从分布来看，金鼎阅府可以说是整个规划范围之内，距离申江路最远的住宅。

据高德地图测算，步行至现有的12号线，路程1.6公里，所需时长22分钟；

要么就依靠单车接驳，要么就放弃地铁，全部自驾出行。

这一点，对于上班依靠公共交通的购房者来说，十分不友好。

4、由于行政区划分的特点，未来学区存在不确定性

据官网发布文件中显示：金鼎天地，在原仅有幼儿园+小学的基础上，新增了一所公办初中学校。

规划文件中，板块中的13-01地块由原来的纯商务办公用地调整为商务办公+初中混合用地。

但金鼎首府和金鼎阅府，分别属于两个不同的行政街道。

金鼎首府属于高行，但金鼎阅府属于曹路！

所以，虽然有学区利好的消息，但处于不同行政街道，可能未来项目对应的学区有一定不确定性。

5、性价比不如浦开云璟，倒挂不如唐镇、森兰板块那么明显

从区域来看，金鼎这边仍然是一个规划发展区，周边可参考的二手房很少，而他旁边的一些老公房，成交价才4万多。

浦开云璟的情况，与金鼎相类似，周边二手房相当有限，且周边以东郊别墅区为主，无法参考。但是浦开云璟在在行政区划上，才是真正属于金桥镇，并且又与与张江北部接壤，张江北部的二手房如汤臣豪庭、中芯花园，大部分成交价在7-8万之间。

再看看唐镇，华发半岛华庭联动价70620元/平，这个价格相比之前的华侨城纯水岸一分没涨。目前隔壁的绿城玉兰花园（二期）二手房挂牌价多在11万+/平，倒挂4万+。

再比如森兰，在行政区划上，同样属于高行镇，所以我们完全可以说，联动价7.03万的瑞仕半岛璟庭，跟金鼎阅府，在同一个地方。

再看瑞仕半岛璟庭，项目距离森兰很近。森兰历来出高分盘，低于70分不要踏足森兰，但瑞仕半岛璟庭或许会是一个中低分置业森兰的机会点。

因为项目实际周边回迁房较多，城市界面可能和我们想象中的森兰有一些差距，但7.03万/㎡的价格是真的香！

6、要收12元的“豪宅”物业费

这一点，基本已经得到证实，阅府的物业费是12元。这个物业费标准快要赶上市中心豪宅了。特别是对比金鼎首府8元的物业费，业主的心真是凉凉了！

据说这个物业费包括了社区内部的会所使用权；不过，据小道消息，并不是全部可以使用。

会所面积为地上和地下的面积加起来约3000平米左右，包括了健身房、泳池、瑜伽室等。

按照100平米的面积来计算，每个月的物业费1200元；

加上每个月1000的停车费；

每年仅仅是小区内部的生活成本是26400元，面积稍微大一点直逼3万。

总体而言，而金鼎阅府更符合预算超1000万的中产家庭改善需求，并且金鼎阅府的精装标准挺高，不少大牌的高配！立面是全干挂石材，70米的楼间距、3.6万方的园林、双入户精装大堂设计等。配备商业会所、有恒温泳池、健身中心和商务接待功能。

而且金鼎阅府和去年的首府一样，又是整盘一次性全上！接近千套的供应量，2.0的入围比，要近2000组客户才能触发积分。于是很多人直呼：金鼎阅府不要分！

接下来，我们来介绍金鼎阅府项目，如果您对这个项目感兴趣，需要开发商的销售和您联系看房事宜的话，请通过下方官方预约看房通道报名，随后案场销售会和您联系！

整个金鼎阅府由04-01地块&05-01地块两个地块组成，东至高家宅教堂、南至迎桥路、西至申启路、北至群桥路。

从上图也可以看出，金鼎阅府由两个地块组成【04-01、05-01地块】

04-01地块面积分布：86-107-136-154-169 二房至四房 总约466多套；

0501地块面积分布：52-74-96-135-179-223 一房至四房 总约525套上海新房。

04地块上海新房分布：

86㎡两房（160套+）

107㎡三房（80套+）

136㎡三房（140套+）

154㎡四房（10套+）

169㎡三房（40套+）

05地块上海新房分布：

52㎡一房（110套+）

74㎡两房(70套+）

96㎡三房（10套+）

135㎡三房（200套+）

179㎡四房（80套+）

223㎡（20套+）

金鼎阅府，是金鼎天地04-01、05-01两地块的项目，位置如下所示。

在去年上半年，金鼎天地的首期住宅【金鼎首府】，以高达75.12的入围分，508套上海新房全部卖完，备案均价75000元/㎡。时隔半年，金鼎天地二期金鼎阅府今年第一批次已过会，2月11日开启认购。

看一看金鼎二期住宅的规划：

金鼎天地04-01、05-01地块，东至高家宅教堂、南至迎桥路、西至申启路、北至群桥路，未来两个地块将形成一个整体。

两个地块规模也非常相似，而根据之前就已经爆出的规划来看，项目似乎并没有考虑做差异化产品，不管是楼高、容积率还是小区风格，都高度相似。

首先是04-01地块，规划建造7栋14-16层高层住宅+1栋社区配套上海新房。

1、2、3号楼14层，4号楼15层，6、8号楼16层，7号楼15层主要功能为住宅，按照规划预测，项目供应约386套上海新房：

户型：约85㎡2房、106㎡3房、135㎡3+1房、155㎡4房、165㎡4房

其次是05-01地块：规划建造10栋15-16层高层住宅+1栋会所；

1、4、6、7、8号楼16层，2、3、9、10号楼15层，主要功能均为住宅。5号楼1层，主要功能为会所，按照规划预测，项目供应约368套上海新房：

户型：约51㎡1房、76㎡2房、95㎡3房、135㎡3+1房、175㎡4房、218㎡4房。

住宅的超高热度，和金鼎天地项目的实施密不可分。

金鼎天地，是金桥重中之重，是一个集商业、办公、住宅于一体的产城融合示范区。

作为金桥的新名片，金鼎天地共包含有9块商办地块，可以称之为金桥版的“九宫格”，媲美前滩。

“九宫格”总建筑面积约218万方，其中，产业地块面积为75公顷，商办地块面积为22公顷，住宅地块面积为23公顷。

该上海在售楼盘规划有6200㎡的交通枢纽，为12号线在申江路站双轨上盖。

同时，该上海在售楼盘也是通用凯迪拉克工厂配套的整体开发地块，土地面积1平方公里，地上地下规划建筑面积约220万㎡，为金桥集团自持的经营性资产，是金桥城市副中心的重要组成部分。

另外，金鼎天地还规划有两栋双子塔楼，高度分别为180米和100米，建成后将成为金桥的地标建筑，并更好地更快速地助力金桥成为浦东新的城市副中心。

以打造“365天永不落幕的明日智慧之城”为目标的金鼎天地，多个项目已经启动，涉及有住宅、总部办公、生活配套、文化教育等多元化产品业态。

该上海在售楼盘的配套产品有：

07-01、07-02地块打造配套幼儿园（拟15班）及小学（拟30班），建面约2.3万㎡；

19-01地块，规划了20.31万方的商业商办，融合已建成12号线申江路站，地下一层将与地铁站厅相通。

16-01地块，规划了10.22万方的商业商办，并包含6200㎡的交通枢纽。

15-01地块为综合体，未来为平和学校项目，由平和学校高中部、幼儿园和培训机构组成，将打造成为全新的教育示范基地，为金鼎天地和整个金桥区域提供优质教育资源；

14-01地块具有办公+居住的混合属性，占地面积约为1.6万方；

12-01地块为商办地块属性，具有展示中心和商业的混合属性，占地面积5738方；

凯迪拉克体验中心则将作为金鼎天地的第一个体验式商业项目对公众开放。

整个项目以开放式街区为载体，采用二层天街、地面广场、地下通道等多种形式，打造出一个三层立体互联互通的共享空间。

穿过挑空的水晶盒子中庭，滨水两岸的生态景观、惬意怡人的公共空间，实现了人与自然、工作与生活的有机融合。

整体来看，金鼎天地的“九宫格”包含了商业、休闲、购物、娱乐、交通、教育、高端酒店、办公等多种业态，非常全面。不仅能够满足项目本身业主的衣食住行，还将成为整个金桥板块的地标级商业中心。

之所以落地重量级如此之大的超级综合体项目，和整个金桥的城市地位不无关联。