当前位置：主页 > 新闻资讯 > 火车站要拆？这里房价要涨了？
发布时间： 2023-08-07 点击次数： 1453次 来源： 陆家嘴商务广场写字楼租赁部 作者：董经理
如果是初来乍到上海的人，大概主要会以两大交通工具抵达：
一个是飞机，一个是火车。
很多人对上海的第一印象，当然也从这两个地方开始。
上海有4个为人熟知的客运火车站：上海站、上海南站、虹桥火车站和上海西站。
不过，尽管是迎接各地友人的一扇窗，但有火车站的地方却始终被人诟病。
常常有人骂它们是“毒瘤”，因为铁路的“横插一道”，导致这个板块没法有更好的发展规划；
但也有人称，正因有火车站源源不断的人口，才让这个地方充满生机。
那么，火车站对一个板块的影响到底有多少？从几个火车站对比来看，哪个板块更有发展前景呢？
今天，我们就带着这些个问题，聊聊上海几大火车站的前世今生。
01
前世今生：
三个火车站谁最牛？
三个火车站能坚持到今天，那必然各有自己的定位：
上海站修建时间最早，虹桥站规模最大，上海南站则是潜力最大。
上海西站也是上海客流量比较大的一个火车站，不过在这里我们不细展开。
上海站
上海火车站，是上海的主客运站，又称“上海新客站”。
在静安的秣陵路，隶属于不夜城板块。
毗邻上海长途客运总站，是上海铁路枢纽的重要组成部分。
1908年，伴随着沪宁铁路全线通车，原上海站正式投用。1947年，它升格为上海总站。
上海火车站建成时间很早，人流量巨大。列车通往全国各地，列车的种类也是很齐全的，高铁和普通列车均有。
上海站是上海人民心目中最老、最普世的火车站。
经过了几次翻新后，今天我们看到的上海站，是经历了几十年的岁月打磨后，沉淀下来的状态。
曾有消息称上海火车站即将搬迁，我们目前不得而知。不过如果搬迁，那将是一个不错的利好。
上海南站
上海南站，位于徐汇区的中南部，也是上海铁路客运的“南大门”。
始建于1998年3月，2002年进行重建后。于2006年，重新投入运营。
南站与其他几个火车站不同的是，它比较有特点化：
它的运营列车主要有绿皮火车、动车，开往南方城市的长途列车和江浙两省的短途列车偏多。
同时，还有上海-金山专列。连接上海市区和金山的列车，也被大家亲切的成为“金山小火车”。
因票价便宜，且车型、人员分布集中，对时间要求不高的人会选择南站的列车乘坐，每天客流量大约在6-7万左右。
同时，它也被称为“务工人员专列”。
虹桥火车站
虹桥火车站，在闵行华漕板块的范围内。
是当前几个火车站中规模最大的，也是几个火车站里最晚建成的，主要负责承接高速铁路旅客。
2008年7月20日开工建设，2010年7月1日投入使用。
北端引接京沪高速、沪宁城际铁路，南端与沪昆高速、沪昆铁路接轨。
可以说是上海虹桥综合交通枢纽的重要组成部分，也是华东地区非常重要的铁路客运枢纽之一。
02
人流鼎盛，配套一般？
铁路对板块影响有多大？
一、上海火车站：不夜城板块的“明珠”or“垃圾”？
闸北区成为新静安，已经近8个年头了。
然而，人们看待老闸北的地段，依然戴着有色眼镜。除了发展得较好的大宁，其他老闸北地段其实还未明显享受到静安的溢价。
尤其是上海火车站所位于的——不夜城板块。
不夜城可能是网上风评与实际情况差距最大的一个板块。
网上的评论一致都是“火车站脏乱差”、“老闸北下只角”。
火车站对这个板块的交通以及城市界面，确实有一定的影响，比如规划、比如交通等等，都因火车站的存在而无法与全市通达。
但不夜城这个板块，实际情况却与人脑海中的脏乱差大有不同。
南广场汉中路一带，城市界面已和老静安无异，已经是非常成熟的CBD。
尽管火车站周围的路面交通有些不便利，但作为北横通道、南北高架的交汇点，这里还是极具市中心的优势。
而且每个地方都有协管员、警力安排职守，保持交通通畅。
轨交方面是极其便利的，汉中路站坐拥1、12、13号线三条强轨交。
此外，南广场地段价值非常稀缺，正因为买房人的认知没有跟上，仅仅是普通内环的房价。
在苏州河的旁边，隐藏着一批次新高品质的小区，该区域的各梯队楼盘都值得购买。
比如一梯队的次新豪宅凯德星贸、静安天御和苏河融景。
凯德星贸是整个不夜城板块规格最高、地段最好的楼盘，紧邻苏州河和自带的商业体。
这边集齐了中端商业、高品质自住房、优美的环境，虽说学区属性弱了些，板块价值认同少了些。
但是，这里的价值不能因为有“火车站”而被低估，反倒是因为火车站，才保留了这里的宁静和低溢价。
要我说，这里反倒是市中心的洼地，火车站带来的人流，也会一直迸发生生不息的力量。
二、上海南站：徐汇的“毒瘤”？还是未来的潜力股？
上海南站不得不说，是三个火车站里，处于比较“尴尬”的位置。
论线路多，不如上海火车站；论车型强，不如虹桥火车站。
南北广场人流量稀疏，商业配套靠徐汇的汇金奥特莱斯撑着，招商并没有什么特色，这里的餐饮也是冷冷清清。
“留下”，“搬走”，还是“转型”？
这个问题困扰着当下的上海南站。
不过，“转折”和“春天”应该马上就会到来了。
在发展完几个规划中的核心地带后，徐汇把精力放在上海南站板块了。
一个是上海南站火车站将进行升级，现有线路扩容、轨道改善等内容。
沪杭专线等列车正在规划中，届时，将会通达上海杭州两地，实现沪杭人民“双城记”。
图源：澎湃新闻
同时，虹桥站已经饱和，未来也将会分流一批客流到达南站。
届时，也很有节能将带动南站的交通、商业配套一并崛起。
上海南站这个板块其实很小，周边聚集了康健、植物园、长桥等多个潜力发展板块。
周边板块的教育资源也是比较丰富的，上海小学、徐教院、康健外国语、上海中学等这些有名的学校，都在附近。
但上海南站本身的社区环境比较一般。
上海南站周边都是比较老旧的居民区，偶尔有1-2个商品房，均价基本在7万左右。
于上海南站而言，打铁还得自身硬。
不能只靠邻居，无论是火车站的发展、规划、人流量，还是周边配套，都有发展的潜力，但也都有待升级。
三、虹桥火车站：华漕之光，冉冉上升的“新星”
提到华漕板块，可能有很多人不熟悉。
但是一提虹桥火车站、大虹桥，大家肯定就知道了。
虹桥火车站是上海的交通要塞、也是“西大门”。
而与它同处一地的虹桥商务区，是不可或缺的经济枢纽。
两者都位于华漕板块。
虹桥火车站周边的发展，也极大程度上带动了周边配套、住宅的发展。
华漕板块北面以动迁房为主，靠近火车站、商务区的部分则以次新商品房为主。
比如万科时一区、恒基旭辉中心、虹桥富力悦都、富力虹桥十号、尚品华庭等几个小区。
品质都很不错，且都对口文来实验学校，从菜小晋升的二梯队。
小区数量并不多，房源只有几千套左右，但周边却有10w+的工作人口。
这样一来，次新房的紧俏和稀缺就显得尤为突出。
这也是为什么，这里的次新房能达到9-10万/平。
有了虹桥火车站坐镇——
全中国出差的人，以及机场的工作人员，比如阿里、美凯龙的程序员、中层干部，投资客等等中高收入人群，很多都会选择买在附近。
可想而知，有了这些高知人群，不怕这里发展不起来。
总结
辉煌已过？
三大火车站未来，何去何从？
有人说，未来铁路越来越多，三大火车站会搬迁吗？会有变化吗？
其实，关于这三大火车站的争议或讨论一直存在，但这些言论却抵挡不住它们的飞速发展和各自承担的使命。
无论是否变化，这三大火车站的辉煌始终被人铭记。
一旦利用好这些火车站带来的核心价值，每个区、每个板块内肯定都能有自己的特色发展。
上海未来的火车站确实将越来越多，发展也越发迅速。
比如开在浦东的东方枢纽上海东站、上海西南部的沪苏湖铁路、上海宝山站&崇明站等等。
未来这些铁路建成后，填补不同区域的空白。
都将极大地方便旅客出行，更将上海这座城市的“海纳百川”演绎地淋漓尽致。
图源：上海黄浦
无论在未来，火车站的轨迹将如何发展，它最终是我们基建上很重要的一环，也是利于民众的大事。
关注发展，也是有利于将来我们选择区域、板块的重要因素之一。
它们不仅承载着一个城市的使命，一个板块的辉煌，更是每个人心中的上海记忆。
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